Řešením je zlepšení kreditního skóre za nájemní bydlení, nikoli jeho zákaz

V celé zemi narůstají obavy, jak a proč se lidem nedaří získat nájemní bydlení. Aktivisté, kteří tvrdí, že dbají na nejlepší zájmy potenciálních obyvatel nájemního bydlení, se snažili zakázat prověrky kriminální minulosti, záznamy o předchozích vystěhování a kreditní skóre jako součást hodnocení rizik, které poskytovatelé bydlení používají k prověřování nájemníků. Například v Minneapolis uložila městská rada limity pro použití kreditního skóre. Člen Rady podporující zásah uvedl, že rostoucí ceny a nedostatek bydlení „vyvolává určitou naléhavost na podporu lidí, kteří jsou nejzranitelnějšími nájemníky“. Je ale omezení nebo zákaz kontrol kreditu tím nejlepším způsobem, jak pomoci lidem s nízkým, špatným nebo žádným kreditem?

Olej do ohně by mohla přilít nedávná zpráva Úřadu pro ochranu spotřebitelských financí (CFPB). Zpráva s trapným názvem, Trh prověrek nájemců, inventarizuje všechny myslitelné stížnosti s posouzením rizik ze strany poskytovatelů bydlení. Zde je můj oblíbený údaj o údajích o vystěhování:

„Shromažďování těchto dat, zejména dat z občanskoprávních a trestních rejstříků, a správné přiřazení shromážděných dat k jednotlivým potenciálním nájemcům může být náročné. Například podle jedné studie o 3.6 milionu soudních záznamů o vystěhování je 22 procent případů státního vystěhování nejednoznačné nebo falešné záznamy. V důsledku toho jsou data uváděná ve zprávách prověřování nájemců, na která se lze spolehnout při generování vlastního skóre rizik nájemců, často nejednoznačná nebo zastaralá a mohou být chybná.“

To mě rozesmálo nahlas, protože se rozvinul celý průmysl, který tvrdí, že země čelí „krizi vystěhování“ nebo „epidemii“. To je prokazatelně nepravdivé a jedním z důvodů, proč je snadné dospět k tomuto závěru, je právě to, že neexistují žádné jasné nebo konzistentní údaje o vystěhování. V dnešním světě je nemožné učinit jakékoli prohlášení o vystěhování – definovaném jako skutečné odstranění násilím z pronajaté nemovitosti – je mimořádně vzácný. Po podání má většina vystěhování za následek propuštění nebo nejednoznačné výsledky. Pouze malý počet vede k tomu, že orgány činné v trestním řízení vypadají, že vytahují věci z bytu. Přesto agresivní zastánci chtějí obojí; data naznačují „krizi“, ale data jsou špatná, nepoužívejte je pro screening.

Litanie na začátku zprávy by mohla přesně odrážet frustraci z toho, že se spotřebitelé musí vystavovat hodnocení rizik; ale pronájem bydlení není nárok ani „právo“ podle žádné definice. K tomu bych dodal „zatím“, protože přesně to obhájci tvrdí, že to tak skutečně je právo jakékoli osoby požadovat přístup k soukromému majetku, ve kterém může žít bez ohledu na rizikový profil.

Někteří z nás považují bydlení za komoditu a jeho pronájem je stejně jako pronájem auta nebo jakékoli jiné položky. Posouzení rizik umožňuje nájemní bydlení a bez možnosti prověřovat nebo revidovat minulou výkonnost by menší a dostupnější bydlení zmizelo. Názor, že bydlení je právo a že každý člověk může vzít cizí majetek, aby měl bydlení, je nebezpečný. hrozí podkopáním soukromého nájemního bydlení. Stojí za to vést o tom tvrdou a pečlivou debatu.

