Převracení domů může být lukrativní byznys. Nedovolte však, aby idealizované televizní pořady ovlivňovaly váš pohled na to, jak to funguje. Musíte mít zkušenosti, finance a znalosti o tom, co děláte. To platí zejména, když jde o to obracející domy a daně. Tento průvodce nemovitostmi uvádí, co lze očekávat od daně z převrácení domu. A Finanční poradce vám pomůže vytvořit finanční plán pro vaše investiční cíle v oblasti nemovitostí a pomůže chránit vaše podnikání před finančními chybami.
Jste realitní investor nebo obchodník?
První otázka, na kterou si musíte odpovědět, je, zda jste realitní investor nebo prodejce. Důvodem je, že IRS zdaňuje tyto dvě třídy odlišně. Investor obvykle kupuje a drží nemovitost po dobu minimálně jednoho roku. Investoři obvykle využívají nemovitost k příjmu z pronájmu a jako aktivum očekávají, že se hodnota bude během mnoha let pomalu zvyšovat.
Dealeři jsou naopak vaši tradiční domácí ploutve. Celý jejich důvod ke koupi nemovitosti je za účelem dalšího prodeje. Zde je několik bodů, které bude IRS hledat, aby zjistil, zda jste prodejce:
Četnost a množství nákupů a prodejů nemovitostí
Zda byla nemovitost někdy uvedena jako vaše primární bydliště
Proč majetek a zda sloužil k jiným účelům než k dalšímu prodeji
Kolik reklamy a propagace šlo do prodeje nemovitostí
Kolik vylepšení bylo provedeno
Obecná činnost poplatníka prodávajícího nemovitost
Obecně platí, že pokud obracíte dům, kupujete jej s jediným cílem – vylepšit jej a prodat dále. To z vás dělá obchodníka s nemovitostmi. V případě dalších dotazů se obraťte na finančního poradce nebo daňového experta.
Obracející domy a daň z kapitálových výnosů
K dispozici jsou dva typy daně z kapitálových výnosů, krátkodobé i dlouhodobé. Krátkodobé daně z kapitálových zisků jsou zdaněny stejnou sazbou jako vaše daň z příjmu a jsou určeny pro zisky z aktiv (jako jsou nemovitosti), které byly drženy méně než rok. Dlouhodobé daně z kapitálových výnosů jsou pro aktiva držená déle než rok a jsou zpoplatněny výhodnější sazbou v rozmezí od 0 % do 20 % v závislosti na skupině.
Domácí ploutve většinou spadnou do tábora krátkodobých kapitálových zisků. Pamatujte si, že když obracíte dům, každý den, kdy držíte nemovitost, přicházíte o peníze. Chcete se rychle dostat dovnitř, dělat vylepšení a prodávat se ziskem. To platí zejména v případě, že jste nákup financovali půjčkou.
Úplné daňové ošetření pro obchodníky s nemovitostmi
V tomto okamžiku jsme zjistili, že aktivní dům ploutve jsou prodejci nemovitostí. To znamená, že existují další daně, o kterých musí vědět. Kromě placení daně z příjmu fyzických osob (která může dosahovat až 37 %) budou muset obchodníci s nemovitostmi zaplatit dodatečných 15.3 % daně ze samostatné výdělečné činnosti.
Proberme si příklad pomocí Daňová kalkulačka SmartAsset. Pokud obchodník s nemovitostmi, který podává samostatně, obdrží 200,000 40,811 $ v příjmu za rok, může očekávat, že zaplatí 30,600 71,411 $ na federálních daních z příjmu. Přidejte k tomu 35.71 200,000 USD za daň ze samostatné výdělečné činnosti a máte celkový daňový účet ve výši XNUMX XNUMX USD nebo XNUMX % z XNUMX XNUMX USD.
Samozřejmě je to bez zaúčtování daňových odpočtů. Pojďme si promluvit o některých krocích ke snížení vašeho daňového účtu.
Snížení daňového zatížení vašeho domu
Dokonce i s vysokými daněmi z toho, že jste obchodník s nemovitostmi, existují způsoby, jak snížit daňové zatížení vašeho domu. Zde jsou tři kroky, které vám pomohou snížit váš daňový účet, když začnete obracet domy.
1. Založte LLC
Než se pustíte do přehazování domů, je chytré si založit firmu. Jednou z nejpopulárnějších obchodních struktur je a společnost s ručením omezeným nebo LLC. LLC vám umožňují provádět odpočty obchodních nákladů. Kromě toho vám pomohou chránit váš osobní majetek před právním nárokem, pokud se věci pokazí.
