Ceny domů se za posledních 10 let téměř zdvojnásobily – a to by mohlo znamenat, že při prodeji svého domu dlužíte značné daně. Poté, co v roce 259,000 dosáhla dna kolem 2011 453,000 USD, průměrná prodejní cena domu v době psaní tohoto článku neustále stoupala na více než XNUMX XNUMX USD. Jako mnoho trendů to mohla pandemie urychlit, ale ceny bydlení již léta rostly. To je skvělá zpráva pro majitele domů, kteří chtějí prodat. Jsou schopni vydělat nějaké skutečné peníze.
Bohužel se skutečnými penězi přicházejí skutečné daně. Pokud prodáte nemovitost se ziskem, budete z peněz dlužit daň z kapitálových výnosů. Bohužel, na rozdíl od daní vybíraných z mezd, IRS nebere tyto peníze předem. Budete to muset spočítat a zkontrolovat. Existují však způsoby, jak to bolet méně. Pokud chcete pomoci minimalizovat svůj daňový účet z prodeje domu, zvažte spolupráci s finančním poradcem.
Jaké jsou daně z kapitálových zisků z nemovitostí?
Daň z kapitálových výnosů se vybírá z jakéhokoli zisku, který získáte prodejem investice. To platí pro většinu peněz, které vyděláte nákupem a prodejem aktiv, jako jsou akcie, dluhopisy a dokonce i nemovitosti (jako je váš dům). V případě nemovitostí byste své zdanitelné zisky vypočítali takto:
Cena, za kterou jste nemovitost prodali – Cena, kterou jste zaplatili za koupi nemovitosti = Zdanitelný zisk
Řekněme například, že jste před deseti lety koupili svůj dům za 260,000 450,000 dolarů. Dnes to prodáte za 190,000 XNUMX $. Dlužili byste daň z kapitálových výnosů ve výši XNUMX XNUMX USD (rozdíl mezi vaší nákupní cenou a vaší prodejní cenou).
Dlouhodobé kapitálové zisky – tedy zisky z aktiv držených po dobu alespoň jednoho roku – jsou obecně zdaněny mnohem nižší sazbou než výdělečný příjem (peníze, které získáte z práce). V roce 2021 byly sazby daně z kapitálových výnosů pro svobodné/ženaté osoby stanoveny na:
0 procent – 0 – 40,400 0 $ svobodný/80,800 – XNUMX XNUMX $ ženatý
15 procent – 40,401 – 445,850 80,801 $ svobodný/501,600 – XNUMX XNUMX $ ženatý
20 procent – 445,851 501,601 $ + svobodný / XNUMX XNUMX $ ženatý
Od roku 2022 jsou rozsahy následující:
0 procent – 0 $-$41,675 Single/$0-$83,350 Ženatý
15 procent – $41,676-$459,750 Single/$83,351-517,200 XNUMX $ ženatý
20 procent - $459,751+ Svobodný/517,201 XNUMX $ ženatý
Řekněme tedy z našeho příkladu výše, že jste prodali svůj dům a v roce 190,000 dosáhli zisku 2021 XNUMX USD. Za předpokladu, že jste svobodní, vypočítali byste daně z kapitálových zisků z tohoto prodeje takto:
40,400 0 $ * 0 procent = XNUMX $
(190,000 40,401 $ – 149,599 XNUMX $) = XNUMX XNUMX $
149,599 15 $ * 22,439 procent = XNUMX $
$ 0 + $ 22,429 = $ 22,429
Toto je zjednodušená verze zjištění daňového zatížení kapitálových výnosů, ale základy jsou tam. Za tento prodej byste mohli dlužit 22,429 190,000 $ na daních. To je hodně, i když si vzpomenete, že jste vydělali XNUMX XNUMX $, abyste to zaplatili. (Je to ještě víc, když si vzpomenete, že když jste prodali svůj dům, budete si muset najít nový na trhu, kde je žhavý bílý…) Naštěstí IRS vytvořil výjimku, která majitelům domů s tímto problémem pomůže.
Vyloučení kapitálových zisků
Pokud profitujete z prodeje svého domu, můžete prvních 250,000 500,000 $ z tohoto zisku vyloučit z daní. U manželských párů, které podávají žádost společně, se toto číslo zvyšuje na XNUMX XNUMX USD.
Toto vyloučení se zásadně vztahuje na vaše zisky, nikoli na celkový prodej. Takže z našeho příkladu výše řekněme, že jste jako jediná osoba prodali svůj dům za 450,000 190,000 $. Váš zisk z prodeje dosáhl XNUMX XNUMX $. Celý tento zisk byste mohli vyloučit ze svých daní a nedlužili byste nic.
Na druhou stranu řekněme, že jste z prodeje vydělali 280,000 30,000 $. Po vyloučení kapitálových zisků byste dlužili daně ze zbývajících 0 0 $. (Což, protože to vše by spadalo do XNUMX% daňového pásma z kapitálových zisků, je opět na daních XNUMX USD.)
