Jak ocenit investice do nemovitostí

Metody analýzy hodnoty investice do nemovitosti jsou analogické s metodami používanými při fundamentální analýze akcií. Vzhledem k tomu, že investice do nemovitostí obvykle nejsou krátkodobým obchodem, analýza peněžního toku a následné míry návratnosti je rozhodující pro dosažení cíle, kterým je provádění ziskových investic.

Aby investoři mohli profitovat, musí vědět, jak oceňovat nemovitosti, a kvalifikovaně odhadovat, jaký zisk každý z nich vydělá, ať už prostřednictvím zhodnocení majetku, příjmů z pronájmu nebo obojího. Přesné ocenění nemovitostí může pomoci investorům činit lepší rozhodnutí, pokud jde o nákup a prodej nemovitostí.

Oceňování vlastním kapitálem se obvykle provádí dvěma základními metodikami: absolutní hodnotou a relativní hodnotou. Totéž platí pro oceňování nemovitostí.

Diskontování budoucího čistého provozního výnosu (NOI) příslušnou diskontní sazbou pro nemovitosti je podobné jako diskontované peněžní toky (DCF) ocenění akcií. Mezitím je integrace modelu multiplikátoru hrubého příjmu do nemovitostí srovnatelná s oceňováním relativní hodnoty s akciemi. Níže se podíváme na to, jak ocenit nemovitost pomocí těchto metod.

Míra kapitalizace

Jedním z nejdůležitějších předpokladů realitního investora při oceňování nemovitostí je zvolit vhodnou kapitalizační sazbu, známou také jako cap rate.

Míra kapitalizace je požadovaná míra návratnosti nemovitosti, očištěná o zhodnocení nebo odpisy. Jednoduše řečeno, je to sazba aplikovaná na NOI k určení současné hodnoty nemovitosti.

Předpokládejme například, že se očekává, že nemovitost v příštích deseti letech vygeneruje NOI ve výši 1 milionu USD. Pokud by byla diskontována sazbou kapitalizace 14 %, tržní hodnota nemovitosti by byla:

$\begin{aligned}&\$7,142,857\bigg(\frac{\$1,000,000}{0.14}\bigg)\\&\textbf{kde:}\\&\text{Tržní hodnota}=\text{Čistý provozní příjem}/ {\text{cap rate}}\end{aligned}$​$7,142,857(0.14$1,000,000​)kde:Tržní hodnota=Čistý provozní výnos/stropní sazba​

Tržní hodnota 7,142,857 6.5 8 USD je dobrý obchod, pokud se nemovitost prodává za XNUMX ​​milionu USD. Ale je to špatný obchod, pokud je prodejní cena XNUMX milionů dolarů.

Stanovení míry kapitalizace je jednou z klíčových metrik používaných pro ocenění nemovitosti generující příjem. Ačkoli je to poněkud složitější než výpočet vážených průměrných kapitálových nákladů (WACC) firmy, existuje několik metod, které mohou investoři použít k nalezení vhodné míry kapitalizace, včetně následujících:

• Způsob výstavby
• Metoda tržní extrakce
• Pásmová investiční metoda

Build-up metoda

Jedním z běžných přístupů k výpočtu stropní sazby je metoda budování. Začněte s úrokovou sazbou a přidejte následující:

1. Přiměřená prémie za likviditu – vzniká kvůli nelikvidní povaze nemovitostí
2. Prémie za znovuzískání – představuje čisté zhodnocení půdy
3. Riziková prémie – odhaluje celkovou rizikovou expozici trhu s nemovitostmi

Vzhledem k 6% úrokové sazbě, 1.5% sazbě nelikvidity, 1.5% prémii za opětovné získání a 2.5% míře rizika je míra kapitalizace akciové nemovitosti 11.5 % (6 % + 1.5 % + 1.5 % + 2.5 %). Pokud je čistý provozní příjem 200,000 1,739,130 USD, tržní hodnota nemovitosti je 200,000 0.115 XNUMX USD (XNUMX XNUMX USD / XNUMX).

Provedení tohoto výpočtu je velmi jednoduché. Složitost však spočívá v posouzení přesných odhadů pro jednotlivé složky míry kapitalizace, což může být problém. Výhodou build-up metody je, že se snaží definovat a přesně měřit jednotlivé složky diskontní sazby.

Metoda tržní extrakce

Metoda tržní extrakce předpokládá, že existují aktuální, snadno dostupné informace o NOI a prodejní ceně u srovnatelných nemovitostí generujících příjem. Výhodou metody tržní extrakce je, že míra kapitalizace činí kapitalizace přímého příjmu smysluplnější.