Jejich flexibilita je dalším důvodem, proč jsou tak oblíbené. LLC může být jediným vlastníkem nebo partnerstvím nebo může být organizována jako společnost, aby mohla využívat příslušné daňové výhody. Mějte na paměti, že LLC jsou subjekty spravované státem, takže přesná pravidla pro jejich zakládání a výhody, které poskytují, se v jednotlivých státech liší.
2. Provádějte daňové odpočty
Jako LLC můžete odepsat mnoho z vašich obchodních výdajů, které převrací dům. Zde je devět běžných odpočtů, které můžete provést:
Náklady na vylepšení domu u prodaných nemovitostí
Úroky z úvěrů na nemovitosti
Majetkové daně z investic do nemovitostí
Náklady na stavební povolení
Realitní provize
Cestovní výdaje
Kancelářské potřeby
Veškeré náklady na kanceláře mimo budovu, jako je nájem, internet, energie atd.
Právní a účetní poplatky
3. Odečtěte kapitálové ztráty
Nemůžete těžit pokaždé jako domácí ploutev. Výsledkem je, že si můžete odečíst jakékoli kapitálové ztráty, kterým čelíte, a použít je ke kompenzaci daně z kapitálových výnosů. Promluvte si se svým finančním poradcem o tom, jak nejlépe kompenzovat tyto zisky ztrátami a zda na ně máte nárok přenos kapitálové ztráty.
Daňové úlevy, které jako house Flipper nezískáte
Navzdory tomu, co se můžete dočíst na internetu, pokud jste aktivním domácím fanouškem, který převrací několik domů ročně, existují daňové úlevy, které ostatní dostanou, které vy neuděláte. Zde je několik daňových úlev, které byste měli zvážit:
121 vyloučení: Tento Platí pravidlo IRS vaše primární bydliště. Umožňuje vám vyhnout se dani z kapitálových výnosů ze zisku z prodeje vašeho primárního bydliště, až do zisku 250,000 500,000 USD (nebo 24 60 USD, pokud jste v manželství). Abych to zopakoval, tento dům musí být uveden jako vaše primární bydliště, aby se kvalifikoval. Vyloučení vyžaduje, abyste žili v domácnosti alespoň XNUMX z předchozích XNUMX měsíců. To znamená, že domy pro rychlé převrácení nesplňují podmínky.
1031 výměna: Tento program odkladu daně umožňuje investorům prodat jednu investici do nemovitosti a odložit daně z prodeje nákupem nové investice do nemovitosti. IRS vám dává 45 dní na identifikaci náhradní nemovitosti a 180 dní na provedení transakce. Ale proč by toho nemohly domácí ploutve využít? IRS velmi pečuje o to, kdo se může zúčastnit burzy 1031. Konkrétně zakazují účast na majetku zakoupeném za účelem dalšího prodeje.
Bottom Line
Nákup a prodej nemovitosti může být a komplexní proces, zvláště když zahrnete daně z převrácení domu. Nejlepší je jít do podniku připravený a vědět, co budete mít na háku. Musíte vědět, co po vás bude IRS vyžadovat, spolu s tím, jak strukturovat své podnikání tak, abyste se dostali do nejlepší pozice pro dlouhodobý úspěch.
Tipy na převrácení domů
Vaše firma s převracením domů se nemusí pokoušet řídit své finance od růstového kapitálu až po daňové plánování sama. Mít finančního poradce ve svém koutku vám může vzít obrovskou váhu z vašich ramen a poskytnout vám více příležitostí k růstu. Pokud nemáte finančního poradce, najít ho nemusí být těžké. Bezplatný nástroj SmartAsset spojí vás až se třemi prověřenými finančními poradci, kteří slouží vaší oblasti, a můžete bezplatně popovídat se svými poradci, abyste se rozhodli, který z nich je pro vás ten pravý. Pokud jste připraveni najít poradce, který vám pomůže dosáhnout vašich finančních cílů, začněte hned.
Kromě toho, abyste si dali do pořádku daně, měli byste věnovat pozornost tomu, kde účtujete. Některé banky jsou k malým podnikům prostě přátelštější. Podívejte se na náš seznam nejlepší banky pro malé podniky využít těchto příležitostí.
Fotografický kredit: ©iStock/Feverpitched, ©iStock/Svetlana Malysheva, ©iStock/Aleutie
Příspěvek Obracející domy a daně: Průvodce nemovitostmi se objevil nejprve na Blog SmartAsset.
Zdroj: https://finance.yahoo.com/news/flipping-houses-affect-taxes-140037820.html