Jaké je ale řešení skutečného problému lidí, kteří mají méně peněz a v ekonomice se potýkají s vyšším rizikovým profilem, a tedy i větší výzvou najít bydlení? Jednou z odpovědí je zakázat screening nebo jej omezit tak, že jedinou možností, jak zmírnit riziko, by bylo zvýšení nájemného. I to chtějí obhájci omezit samozřejmě regulací nájemného. Kontrola nájemného zhoršuje inflaci bydlení, vytváří nedostatek a přídělový systém.

Skutečným řešením je zlepšení kreditního skóre a budování pobídek pro lidi, kteří si pronajímají bydlení, aby platili nájemné včas. Když nemohou, hotovostní pomoc je to, co je nejvíce potřeba. Existují však tržní pobídky k budování úvěrů a zlepšování rizikového profilu nájemníků?

Zpráva CFPB říká o kreditních skóre toto:

„Předchozí historie plateb za pronájem, která se zdá být vysoce relevantní pro rozhodnutí pronajímatele o pronájmu, se v drtivé většině neodráží ve zprávách prověřování nájemců ani ve skóre rizik. Průmyslové odhady pokrytí historie plateb nájemného v systému spotřebitelských hlášení se pohybují mezi 1.7 až 2.3 procenty nájemců v USA.“

soukromá společnost, Piñata, přišla s obchodním modelem, který přesně tohle dělá. Piñata kombinuje přímý marketing s řízením inkasa nájemného. Když rezident, který je v budově spravované společností, která používá Piñata, a platí nájem včas, může rezident získat body za odměny od oblíbených značek. Berte to jako program pro časté cestující pro nájemce. Piñata také hlásí úvěrovým institucím pozitivní informace o nájemném. Pobídky pro rezidenty jsou skutečné, s bezplatnými nabídkami na produkty, které potřebují, a lepším kreditním skóre.

Mluvil jsem s Lily Liu, generální ředitelkou Piñata, pokud má obavy z nových předpisů, zejména platforem, které ve velkém shromažďují informace o žadatelích a obyvatelích. "Algoritmy s masivními datovými sadami jsou tak dobré, že je těžké pochopit, jak nebudou integrovány do těchto rozhodnutí," řekl Liu, "i když v záchvatech, dokud se to nestane více normalizované." Nabízí Piñatu jako řešení pro rezidenty, protože jde o „dynamický interaktivní produkt, který pomáhá nájemníkům porozumět jejich ‚chybám‘ a důsledkům určitých akcí a pomáhá jim upravit jejich chování, aby si sami vybudovali lepší finanční budoucnost.“

Není pochyb o tom, že mnozí zastánci nájemníků by tímto modelem opovrhovali; lidé by vůbec neměli platit nájem a proč bychom je měli lákat na bezplatné nabídky na AmazonuAMZN
aby dělali to, co by dělat neměli. Pokuta. To je pro socialistu vnitřně konzistentní argument. V reálném světě by však rozšíření programu, jako je Piñata's, pro lidi, kteří již mají špatný, slabý nebo žádný kredit, ve skutečnosti pomohlo lidem vybudovat si lepší kredit a zlepšit jejich život jako nájemce v budoucnu. Téměř všechny stížnosti uvedené ve zprávě CFPB by mohly být vyřešeny tímto druhem spotřebitelského modelu založeného na pobídkách, a to i pro lidi s méně penězi.

Odpovědí na problém špatného úvěru nebo jiných defektů v historii pronájmů není vymazat to, ale nabídnout skutečnou pomoc a pobídky ke zlepšení záznamů lidí a odměňování. To staví investice na úspěchu nejen pro poskytovatele bydlení, který vidí inkaso nájemného na 100 %, ale také pro spotřebitele, kteří začínají vidět pozitivní úvěr, který možná pomůže zlepšit kupní sílu, včetně vlastnictví domů. Posuzování rizika v nájemní ekonomice nikdy nezmizí, a pokud bude regulováno, menší a dostupnější podniky přestanou pronajímat, bude větší nedostatek bydlení a vyšší nájemné. To nikomu nepomůže, zvláště lidem, kteří se potýkají s úvěrovými problémy.