Kupuji dům se svou 74letou matkou, ale hypotéka bude na mé jméno. Jak bychom měli dům pojmenovat?

Vážení MarketWatch,

Rád bych se zeptal, zda mi můžete poskytnout nějakou radu ohledně nákupu domu s mou matkou, které je 74 let. Vložím 240,000 220,000 $ – z výtěžku z prodeje vlastního domu – na nový dům a začnu s hypotéku ve výši 100,000 XNUMX USD. Hypotéka bude pouze na mé jméno. Jakmile se dům mé matky prodá, dá mi část svého domácího výnosu – XNUMX XNUMX dolarů, abych mohl přepracovat hypotéku a snížit měsíční splátku.

Naše otázky jsou: Jak bychom měli pojmenovat dům, ve kterém budeme oba bydlet? Měli bychom uvést obě naše jména na dům se společnými nájemníky s právem pozůstalosti? Budou také peníze, které mi dá na přepracovanou hypotéku, považovány za dar pro mě, z nichž budu muset platit daně? Dá se tomu nějak vyhnout? A moje poslední otázka zní, mám také uvést svou dospělou dceru do titulu domu, také jako společný nájemník s právem pozůstalosti, aby dům mohl být její, až moje matka a já už nebudeme na této Zemi?

Pokud nejste schopni odpovědět na tyto otázky, mohli byste mi říci, zda potřebuji mluvit s právníkem v oblasti nemovitostí, daňovým zástupcem nebo CPA? Nejsem si jistý, komu mám pokládat tyto typy otázek. Rád čtu váš sloupek. Děkuji za Vaši pomoc.

S pozdravem,

Stěhování k mámě

„The Big Move“ je sloupec MarketWatch, který se zaměřuje na vstupy a výstupy nemovitostí, od navigace při hledání nového domu až po žádost o hypotéku.

Máte otázku ohledně nákupu nebo prodeje domu? Chcete vědět, kde by měl být váš další tah? E-mail Jacob Passy na [chráněno e-mailem].

Milý Stěhování,

Je velmi milé, že plánujete koupit dům se svou matkou, protože jsem si jist, že jí to poskytne pocit pohodlí, když bude starší a bude potřebovat další pomoc. Vím, že jste se mě neptal na můj názor na toto uspořádání, ale byl bych nedbalý, kdybych vám nenavrhl vést mezi sebou mnoho upřímných rozhovorů, kde byste probrali svá očekávání od společného života. Bude to pro vás oba velká změna a jako u každého uspořádání spolubydlícího je nejlepší být předem na stejné vlně, abyste si zajistili klidné soužití.

Musím přiznat, že jsem zmatený z časové osy, kterou jste vy dva zvolili. Pokud neexistuje důvod, proč by koupě domu na vlastní pěst měla smysl, nevidím důvod, proč byste vy dva nepočkali s nákupem domu společně o něco déle – zvláště pokud uvažujete o tom, že oba bydlíte v domě. listina. Sloučení zdrojů najednou by vám s velkou pravděpodobností mohlo umožnit využít výhod lepšího financování.

Přepracování hypotéky může být výhodné pro mnoho majitelů domů. Umožní vám snížit váš dluhový závazek, aniž byste změnili úrokovou sazbu nebo dobu trvání půjčky. V době, kdy úrokové sazby hypoték rostou, by to mohla být pro mnoho majitelů domů lepší volba než refinancování, pokud je vaším hlavním cílem snížit výši dluhu, který máte nesplacený.

Tato strategie má určité nevýhody. Pro začátek, ne všichni poskytovatelé hypotečních úvěrů to umožňují, takže si to budete muset ujasnit předem. A i když to věřitel umožňuje, nemůže to udělat pro všechny typy půjček. Konkrétně nelze přepracovat půjčky kryté vládou, včetně půjček FHA a VA. A poskytovatel půjčky vám bude účtovat poplatek za přepracování. Z těchto důvodů se někteří dlužníci rozhodnou pouze provést dodatečné platby ke své hypotéce, než aby procházeli celým procesem přepracování.