Určit míru kapitalizace je poměrně jednoduché. Předpokládejme, že investor by mohl koupit parkoviště, o kterém se očekává, že vygeneruje 500,000 XNUMX $ v NOI. V oblasti existují tři stávající srovnatelná parkoviště produkující příjem:

• Parkoviště 1 má NOI 250,000 3 USD a prodejní cenu 8.33 miliony USD. Míra kapitalizace je 250,000 % (3,000,000 XNUMX $ / XNUMX XNUMX XNUMX $).
• Parkoviště 2 má NOI 400,000 3.95 USD a prodejní cenu 10.13 miliony USD. Míra kapitalizace je 400,000 % (3,950,000 XNUMX $ / XNUMX XNUMX XNUMX $).
• Parkoviště 3 má NOI 185,000 2 USD a prodejní cenu 9.25 miliony USD. Míra kapitalizace je 185,000 % (2,000,000 XNUMX $ / XNUMX XNUMX XNUMX $).

Vezmeme-li průměrné maximální sazby pro tyto tři srovnatelné nemovitosti, celková míra kapitalizace 9.24 % by byla přiměřeným vyjádřením trhu. Pomocí této míry kapitalizace může investor určit tržní hodnotu nemovitosti, o které uvažuje. Hodnota investiční příležitosti na parkoviště je 5,411,255 500,000 0.0924 USD (XNUMX XNUMX USD / XNUMX).

Metoda pásma investic

U metody pásmové investice se míra kapitalizace vypočítá pomocí individuálních úrokových sazeb pro nemovitosti, které využívají jak dluhové, tak kapitálové financování. Výhodou této metody je, že se jedná o nejvhodnější míru kapitalizace pro financované investice do nemovitostí.

Prvním krokem je výpočet faktoru umořujícího fondu. Toto je procento, které musí být vyhrazeno pro každé období, aby bylo v budoucnu dosaženo určité částky. Předpokládejme, že nemovitost s NOI ve výši 950,000 50 USD je financována z 7 % pomocí dluhu se 15% úrokem, který se bude amortizovat po dobu 10 let. Zbytek je hrazen z vlastního kapitálu s požadovanou mírou návratnosti XNUMX %. Faktor umořujícího fondu se vypočítá takto:

$\begin{aligned}&SFF=\frac{i}{(1+i)^n-1}\\&\textbf{kde:}\\&\text{SFF}=\text{Faktor klesajícího fondu}\\ &i=\text{Periodická úroková sazba, často vyjádřená jako}\\&\phantom{i=}\text{roční procentní sazba}\\&n=\text{Počet období, často vyjádřený v letech}\end{zarovnáno }$​SFF=(1+i)n-1i​kde:SFF=Faktor klesajícího fondui=Periodická úroková sazba, často vyjádřená jako ani=Roční procentní sazba​

Zapojením čísel dostaneme:

• 0.07 / (1 + 0.07)¹⁵ - 1

To se počítá na 3.98 %. Sazba, za kterou musí být věřitel vyplacena, se rovná tomuto faktoru klesajícího fondu Plus úrokovou sazbu. V tomto příkladu to vychází na 10.98 % (0.07 + 0.0398).

Vážená průměrná sazba neboli celková míra kapitalizace s použitím 50% váhy pro dluh a 50% váhy pro vlastní kapitál je tedy:

• 10.49 % [(0.5 x 0.1098) + (0.5 x 0.10)]

V důsledku toho je tržní hodnota nemovitosti:

• 9,056,244 950,000 0.1049 $ (XNUMX XNUMX $ / XNUMX)

Metody oceňování

Absolutní oceňovací modely určují současnou hodnotu budoucích příchozích peněžních toků za účelem získání vnitřní hodnoty aktiva. Nejběžnějšími metodami jsou dividendový diskontní model (DDM) a techniky diskontovaných peněžních toků (DCF).

Na druhou stranu metody relativní hodnoty naznačují, že dva srovnatelné cenné papíry by měly mít podobnou cenu podle jejich výnosů. Poměry jako cena k zisku (P/E) a cena k prodeji se porovnávají s jinými společnostmi ve stejném odvětví, aby se zjistilo, zda je akcie podhodnocená nebo nadhodnocená.

Stejně jako při oceňování vlastním kapitálem by analýza oceňování nemovitostí měla implementovat oba postupy, aby se určil rozsah možných hodnot.

Diskontování budoucnosti NOI

Vzorec pro výpočet hodnoty nemovitosti na základě diskontovaného čistého provozního příjmu je:

$\begin{aligned}&\text{Tržní hodnota}=\frac{NOI_1}{rg}=\frac{NOI_1}{R}\\&\textbf{kde:}\\&NOI=\text{Čistý provozní příjem} \\&r=\text{Požadovaná míra návratnosti nemovitých aktiv}\\&g=\text{Míra růstu }NOI\\&R=\text{Míra kapitalizace }(rg)\end{aligned}$​Tržní hodnota=r-gNOI1​​=RNOI1​​kde:NOI=Čistý provozní výnosr=Požadovaná míra návratnosti nemovitostíg=Rychlost růstu NOI​

NOI odráží zisk, který nemovitost vytvoří po započtení provozních nákladů – ale před odečtením daní a úrokových plateb. Před odečtením výdajů je však třeba určit celkové výnosy získané z investice.

