'Nevím, jestli má cenu jednat s nájemníky': Mám přeměnit svůj dům na pronájem, nebo ho prodat?

Nicméně přemýšlím, zda prodat nebo pronajmout dům, který momentálně mám. Koupil jsem dům za 188,500 2.75 $. Dvakrát jsem refinancoval a minule jsem dostal peníze. Moje úroková sazba je 18 % a na splacení mám ještě 1,800 let. Mohu si ho pronajmout za 2,000 až 500,000 USD. Ale nevím, jestli je to nejlepší volba, protože bych to mohl prodat za téměř XNUMX XNUMX $, což je v současnosti nejvyšší hodnota.

Bylo by skvělé, kdyby nájemníci platili moji druhou hypotéku, ale nevím, jestli má cenu řešit nájemníky a opravy, o které mohou neustále žádat. Koneckonců je to starý dům. Co bych měl dělat? 

S pozdravem,

Balení v Portlandu

„The Big Move“ je sloupec MarketWatch, který se zaměřuje na vstupy a výstupy nemovitostí, od navigace při hledání nového domu až po žádost o hypotéku.

Máte otázku ohledně nákupu nebo prodeje domu? Chcete vědět, kde by měl být váš další tah? E-mail Jacob Passy na [chráněno e-mailem].

Vážený Packing,

Kompletní trhy s bydlením mají mnoho majitelů domů, protože zvažují samotný krok, o kterém uvažujete. Majitelé domů vidí rostoucí nájemné a mnozí toho využívají. V únoru bylo nájemné téměř o 18 % vyšší než před rokem na celostátní úrovni, podle realitního webu Apartment List, což představuje rekordní růst.

Majitelé domů do určité míry podporují tento růst nájemného přeměnou svých startovacích domů na nájemné. Tyto domy by jinak poskytovaly tolik potřebné dodávky na trhy s nákupem domů. Místo toho je domů na prodej tak málo, že mnoho Američanů je nuceno pronajímat déle, než doufali, protože nemohou najít nemovitost ke koupi. Více lidí pronajímajících znamená větší konkurenci o nájemní jednotky, a proto nájmy rostou.

To, že se touto cestou vydává tolik majitelů domů, ještě neznamená, že byste měli. „Převést dům na nemovitost k pronájmu má smysl tehdy a pouze tehdy, pokud rozumíte všem potenciálním problémům, které existují, když se stanete pronajímatelem,“ řekla Michelle Gessner, zakladatelka a majitelka Gessner Wealth Strategies, finanční poradenské firmy se sídlem v Houstonu. .

Je snadné si představit, jaké výhody má být pronajímatelem – využít přivýdělek ke splacení druhé hypotéky a možná, že jakmile se to vyplatí, uložit si peníze do kapsy na spoření na důchod. Ale jestli nás pandemie něco naučila, pak to, že být malým mami-a-pop domácím není pro slabé povahy.

Už jste se setkali s některými výzvami v práci pronajímatele. Budete muset komunikovat s nájemníky a spolupracovat s nimi na údržbě nemovitosti. A je pravděpodobné, že nájemníci se nebudou k domu chovat tak hezky, jako byste měli vy, a donutí vás platit za jeho pravidelné opravy. To je jen špička ledovce.

Zní to, že jste finančně stabilní, ale mohli byste si dovolit platit hypotéku na své první bydlení i své nové bydlení sami? Mnoho pronajímatelů se v posledních letech ocitlo před exekucí a bankrotem svých pronajímaných nemovitostí, protože nájemníci měli kvůli pandemii potíže s placením nájemného. Nakonec se mnoho z těchto majitelů nemovitostí rozhodlo prodat domy, aby snížili své ztráty.

Pokud si myslíte, že na ten stres nemáte, pak bych silně přehodnotil, že bych se stal pronajímatelem. Existují další finanční důvody, proč si to dvakrát rozmyslet. Když někdo prodá své primární bydliště, může vyloučit až 250,000 500,000 USD z kapitálových zisků (nebo 500,000 300,000 USD, pokud se vezmete a podáte společnou žádost.) Pokud jste tedy například prodali dům za 200,000 XNUMX USD, ale za původní koupi jste zaplatili pouze XNUMX XNUMX USD, nebude čelit daním z kapitálových zisků ze zisku XNUMX XNUMX USD, který jste vydělali.

Pokud se rozhodnete přeměnit nemovitost na nájemní dům a později se rozhodnete prodat, můžete čelit vysokým daňovým nákladům. Abyste mohli využít vyloučení kapitálových zisků, musíte v domě bydlet dva z posledních pěti let, ale nemusí to být dva poslední roky. Takže v podstatě máte trochu období odkladu. A existují daňové odpočty, které můžete zdanit jako pronajímatel.

Řekněme, že jste si dům pronajali na šest let a poté se rozhodli prodat. Pak byste nezískali vyloučení 250,000 500,000 $ (nebo 1031 XNUMX $), takže všechny peníze, které prodejem vyděláte, budou považovány za zdanitelný příjem. Existují způsoby, jak se tomuto daňovému zásahu vyhnout – konkrétně byste mohli tyto peníze reinvestovat do jiného pronájmu nemovitosti prostřednictvím směny podle § XNUMX. V opačném případě bude daňový výměr větší.

Dalším finančním hlediskem je, zda by vám váš hypoteční věřitel vůbec umožnil přeměnit nemovitost na pronájem. Hypotéky obvykle obsahují doložky, které vyžadují, aby dlužníci bydleli v domě po stanovenou dobu. Pokud se pokusíte vystěhovat a pronajmout nemovitost před uplynutím tohoto časového rámce, můžete se zapojit do hypotečního podvodu. Vzhledem k tomu, že jste refinancovali poměrně nedávno, měli byste si pečlivě prostudovat dokumenty k hypotéce.

Máte lepší smysl pro svou toleranci k riziku a finanční složitosti než já. Pokud máte stále zájem pokročit s tímto plánem, rozhodně se poraďte s účetním a finančním plánovačem, kteří vám mohou pomoci zmapovat nejlepší přístup. Můj vnitřní instinkt je, že tě tahle myšlenka nezaujala. Pokud je to tak, pak bych zvážil jiné možnosti. Koneckonců, peníze, které vyděláte prodejem domu, by pravděpodobně vedly ke splacení dluhu nebo jiných finančních cílů.

Být pronajímatelem navíc není jediný způsob, jak investovat do nemovitostí. „Dodatečné výnosy lze investovat za účelem generování příjmu nebo růstu nebo dokonce do cenných papírů souvisejících s nemovitostmi,“ řekl Kashif Ahmed, prezident společnosti American Private Wealth, finanční poradenské firmy v Bedfordu, Massachusetts. Investování do realitního investičního fondu. může rozšířit vaše portfolio, ale je mnohem likvidnější než mít všechny ty peníze svázané v domě.

Nakonec mám pocit, že nemůžete udělat chybu, když zvolíte, která je pro vás nejpohodlnější. Takže ať už je volba jakákoli, přeji vám hodně štěstí.

Zasláním e-mailu s vašimi dotazy souhlasíte s jejich anonymním zveřejněním na MarketWatch. Odesláním svého příběhu společnosti Dow Jones & Company, vydavateli MarketWatch, rozumíte a souhlasíte s tím, že můžeme váš příběh nebo jeho verze použít ve všech médiích a platformách, a to i prostřednictvím třetích stran.