Je pronájem nemovitosti dobrou investicí? Vše, co potřebujete vědět

S pokles zásob a stoupání inflace, možná vás napadne, zda je koupě nemovitosti na pronájem dobrým místem k zaparkování vašich peněz.

Zdá se to docela jednoduché: koupit dům, pronajmout ho za cenu, která pokryje hypotéku, a něco dát stálou hotovost ve vaší kapse – to vše při růstu hodnoty nemovitostí. Plus, nájmy rostou napříč USA

Ale je toho hodně, co je třeba zvážit rostoucí úrokové sazby hypoték na místní trhy k nalezení spolehlivých nájemců. Mohou se objevit i překvapivé výdaje. Zde je několik odpovědí na běžné otázky o koupi nemovitosti k pronájmu:

Investujte do vysoce výnosných, profesionálně spravovaných nemovitostí s EquityMultiple Vyplatí se mít nemovitost k pronájmu?

Může být – za správných okolností, v průběhu času a v závislosti na vaší finanční situaci a cílech.

Pokud jste schopni vzít i několik set dolarů měsíčně, jakmile všechny výdaje včetně daní (příjem a místní majetek) jsou zaplaceny a přispěli jste do rezervního fondu na mimořádné výdaje, pronájem nemovitosti může v průběhu času poskytnout spolehlivou návratnost. „Za předpokladu, že je nemovitost zisková, vám tento peněžní tok nabízí příležitost buď koupit více stejného druhu aktiv – koupit více nemovitostí – nebo koupit jiné druhy aktiv, když [nemovitosti] nejsou v oblibě,“ říká Cynthia Meyer, certifikovaná finanční plánovačka (CFP) s Real Life Planning v Gladstone, New Jersey, která spolupracuje s realitními investory.

Je pronájem nemovitostí právě teď dobrou investicí?

Máte-li svůj finanční dům v pořádku, zejména as úrokové sazby stoupají, pronájem nemovitostí může být dobrou dlouhodobou investicí, říká Meyer.

Pronájem nemovitosti by měl generovat příjem měsíčně, i když je to zpočátku jen pár dolarů. Spočítejte si, abyste se ujistili, že nemovitost, o které uvažujete, je pro vás ta pravá. Poraďte se s finančním poradcem nebo místním realitním expertem.

„Jedna věc, na kterou jsem se lidí hodně ptal, je 'má ta dohoda finanční smysl?' Neukazujte mi například něco, co je ztráta 300 babek měsíčně, a očekávejte, že vám řeknu, že je to dobrý nápad, protože to pravděpodobně není,“ říká Meyer. "Přinejmenším by neměly existovat žádné čisté účetní náklady na nemovitost." Je provozování pronájmu nemovitosti hodně práce?

Příběh pokračuje

Do nastavení vaší nemovitosti k pronájmu může jít hodně, včetně pojištění, poplatků sdružení vlastníků domů, služeb, reklamy, úklidu, oprav v průběhu času, zvýšení splátky hypotéky a daně jsou některé kritické faktory, abychom jmenovali alespoň některé.

Někteří majitelé nájemních nemovitostí si najímají správcovské firmy, aby se o nemovitost postaraly, přičemž poplatky jsou obvykle mezi nimi 8 % až 12 % z měsíčního nájemného shromážděny.

Pronájem nemovitosti může být jako investice pomalejším – ale spolehlivým – zdrojem příjmů než převrácení domu na vrcholu vzkvétajícího trhu s nemovitostmi. Přestože hodnoty domů v posledních dvou letech prudce vzrostly, toto frenetické tempo se zpomaluje.

Jak velký zisk byste měli vydělat na pronájmu nemovitosti?

Jakmile si to spočítáte, a pokud máte v úmyslu držet nemovitost několik let, může být i malý zisk „na dveře“ nebo jednotku časem cenným zdrojem příjmu, říká Meyer.

Například čistý zisk 100 $ měsíčně (po zaplacení všeho) se může sčítat. Pokud se nájemné obvykle zvyšuje o 3 až 5 % ročně, měl by vzrůst i váš zisk.

"Po 20 letech je to docela silný výnos z pronájmu," říká Meyer. "A to nezahrnuje uznání."

Jaký druh úvěru získáte na investici do nemovitosti?

Majitelé nemovitostí mohou žádat o pronájem hypotéky jako majitelé domů, ale s velmi důležitými rozdíly. Pro jednoho je záloha obvykle mnohem vyšší.

Většina věřitelů požaduje za hypotéku na pronájem nemovitosti asi 25 %, říkají odborníci. To kontrastuje s 6% až 7% v posledních letech zaplatili majitelé domů.

Věřitelé považují hypotéku na pronájem nemovitosti za rizikovější než běžnou hypotéku, protože v těžkých časech bude mít pravděpodobně přednost půjčka investora na vlastní bydlení.

Jaký je nejlepší způsob financování investice do nemovitosti?

Samozřejmě, pokud si můžete koupit nemovitost za veškerou hotovost a stále vám zbývají prostředky na nárazník, je to ideální. Mějte na paměti, že nemovitosti jsou považovány za „nelikvidní“ aktivum – takové, které nemůžete rychle proměnit v hotovost v kapse. Většina investorů do nemovitostí požaduje nebo chce hypotéku.

Před podáním žádosti se ujistěte, že jste dokončili svůj rozpočet a prozkoumali, jak na to přilákat nájemníky a mít jasnou představu o nákladech na správu nemovitosti.

Jaké kreditní skóre je potřeba pro investici do nemovitosti?

Věřitelé mají tendenci poskytovat dlužníkům nejlepší sazby kreditní skóre 760 nebo vyšší.

„Mohl byste získat půjčku na investiční nemovitost, pokud by vaše skóre bylo 680 nebo 700? Pravděpodobně, ale zaplatili byste více na úrocích,“ říká Meyer.

Kolik procent si můžete půjčit na pronájem nemovitosti?

Záleží. V roce 2022, kdy úrokové sazby rostou, je strategie nákupu zchátralé nemovitosti, její opravy, zvýšení nájemného a následného půjčování si této nemovitosti na koupi další stále obtížnější, říká Meyer. Věřitelé chtějí mít jistotu, že hypotéka bude zaplacena v těžkých časech, a před poskytnutím druhé půjčky důkladně prozkoumají vaši nemovitost.

Kupující nájemních nemovitostí „musí být ještě opatrnější, pokud jde o jejich počet a předpoklady ohledně úrokových sazeb,“ poznamenal Meyer. "Protože nebudou schopni refinancovat a odebírat vlastní kapitál a mít tento majetek stále kladný peněžní tok, pokud budou sazby dvakrát vyšší než před rokem a půl."