Není příliš pozdě, aby Cincinnati přijala opatření pro hustotu bydlení

Velmi skromný a užitečný návrh umožňující v Cincinnati více bydlení pro více rodin byl v březnu zamítnut ze strany městské rady. Návrh, kterou nabídla členka rady Liz Keatingová, by odstranila limity hustoty v některých částech města s pravidly zón, která umožňují více bydlení a lidí. Návrh by se nedotkl rodinných zón, něčeho ztraceného v davu odpůrců, kteří návrh zřejmě zabili. Pokud by návrh prošel, prospěl by novým lidem stěhujícím se do Cincinnati tím, že by vytvořil větší nabídku bydlení. Navzdory porážce se ve městě začalo diskutovat o tom, jak nejlépe řešit ceny bydlení, ať už bytů více nebo méně.

Bitva v Cincinnati je mi až příliš povědomá, připomíná mi to bitva o hustotu to začalo, když se trh s bydlením začal zotavovat po krachu v roce 2008. Jak se rozvinulo druhé desetiletí století, rozzlobení sousedé s jednou rodinou se shromáždili proti hustotě s různými červenými sleděmi: nové bydlení bylo příliš velké, příliš malé, ošklivé , příliš vysoký a blokoval světlo a vzduch. Také nové bydlení by zdecimovalo koruny stromů ve městě. A samozřejmě to, co vždy nabízeli jako řešení, neučiní bydlení dostupnějším. Nové bydlení je podle nich příliš drahé.

Hostující úvodník v Cincinnati Enquirer poukazuje na totéž.

„V současnosti neexistují žádná data, která by podporovala předpoklad, že zónování s vyšší hustotou vede k nižším nákladům na bydlení. Ve skutečnosti studie o metrikách hustoty a cenové dostupnosti, jako je Medián Multiple (používaný OSN, Světovou bankou a Harvardským společným centrem pro bydlení), ukazují, že opak je pravdou. Bydlení s vyšší hustotou je v průměru dražší!“

No, to není pravda. Existuje jedna nedávná studie (Řízení hustoty, zhodnocování cen domů a růst nájemného ve Spojených státech), který potvrzuje, že „v sektoru více rodin zjišťujeme, že vztah mezi kontrolou hustoty a růstem nájemného je pozitivní: nájemné roste rychleji v oblastech s přísnou kontrolou hustoty, což je v souladu s omezeními nabídky.

Jeden bod, který kazí tento argument o větším bydlení (což je hustota) ne Výsledkem nižších celkových cen je, že nové bydlení – jako nový svetr nebo nové auto – je vždy dražší než stávající produkt. Pokud se tedy podíváme pouze na nárůst hustoty ve formě dalšího nového bydlení, průměrná cena bude vyšší a tyto vyšší ceny často zkreslují celkový průměr. Celkově však při nárůstu počtu nových bytových jednotek celkově i v čase dochází k pozitivní vliv na cenu.

S tímto rozumným závěrem souvisí i to, že se byty zmenšují. Proč? Protože to lidé žijící ve městech chtěli. Zde je to, o čem jsem psal velikost jednotky a cenová dostupnost před několika lety:

„Velikost jednotek klesá, protože stále více lidí chce žít v hustě obydlených městech, kde je nedostatek půdy. Když je půdy málo, bude to drahé. Koupit a stavět na drahých pozemcích znamená, že nájemné musí být příliš vysoké, aby racionalizovalo náklady na pozemek. Jaké je řešení? Menší velikosti jednotek tento problém řeší, protože spotřebitelé vyměňují čtvereční záběry za nižší cenu a vývojáři dostanou ze své investice vyšší výnos na čtvereční stopu.“

Nakonec, a možná nejvýmluvnější, Keatingův návrh byl důrazně oponován sousedy s jednou rodinou, z nichž jeden v úvodníku tvrdil, že „průzkumy veřejného mínění ukazují, že samostatně stojící rodinné domy s dvorem a případně městské domy v hustších oblastech, které jsou v docházkové vzdálenosti od občanské vybavenosti, jsou preferovanými možnostmi většiny Američanů.“

Před pandemií to však prostě nebyla pravda. Výzkum Freddieho Maca v roce 2018 zjistili, že „ačkoli Profil zjišťuje, že rostoucí počet nájemců věří, že se jejich ekonomická situace ve srovnání s loňským létem zlepšila, také zjišťuje, že rozhodování o pronájmu stále více řídí náklady.“ Ano, je to tak, lidé si vybírali nájemní bydlení, protože je cenově dostupnější. A více bydlení v Cincinnati by to také zlevnilo.

A v neposlední řadě určitě nic v Keatingově návrhu nemá žádný vliv na stávající rodinné zóny. Proč by byli tak naštvaní? Každému cizinci je to zřejmé; při nedostatku a drahém bydlení dochází k přesunu peněz z kapes chudých lidí v podobě vyšších nájmů do vyšší hodnoty rodinných domů. Zdá se, že naštvaní sousedé jsou proti změnám v místech, kde nežijí, protože to pomáhá jejich domácím hodnotám. Nedostatek bydlení pomáhá současným vlastníkům investice získat hodnotu.

Špatnou zprávou je, že mírné zvýšení hustoty v zónách, které jsou již husté, bylo potlačeno rozzlobenými sousedy s jednou rodinou v Cincinnati. To není nepodobné pobouření, které před lety vyvolala městská rada v Seattlu, snížení hustota v oblastech, které jsou již pro hustotu vymezeny. Tato „výhra“ pro sousedy je povzbudí, aby to udělali také. Dobrou zprávou však je, že pro Cincinnati ještě není pozdě poučit se z chyb v Seattlu a přesto provést změny. Pokud se městská rada v Cincinnati tuto lekci nepoučí, posílá lidem méně peněz na útratu, většinou nájemcům, kteří budou v nadcházejících letech čelit rostoucím cenám.