Ceny bydlení klesají – ano, dům je stále dobrá investice

Po delším růstu cen bydlení nyní signály naznačují období na rozmyšlenou. Namísto toho, aby se kupci domů pro tuto možnost vzrušovali, mnozí se diví, zda je koupě domu během recese stále moudrou investicí.

I když existují výjimky, vlastní bydlení je pro většinu lidí stále chytrým finančním tahem. To platí zejména v případě, že nemovitost plánujete vlastnit alespoň pět let. Zde jsou nejdůležitější důvody, proč byste stále měli být prioritou nákupu domu.

Vlastnit svůj dům je dobré zajištění proti inflaci

Historicky zhodnocování nemovitostí převyšovalo míru inflace. Podle Roberta Shillera, profesora ekonomie na Yale University, je roční návratnost této třídy aktiv v letech 1928–2021 4.2 %. Porovnejte to s anualizovanou mírou inflace za stejné období ve výši 3.08 %.

Jsou roky, včetně roku 2022, kdy inflace převyšuje zhodnocení nemovitostí. Ale když se podíváte na trendy v delším časovém horizontu, výnos, který získáte z nemovitostí, bývá vyšší.

Jiný způsob, jak se na tuto investici dívat, je z hlediska sazby vaší hypotéky. Pokud si koupíte dům a vezmete si hypotéku na 30 let s fixní sazbou za 5.25 %, budete stejnou sazbu splácet celých 30 let. Vzhledem k tomu, že se očekává, že úrokové sazby zůstanou krátkodobě vysoké, jste napřed, protože úrok, který platíte, je nižší než míra inflace.

Když míra inflace klesne, s ní klesnou i úrokové sazby. V tuto chvíli si můžete vybrat refinancování na nižší úrokovou sazbu, a přesto ušetřit.

Pokud se místo toho rozhodnete pronajmout, nájemné, které platíte, se může po skončení pronájmu změnit. Pro většinu nájemců pokrývá pronájem pouze 12 měsíců. Podle Redfina je meziroční nárůst nájemného aktuálně 15 % a u dospívajících se již několik měsíců drží stabilní.

Tím, že si místo koupě pronajmete, riskujete, že budete každý rok platit více za bydlení, místo abyste udrželi svou platbu stabilní, pokud si koupíte dům.

Vlastnictví domu vytváří kapitál

Při provádění měsíční splátky hypotéky je důležité pamatovat na to, že část vašeho účtu splácí jistinu úvěru. Jinými slovy, budujete vlastní kapitál. Když půjdete prodat dům, dostanete tyto peníze zpět.

Pronájem na druhou stranu nevytváří vlastní kapitál. Každý měsíc, kdy platíte nájem, nemáte nic jiného než střechu nad hlavou. Pokud si vezmete hypotéku ve výši 200,000 30 USD na 6 let za 32,000 % a po deseti letech prodáte, nashromáždili jste více XNUMX XNUMX USD ve vlastním kapitálu.

Existují daňové výhody z vlastnictví domu

Velkou výhodou vlastního bydlení jsou daňové úlevy. Dvěma nejvýznamnějšími jsou odpočet úroků z hypotéky a osvobození kapitálových výnosů. S odpočtem úroků z hypotéky si můžete odepsat úrok, který platíte, jak se vztahuje k vašemu daňovému pásmu.

Pokud se například nacházíte v daňovém pásmu 25 %, realizujete daňovou úsporu ve výši 25 % z úroků, které jste zaplatili. Pokud jste tedy za rok zaplatili 10,000 2,500 USD na úrocích z hypotéky, mohli byste si odepsat XNUMX XNUMX USD na daních, pokud je rozepíšete.

S osvobozením kapitálových zisků se mohou jednotliví uživatelé kvalifikovat k vyloučení až 250,000 500,000 USD ze zisku z prodeje primární rezidence ze svého zdanitelného příjmu. Pokud podáte společné přiznání se svým partnerem, můžete vyloučit až XNUMX XNUMX USD. Jedná se o masivní daňovou úlevu a je to jeden ze způsobů, jak lidé budovat bohatství s nemovitostmi.

Pokud si pronajímáte, nemáte nárok na odpočet daně. Neexistují vůbec žádné daňové úlevy.

Dlouhodobé ocenění

Kromě budování vlastního kapitálu ve svém domě získáte také zhodnocení ceny. Jak již bylo řečeno, průměrný roční nárůst hodnoty nemovitostí je zhruba 4 %. Pomocí pravidla 72 můžete očekávat, že se hodnota vašeho domu za 18 let zdvojnásobí. Pokud jste zaplatili zálohu ve výši 50,000 200,000 USD a vzali si půjčku ve výši 30 6 USD na 18 let se sazbou 77,123 %, po 250,000 letech jste vytvořili vlastní kapitál ve výši 500,000 377,123 USD. Celková hodnota vašeho domu za 50,000 77,123 USD při koupi se zvýšila na 250,000 XNUMX USD. Nyní máte investiční zůstatek ve výši XNUMX XNUMX USD (záloha XNUMX XNUMX USD + splátky jistiny v hodnotě XNUMX XNUMX USD + zhodnocení XNUMX XNUMX USD), pokud byste chtěli prodat.

Historicky mají ceny bydlení stoupající tendenci; bylo jen pár výjimek, hlavně v letech 2008 a 2019. Je tedy velká šance, že ve svém domě zrealizujete zvýšenou hodnotu.

Jediné ocenění, které jako nájemce zažíváte, je každoroční nárůst vašeho měsíčního nájemného. Neexistuje žádné dlouhodobé zhodnocení, které byste si mohli užívat, protože nevytváříte žádný kapitál.

