Chci refinancovat hypotéku, ale brzy mi bude 70 let. Je moudré refinancovat v době mého života?

Normálně by to asi museli řešit něčí dědicové na základě závěti, ale já podle mě žádné dědice nemám. Jsem svobodný, nikdy jsem nebyl ženatý a nemám děti. Moje matka je po smrti a mému otci je 97 let. Žije se ženou, ale rozhodli se nevzdat se.

Můj bratr a já jsme se odcizili od roku 1990. Nemám v úmyslu mu odkázat nic cenného – velmi mě okradl, když nám zemřela matka, kromě toho, že vlastně nemám nic moc cenného. Nechci v něm nechat nepořádek. Je mu 67 let a kdo ví, jestli bude žít, až zemřu. Pak je tu moje neteř, jeho jediné dítě, které sotva znám. Od doby, kdy se stala dospělou, se nikdy nepokusila tuto skutečnost napravit. Je jí 38 let, je svobodná a nemá děti. Mám 33 nebo více sestřenic z druhého kolena, ale téměř 30 let žádný vztah s těmi několika, které jsem kdy potkal.

Moje zranění a rozhořčení ohledně mého bratra a neteře by nemělo vylučovat mou povinnost zanechat závěť. Jsou koneckonců moje krev a nejsem citově vázán na žádnou neziskovku. Mám blízké přátele, které jsem poznal již v letech 1954 až 1966, ale žádné významné jiné.

Mezitím dlužím kolem 33,000 30,000 $ na mé současné hypotéce. Žádám o hotovost ve výši 285,000 315,000 USD, kterou hodlám použít na zlepšení domácnosti. Od ocenění se upouští, ale jednotky stejné velikosti v mém bytě se prodaly za 458 5.25 až 531 3.28 USD. Bydlím na předměstí Los Angeles. Aktuální měsíční splátka je XNUMX USD včetně daně z nemovitosti s úrokovou sazbou XNUMX %. Nová platba je XNUMX USD při XNUMX %. Není to velký rozdíl vzhledem k tomu, co všechny reklamy říkají, že současné refi sazby jsou, ale můj poměr dluhu k příjmu není žádný bueno.

"„Až zemřu, kdo uvízne s nezaplaceným zůstatkem? Předpokládá to věřitel?“"

V současné době je mým jediným „skutečným“ příjmem sociální zabezpečení a 900 dolarů, které mi táta posílá měsíčně z důvěryhodného účtu. Mám v úmyslu se příští rok vrátit do práce, protože se nudím, ale to nemá s půjčkou nic společného. Amortizovaná 30letá splátka úvěru bude zahrnovat náklady na uzavření, předplacené daně a nesplacený dluh ve výši více než 17,000 XNUMX USD kromě zbývající hypotéky a hotovosti.

Když zemřu, kdo uvízne s nezaplaceným zůstatkem? Věřitel to předpokládá? Nemusí se někdo vypořádat s jakýmkoli problémem, který může nastat, nebo obdržet zůstatek, pokud se prodá? Mám pravdu, že je irelevantní, jestli si vezmu půjčku na 15 nebo 30 let, protože bych mohl zemřít, než bude kterákoli splacena?

Vzhledem k tomu, že zamýšlená půjčka je podstatně nižší než hodnota domu, existují další typy problémů, se kterými by se musel vypořádat kdokoli? Samozřejmě, že by mohlo dojít k dalšímu zemětřesení, ale s výjimkou nějaké nepředvídatelné katastrofy nebo mého prodlení s platbami, kdo by mohl být ze zákona nucen řešit jakékoli problémy, pokud nezanechám závěť?

S pozdravem,

Refinancování zlaté dívky

"Velký tah'je sloupec MarketWatch, který se zaměřuje na vstupy a výstupy nemovitostí, od navigace při hledání nového domova až po žádost o hypotéku.

Máte otázku ohledně nákupu nebo prodeje domu? Chcete vědět, kde by měl být váš další tah? E-mail Jacob Passy na [chráněno e-mailem].

Vážení refinancování,

Chci začít tím, že se zaměřím na vaši otázku ohledně délky trvání půjčky, protože se obávám, že možná podceňujete rozdíl mezi půjčkou na 15 let a půjčkou na 30 let.

Jste si vědomi toho, že měsíční splátka je vyšší u půjčky na 15 let – to je pravda. Může však být ještě vyšší, než si uvědomujete (pokud již věřitel rozdíl neuvedl.) Například u 100,000leté hypotéky ve výši 30 3 USD s úrokovou sazbou 422 % by měsíční splátka činila zhruba 15 USD. Pokud by stejná půjčka měla splatnost 691 let, měsíční splátka by byla kolem XNUMX $.