Abyste se kvalifikovali pro toto vyloučení, musíte splnit test vlastnictví a používání. To znamená, že musíte vlastnit dům a užívat jej jako své hlavní bydliště alespoň dva roky z pěti let před jeho prodejem. To nemusí být souvislé. V domě můžete bydlet pravidelně, pokud to bude dohromady alespoň dva roky. (Úplný popis požadavků na vylučovací testy naleznete v publikaci IRS 523.) Příslušníci americké armády, zahraniční služby, mírových sborů a aktivní zpravodajské služby mohou vypočítat jejich nepřetržité používání odlišně na základě jejich rozvrhů nasazení.
Spočítejte si správně daně z kapitálových výnosů
Jak jsme uvedli výše, kapitálové zisky z prodeje domu jsou o něco složitější než běžné investiční zisky. Kromě původní kupní ceny domu si můžete od zdanitelných kapitálových zisků odečíst také některé náklady na uzavření, prodejní náklady a daňový základ nemovitosti.
Závěrečné náklady mohou zahrnovat výdaje související s hypotékou (například pokud jste měli při koupi domu splacený úrok) a výdaje související s daní.
Prodejní náklady se obecně vztahují na všechny peníze, které jste utratili za prodej domu. To zahrnuje poplatky makléře, náklady na seznam, právní poplatky, poplatky za reklamu, peníze, které jste utratili za to, aby dům vypadal reprezentativněji pro prodej, a další související náklady.
Daňovým základem domu jsou náklady na všechna významná vylepšení, která jste na nemovitosti v průběhu let provedli. Jedná se v podstatě o jakékoli množství peněz, které jste utratili za fyzickou strukturu, která přidala hodnotu domu. Sníží se o jakékoli odpisy v této struktuře (například pokud jste přidali palubu, ale pak jste ji nechali rozpadnout), ačkoli u aktivně obývaných domů jsou odpisy neobvyklým problémem.
Řekněte například, že jste svobodní a koupili jste dům za 250,000 750,000 $. Prodáte to za XNUMX XNUMX $. Máte následující související náklady:
40,000 XNUMX USD na renovaci kuchyně a koupelny;
35,000 XNUMX USD na poplatcích makléře;
2,500 XNUMX USD vynaložených na úklid a přípravu na dny otevřených dveří;
5,000 XNUMX USD na poplatky za právníka a další související náklady na uzavření.
Své zdanitelné kapitálové zisky byste vypočítali takto:
750,000 250,000 $ – (40,000 35,000 $ + 2,500 5,000 $ + 417,500 XNUMX $ + XNUMX XNUMX $ + XNUMX XNUMX $) = XNUMX XNUMX $
417,500 250,000 $ – 167,500 XNUMX $ (vyloučení kapitálových zisků) = XNUMX XNUMX $
Na daních byste dlužili 167,500 XNUMX $.
Neprodávejte rychle
Pokud je to jen trochu možné, neprodávejte svůj dům za méně než rok. Abyste se mohli kvalifikovat pro vyloučení kapitálových zisků, musíte s prodejem svého domu počkat alespoň dva roky. Nicméně, i když nesplňujete podmínky pro vyloučení, stále můžete běžně platit sníženou daňovou sazbu uvalenou na investiční aktiva.
Tato snížená sazba je to, co je známé jako míra dlouhodobé investice. Vztahuje se pouze na majetek, který držíte déle než rok. Pokud vlastníte svůj majetek po dobu kratší než 12 měsíců, musíte platit daně z jakýchkoli zisků ve výši běžného příjmu (to je sazba, ve které fungují daně IRS a vydělané příjmy). To je výrazně vyšší než sazba daně z kapitálových výnosů.
Bottom Line
Hlavním způsobem, jak snížit daně z kapitálových výnosů, je zajistit, že počítáte se všemi sníženími, která IRS umožňuje k vašim celkovým ziskům. Poté vyloučení kapitálových zisků odstraní velkou část peněz, které většina majitelů domů vydělá ze svých prodejů.
Homebuying Tipy
Je skvělé, když můžete vydělávat peníze z domova, ale v první řadě to musí být místo k životu. S hypoteční kalkulačkou SmartAsset můžete přesně zjistit, kolik vás bude nový dům stát, což vám umožní provést to správné řešení pro váš rozpočet a vaši budoucnost.
S daňovým plánováním vám může pomoci finanční poradce, abyste nepřeplatili. Najít kvalifikovaného finančního poradce nemusí být těžké. Bezplatný nástroj SmartAsset vás spojí až se třemi finančními poradci, kteří slouží vaší oblasti, a můžete bezplatně popovídat se svými poradci, abyste se rozhodli, který z nich je pro vás ten pravý. Pokud jste připraveni najít poradce, který vám pomůže dosáhnout vašich finančních cílů, začněte hned.
Fotografický kredit: ©iStock.com/LifestyleVisuals, ©iStock.com/fstop123, ©iStock.com/jhorrocks
Příspěvek Jak se vyhnout dani z kapitálových výnosů u nemovitostí appeared first on SmartAsset Blog.
Zdroj: https://finance.yahoo.com/news/avoid-capital-gains-tax-real-173959424.html