Proč to tentokrát není jako minule

Podle Consumer Affairs 63 % lidí doufá v krach bydlení, aby si mohli dovolit koupit dům. Bohužel žádné známky tomu nenasvědčují. Většina odborníků se shoduje, že krach jako v roce 2008 není na stole.

Existuje pro to několik důvodů. Zaprvé, spotřebitel má dnes silnější rozvahu než v roce 2008. Také mnoho hypoték uzavřených v roce 2008 mělo nízkou kvalitu a nebylo zavedeno mnoho kontrol a protivah, které by zabránily nekvalifikovaným dlužníkům v tom, aby si vzali subprime hypotéky. Dnes je toto odvětví velmi odlišné a existuje více omezení, kdo má nárok na hypotéku.

Konečně, krach nastane pouze tehdy, když je více prodávajících než kupujících. Když je málo kupujících, musí prodávající snížit cenu, aby někoho nalákali ke koupi. Pokud ale 63 % lidí čeká na vedlejší koleji, je nepravděpodobné, že dojde k úplnému pádu. Velká skupina lidí je připravena nakupovat, takže jakýkoli pokles požadovaných cen bude mít za následek záplavu kupujících, což ve skutečnosti ceny stabilizuje.

Bylo vždy děsivé kupovat dům?

Koupě domu byla vždy děsivá nabídka. Je to velká finanční investice, protože se zaregistrujete k měsíční platbě na dalších 30 let. To je důvod, proč ceny domů během hospodářského poklesu klesají. Pokud si člověk není jistý, zda bude mít zítra práci, pravděpodobně se nezaváže ke koupi domu.

Pokud přetočíte hodiny do 1950. let a uvidíte, že ceny bydlení byly mnohem nižší, musíte si uvědomit, že tehdy ve většině případů vydělával pouze jeden z manželů. Také bylo náročné koupit dům kvůli vysokým úvěrovým standardům. Až se zřízením programů půjček na bydlení Federal Housing Authority (FHA) a Veterans Administration (VA) bylo snazší koupit si dům.

Přesto to byl obrovský závazek koupit dům. To platilo ještě více v 1970. letech, kdy se prosadila stagflace a úrokové sazby vyletěly na téměř 20 %.

Rychle vpřed do roku 2008 a vláda musela znovu zasáhnout, aby nalákala lidi ke koupi domů s kreditem First Time Homebuyer ve výši 8,000 XNUMX $.

Bez ohledu na to, na jaké období se podíváte, vždy existují důvody, proč jsou lidé z koupě domu nervózní (kromě přirozeného strachu z toho, že se zavazují k měsíční splátky až na 30 let).

Co když již vlastníte dům?

Vzhledem k tomu, že nemovitosti jsou vynikající dlouhodobou investicí, co víc můžete udělat, pokud již vlastníte dům? Pro začátek můžete zvážit koupi investiční nemovitosti. Nejen, že využijete dlouhodobého zhodnocení, ale když nemovitost pronajímáte, váš nájemník splácí vaši měsíční hypotéku, což zvyšuje vaši návratnost.

Je pochopitelné, že ne každý má zájem o fyzické vlastnictví nemovitosti k pronájmu – nebo o práci, která je s tím spojena. Alternativou je investování do nemovitostí prostřednictvím nákupu akcií společností, které korelují s trhem s bydlením. Q.ai nabízí Investiční sady se zabudovanými REIT a dalšími pozicemi v oblasti nemovitostí.

Někteří lidé mohou uvažovat o připlacení jistiny hypotéky. Pokud je však vaše úroková sazba nižší než 4 %, investování peněz namísto splácení hypotéky je inteligentnější. Je to proto, že můžete získat vyšší výnos ze svých peněz.

Průměrný roční výnos akciového trhu je 8 %. Pokud investujete 6,000 10 $ ročně po dobu 93,872 let, skončíte s 6,000 4 $. Pokud byste měli platit navíc 10 69,655 $ ročně na své 24,217% hypotékě, za XNUMX let byste ušetřili XNUMX XNUMX $ na úrocích. Protože vaše akcie vydělají o XNUMX XNUMX USD více než vaše úspory na úroku, je lepší investovat své peníze na trhu.

Kdo by si neměl kupovat dům?

Existuje několik případů, kdy má větší smysl pronajmout než koupit. To vše se vrací k načasování. Pokud svou kariéru teprve začínáte a nejste si jisti, kde chcete bydlet, nemá smysl se vázat na domov.

Navíc, pokud jste právě přijali práci v novém městě, je finančně chytřejší si krátkodobě pronajmout, protože časem zjistíte, kde byste chtěli bydlet. Na konci dne, pokud nevidíte, že vlastníte dům alespoň pět let před prodejem, je lepší si ho pronajmout a nekupovat. Důvodem je riziko, že ceny bydlení v krátkodobém horizontu neporostou, a všechny náklady na uzavření, které platíte při koupi domu. Váš kapitál, zhodnocení a daňové úlevy nějakou dobu trvá, než vás dostanou přes počáteční hrb závěrečných nákladů k realizaci výhod nákupu.

Proč investovat do čističky vzduchu?

Celkově je bydlení stále dobrou investicí – i když se prodej bydlení zpomaluje. I když existuje riziko krátkodobého zploštění nebo poklesu cen, neočekávejte prudký pokles jako v roce 2008. A pokud je investice na akciovém trhu nějakým vodítkem, víte, že čas na trhu je mnohem důležitější než načasování trh. Jinými slovy, je lepší investovat na trhu s nemovitostmi – a to i v době poklesu – než se snažit vybrat ten nejlepší čas pro nákup nebo prodej.

Nikdo neví, kdy dojde ke dnu nebo kdy ceny začnou opět růst. Pokud nechcete akci zmeškat, je lepší se do ní dostat, než čekat.