Ve vaší situaci by mohl být příspěvek vaší matky považován za dar, pokud nemá hypotéku, ačkoli byste z něj nemuseli platit daně. Měli byste se poradit s účetní, abyste získali její odbornou radu, ale pravděpodobně bude muset podat přiznání k dani darovací. To znamená, že pokud vám a dalším nedaruje miliony dolarů, je pravděpodobné, že z těchto peněz nikdy nebude dlužit daně kvůli celoživotnímu vyloučení.

Může být na titulu, aniž by měla hypotéku, ale není to nutně jednoduché. Pokud uvažujete o tom, že byste ji přidali na listinu později poté, co koupíte dům a vezmete si hypotéku, měli byste se poradit s právníkem v oblasti nemovitostí. Někteří věřitelé budou obsahovat doložky, které stanoví, že půjčka musí být splacena v plné výši, pokud dojde k významným změnám v titulu domu, a budete chtít právního experta, aby přezkoumal jakoukoli hypoteční smlouvu, aby ověřil, zda by tomu tak bylo i v tomto případě.

Pokud místo toho plánujete mít svou matku na listině od začátku, aniž byste ji měli na hypotéku, budete se muset poradit s hypotečním věřitelem, abyste získali jeho souhlas s tímto ujednáním. Jak v příspěvku na blogu vysvětluje realitní právnička Victoria Spodek z New Yorku: „Banka si musí být jistá, že jsou chráněny jejich zájmy, protože půjčují velkou sumu peněz. Schopnost banky prodat nemovitost v případě selhání je pro jejich model kritická a nebudou půjčovat peníze, pokud nebudou chráněni.“

Problém, který může nastat, když má více lidí na titul, ale pouze jednoho na hypotéku, je, že se vlastnictví domu komplikuje. Z pohledu věřitele by vaše matka měla práva na dům, která by mohla ztížit prodej, pokud byste se dostali do exekuce. Co tedy poskytovatelé půjček v takovém scénáři často dělají, říká Spodek, je, že oba vlastníci podepíší hypotéku, zatímco pouze jedna osoba podepíše směnku, která je příslibem splacení půjčky. Tímto způsobem „pokud půjčka není splacena nebo se dostane do prodlení, bude mít banka stále možnost prodat dům, aby byla splacena,“ píše.

Opět můžete zvážit, zda by vaše matka byla uvedena na hypotéce. Pokud nemá problémy s úvěrem, její další příjem ze sociálního zabezpečení a aktiva by vám mohla pomoci získat lepší sazbu na hypotéku. Také by to zmírnilo problémy, které by vyvstaly z toho, že by musela splácet půjčku při prodeji jejího domu.

Pokud jde o to, jak pojmenujete dům, myslím, že je důležité zvážit, proč si přejete být na titulu oba a jaké jsou v tom vaše cíle. Zdá se jasné, že pro vás oba je důležité vyhnout se dědickému řízení, ale společný nájem může nést určitá rizika. Pokud se například jeden z vás zadluží a nemůže je splácet, věřitelé by mohli vznést nárok na nemovitost. To je také důvod, proč přidat k titulu také svou dceru, může být riskantní krok.

Pro vás všechny může mít největší smysl dát domov do živého trustu. To vám dá kontrolu nad tím, co se stane s domovem, když vy a vaše matka zemřete, a zároveň vám umožní zůstat v domově, dokud jste oba naživu. Nejen, že může dům snadno přejít na vaši dceru, ale mohla by se vyhnout některým daním a dědickým poplatkům. Budete si muset najmout právníka, aby pro vás sestavil důvěru a správně ji strukturoval, ale vzhledem ke složitosti vašeho bydlení by to mohlo být nejlepší řešení vašeho problému a poskytnout vám a vaší matce ujištění, že budete moci žít. v tomto domě po zbytek vašich dnů.

Zasláním e-mailu s vašimi dotazy souhlasíte s jejich anonymním zveřejněním na MarketWatch. Odesláním svého příběhu společnosti Dow Jones & Company, vydavateli MarketWatch, rozumíte a souhlasíte s tím, že můžeme váš příběh nebo jeho verze použít ve všech médiích a platformách, a to i prostřednictvím třetích stran.