Očekávané výnosy z pronájmu lze zpočátku předpovídat na základě srovnatelných nemovitostí v okolí. S řádným průzkumem trhu může investor určit, jaké ceny nájemci platí v oblasti, a předpokládat, že podobné nájemné za čtvereční stopu lze použít i na tuto nemovitost. Předpokládané zvýšení nájemného je započítáno do tempa růstu ve vzorci.

Vzhledem k tomu, že vysoká míra neobsazenosti je potenciální hrozbou pro návratnost investic do nemovitostí, měla by být k určení ušlého příjmu použita buď analýza citlivosti, nebo realistické konzervativní odhady, pokud není aktivum plně využíváno.

Provozní náklady zahrnují ty, které přímo vznikají při každodenním provozu budovy, jako je pojištění majetku, poplatky za správu, poplatky za údržbu a náklady na energie. Upozorňujeme, že odpisy nejsou zahrnuty do výpočtu celkových nákladů. Čistý provozní příjem nemovitosti je podobný zisku před úroky, daněmi, odpisy a amortizací (EBITDA).

Diskontování NOI z investice do nemovitostí limitní sazbou je analogické diskontování budoucího toku dividend příslušnou požadovanou mírou návratnosti, upravenou o růst dividend. Akcioví investoři obeznámení s modely růstu dividend by měli okamžitě vidět podobnost.

Multiplikátor hrubého příjmu

Přístup multiplikátoru hrubého příjmu je metoda relativního oceňování, která je založena na základním předpokladu, že nemovitosti ve stejné oblasti budou oceněny úměrně hrubému příjmu, který pomáhají vytvářet.

Jak již název napovídá, hrubý příjem je celkový příjem před odečtením případných provozních nákladů. Pro získání přesného odhadu hrubého příjmu je však nutné předpovídat míru neobsazenosti.

Pokud například investor do nemovitostí koupí budovu o rozloze 100,000 10 čtverečních stop, může ze srovnatelných údajů o nemovitostech určit, že průměrný hrubý měsíční příjem na čtvereční stopu v sousedství je 12 USD. Přestože investor může zpočátku předpokládat, že hrubý roční příjem je 10 milionů USD (12 USD x 100,000 měsíců x XNUMX XNUMX čtverečních stop), je pravděpodobné, že v daném okamžiku budou v budově nějaké volné jednotky.

Za předpokladu 10% míry neobsazenosti je hrubý roční příjem 10.8 milionů USD (12 milionů USD x 90 %). Podobný přístup je aplikován také na čistý provozní výnos.

Dalším krokem k posouzení hodnoty nemovitosti je stanovení multiplikátoru hrubého příjmu a jeho vynásobení hrubým ročním příjmem. Multiplikátor hrubého příjmu lze zjistit pomocí historických údajů o prodeji. Při pohledu na prodejní ceny srovnatelných nemovitostí a vydělení této hodnoty vytvořeným hrubým ročním příjmem vznikne průměrný multiplikátor pro daný region.

Tento typ oceňovacího přístupu je podobný použití srovnatelných transakcí nebo násobků k ocenění akcie. Mnoho analytiků předpovídá zisky společnosti a vynásobí její zisk na akcii (EPS) poměrem P/E daného odvětví. Oceňování nemovitostí lze provádět podobnými opatřeními.

Překážky k oceňování nemovitostí

Oba tyto způsoby oceňování nemovitostí se zdají poměrně jednoduché. V praxi je však stanovení hodnoty nemovitosti generující příjem pomocí těchto výpočtů poměrně komplikované. Za prvé, může být časově náročné a náročné získat požadované informace týkající se všech vstupů do vzorce, jako je čistý provozní příjem, pojistné zahrnuté do míry kapitalizace a srovnatelné údaje o prodeji.

Za druhé, tyto oceňovací modely řádně nezohledňují možné velké změny na trhu s nemovitostmi, jako je úvěrová krize nebo realitní boom. V důsledku toho musí být provedena další analýza s cílem předpovědět a zohlednit možný dopad měnících se ekonomických proměnných.

Vzhledem k tomu, že trhy s nemovitostmi jsou méně likvidní a transparentní než akciový trh, je někdy obtížné získat potřebné informace pro plně informované investiční rozhodnutí.

To znamená, že kvůli velké kapitálové investici, která je obvykle nutná k nákupu velkého developmentu, může tato komplikovaná analýza přinést velkou návratnost, pokud povede k odhalení podhodnocené nemovitosti (podobně jako investování do akcií). Věnovat čas výzkumu požadovaných vstupů tedy stojí za čas a energii.

Bottom Line

Oceňování nemovitostí je často založeno na strategiích, které jsou podobné analýze vlastního kapitálu. Kromě diskontovaného NOI a přístupu multiplikátoru hrubého příjmu se často používají i další metody. Někteří odborníci z oboru mají například aktivní pracovní znalosti o migraci měst a vzorcích rozvoje.

Díky tomu mohou určit, které místní oblasti s největší pravděpodobností zaznamenají nejvyšší míru zhodnocení. Bez ohledu na použitý přístup je nejdůležitějším prediktorem úspěchu strategie, jak dobře je prozkoumána.