Pro podtržení, měsíční splátka u 15leté hypotéky je zhruba o 64 % vyšší. Často lidi láká kratší doba splatnosti půjčky na 15 let, protože jim to dlouhodobě ušetří na úrocích. Ale pro někoho s pevným příjmem může tento rozdíl v měsíční platbě znamenat obrovský rozdíl.

Jak jste sám řekl, není jasné, že budete žít dostatečně dlouho na to, abyste viděli půjčku splacenou v obou směrech. Takže dlouhodobé úspory, které přináší kratší doba, by s největší pravděpodobností nestály za to. Nyní se spoléháte na finanční podporu svého otce, ale bude to pokračovat, až zemře? Pokud ne, opět by se vyšší měsíční splátka z půjčky na 15 let mohla rázem stát zcela nedostupnou.

Pro toho, kdo získá dům, když zemřete, nebude rozdíl, zda hypotéka měla splatnost 15 nebo 30 let, pokud jde o řešení dluhu. Ve skutečnosti, když zemřeme, naše dluhy související s bydlením stále musíme platit.

Ve vašem případě to zní, jako byste buď neměli závěť, nebo jste nespecifikovali, kdo by měl po vaší smrti zdědit váš majetek. Většina států se řídí procesem, který určuje, kdo má nárok na dědictví, počínaje manželi a dětmi, po nichž následují vnoučata. V případech, kdy žádný z těchto jedinců není poblíž, pak stát zváží další příbuzné, včetně sourozenců, neteří a synovců. Stát může majetek zdědit i sám.

Pokud zemřete bez závěti a stát neurčí právoplatného dědice nemovitosti, teoreticky by váš hypoteční věřitel nebo správce zabavil dům, aby pokryl úvěr. Pokud byl identifikován dědic, nebo jste ho jmenovali, většina států má zákony na ochranu jejich práv na domov. Když zemřete, vaši dědicové zdědí titul domu, ale ne jeho hypotéku. Hypotéky často obsahují doložku o splatnosti při prodeji, která vyžaduje, aby byl úvěr splacen, pokud je dům prodán – protože tehdy dochází k převodu vlastnického práva.

Když k převodu vlastnického práva dojde prostřednictvím dědictví, zákony obvykle chrání dědice. Mohou převzít hypotéku a pokračovat ve splácení. V některých případech si mohou nechat hypotéku převést na své jméno, nebo mohou dům prodat, aby splatili půjčku a uložili si výnosy, které poté zbyly.

Pokud mohu jen trochu překročit, doporučil bych vám, abyste si znovu rozmysleli, kdo je hoden získat vaše dědictví. Většina z nás přirozeně uvažuje o tom, že přenecháme svůj světský majetek pokrevním příbuzným – ale podle mého názoru je definice rodiny širší. Váš bratr vám přinesl smutek a vy říkáte, že se svou neteří nemáte prakticky žádný vztah.

Zní to, jako byste měli mnoho přátel, se kterými máte bohaté vztahy. Jistě, nemusí mít romantickou povahu, ale jsem si jistý, že tito přátelé přinášejí do vašeho života radost a pohodlí. Tito lidé jsou vaší vybranou rodinou a zaslouží si všechna práva a výsady, které jsou obvykle vyhrazeny pokrevním příbuzným. Ve skutečnosti můžete svůj majetek odkázat spíše příteli než členovi rodiny.

Možná vaši přátelé nebudou mít zájem zdědit váš byt, ale promluvil bych s nimi, abych zjistil, co by si o takovém dárku mysleli. Možná mají sami dítě nebo jiného příbuzného, ​​který by mohl mít prospěch z toho, že zdědí dům, ve kterém by mohli žít (nebo finanční hodnotu tohoto majetku).

Tvrdě jste pracovali na údržbě svého domova a měli byste se cítit dobře, když víte, že se po vaší smrti dostane k někomu, na kom vám záleží. Kohokoli označíte za svého dědice, dejte mu vědět o svých plánech. Tímto způsobem to nebude při vašem odchodu šokující a mohou se cítit dobře vybaveni ke zvládnutí různých úkolů, které s sebou dědictví přináší.

Zasláním e-mailu s vašimi dotazy souhlasíte s jejich anonymním zveřejněním na MarketWatch. Odesláním svého příběhu společnosti Dow Jones & Company, vydavateli MarketWatch, rozumíte a souhlasíte s tím, že můžeme váš příběh nebo jeho verze použít ve všech médiích a platformách, a to i prostřednictvím třetích stran.