Během dvou let během pandemie covid-19 prodejci domů v Quakers Hill, předměstí v nejzazších končinách rozlehlého západu Sydney, shrabovali jmění. Asi 60 nebo 70 diváků by procházelo kolem každého domu na prodej, vzpomíná Josh Tesolin z Ray White, realitního agenta. Kupující se tlačili na aukcích a přihazovali výrazně nad kurzy. „Požádali bychom o, řekněme, 1 milion dolarů a prodali bychom za 1.4 milionu dolarů,“ říká pan Tesolin. "Tehdejší trh byl šílený - velmi odlišný obrázek než nyní." Letos ceny v sousedství klesly o 20 %, odhaduje. Majitelé tahají své domy, protože je nemohou prodat za tolik, kolik by chtěli. Trh roste.
Australské ceny domů klesaly pět měsíců v řadě, čímž se Quakers Hill dostal do čela celosvětového trendu. Jak se centrální banky snaží zkrotit inflaci, zvyšují úrokové sazby nejrychlejším tempem za nejméně čtyři desetiletí – což se nyní promítá do krveprolití na trhu s bydlením. Ceny klesají v devíti z 18 zemí sledovaných poradenskou společností Oxford Economics a nejrychleji klesají na nejvíce přehřátých trzích. V Kanadě a Švédsku klesly od února o více než 8 %; na Novém Zélandu klesly od svého vrcholu v loňském roce o více než 12 %. Ceny začaly klesat také v Americe a Británii. Mnoho dalších zemí jde stejným směrem.
Došlo také k poklesu transakcí. Prodej domů v Americe podle lobbistické skupiny National Association of Realtors klesl v srpnu o pětinu ve srovnání s předchozím rokem. Na Novém Zélandu byly čtvrtletní prodeje nejslabší od roku 2010 během tří měsíců do června. Ceny akcií velkých britských stavitelů, jako jsou Barratt a Taylor Wimpey, letos klesly na polovinu. Ti dr. Hortona a Lennara, největších v Americe, klesli o více než 30 %.
To představuje konec dlouhého boomu, který mnozí majitelé domů považují za samozřejmost. Nejnižší úrokové sazby hypoték a omezená nabídka podnítily v desetiletí po globální finanční krizi v letech 2007-09 stálý růst cen nemovitostí v bohatých zemích. Ceny v Americe například vzrostly o téměř 60 % od svého minima v roce 2012 do konce roku 2019. Pak přišla pandemie, během níž ceny skutečně raketově vyletěly. V Americe, Kanadě a Nizozemsku se od roku 30 zvýšily o více než 2020 %. Uzamčení a přechod na práci na dálku zvýšily poptávku po příměstských nemovitostech se zahradami nebo kancelářemi. Vlády, které se obávaly krize v oblasti bydlení, jak se šíří covid, dočasně zmírnily nebo odstranily regulaci hypoték, což usnadnilo nákup. Pandemické úspory pomohly kupujícím, kteří poprvé nakupovali, nashromáždit tučné vklady.
Růst úrokových sazeb však nyní vrátil hypoteční sazby na úrovně, které nebyly zaznamenány po desetiletí. Před rokem byla 30letá hypotéka s pevnou úrokovou sazbou v Americe pod 3 %. Dnes je to jen o málo 7 %. Na Novém Zélandu přesáhly sazby hypoték poprvé za osm let 7 %; v Británii průměrná pětiletá půjčka s pevnou sazbou nyní poprvé za tucet překračuje 6 %. To zkomplikuje život potenciálním kupcům a zvýší šanci na nouzi mezi stávajícími majiteli domů. Je to změna, která s sebou pravděpodobně ponese nepříjemné politické a společenské důsledky ještě mnoho let.
Tři faktory určí, kde je bolest nejakutnější, a tedy kde jsou tyto následky nejpravděpodobnější. Prvním je nedávný růst cen. Trhy s bydlením, kde ceny od pandemie prudce vzrostly, jsou obzvláště citlivé na ochlazení poptávky. Zatímco mnoho bohatých zemí zpomalilo na začátku letošního roku na jednociferné roční tempo růstu, Amerika a Kanada si udržely dvouciferný růst, poháněný obrovskou poptávkou po bydlení v horských městech a státech slunečního pásu, které přitahují zavalité Kaliforňany a Nové. Yorkers, spolu s městy jako Toronto.
Úrovně půjček jsou druhým faktorem. Čím vyšší je zadlužení domácností jako podíl na příjmu, tím více jsou vlastníci ohroženi vyššími splátkami hypoték a nesplácením. Centrální bankéři najdou útěchu v tom, že dluh domácností v poměru k příjmu je nižší, než tomu bylo v předvečer globální finanční krize v zemích včetně Ameriky, Británie a Španělska. Přesto se některé země potýkají s horou dluhů. Díky tomu jsou citliví i na malé zvýšení hypotečních sazeb. Domácnosti v Austrálii, Kanadě a Švédsku, kterým se podařilo uniknout plnému náporu finanční krize, si v následujících letech vypůjčily ohromné půjčky, což vyvolalo varování od finančních hlídačů. Stefan Ingves, guvernér švédské centrální banky, řekl: "Je to jako sedět na vrcholu sopky."
Třetím faktorem je rychlost, s jakou se vyšší úrokové sazby promítají na majitele domů. Největším rizikem jsou dlužníci na hypotékách s pohyblivou sazbou, která kolísá se změnami základních úrokových sazeb. Čelí okamžitému snížení jejich disponibilního příjmu. V Kanadě tvoří hypotéky s proměnlivou sazbou více než polovinu všech úvěrů. V Austrálii a Švédsku tvoří téměř dvě třetiny.
V jiných zemích jsou půjčky na dobu určitou mnohem běžnější, což znamená, že zvýšení sazeb probíhá se značným zpožděním. Naprostá většina hypoték v Americe je za takových podmínek. Tyto hypotéky jsou také populárnější než dříve v celé Evropě. Ale ne všechny půjčky na dobu určitou jsou stejné. V Americe je většina z nich fixována na dvě nebo tři desetiletí. V jiných zemích budou i dlužníci s pevnou úrokovou sazbou brzy čelit prudce rostoucím nákladům na hypotéky. Na Novém Zélandu tvoří hypotéky s pevnou úrokovou sazbou většinu stávajících úvěrů, ale více než 70 % má splatnost kratší než dva roky. Stejně tak téměř polovina těch, které byly loni vyřazeny v Británii.
Dejte to dohromady a všechny ingredience pro hluboký propad bydlení jsou na místě. Tentokrát ji však pravděpodobně nepovede Amerika, ale Kanada, Nizozemsko, Austrálie, Nový Zéland a Norsko (viz tabulka). V Austrálii a Kanadě by ceny mohly klesnout až o 14 % ze svého maxima, o něco více, než se očekává v Americe nebo Británii, podle prognóz řady realitních firem. Ekonomové z Royal Bank of Canada očekávají, že objem prodeje země v letech 40-2022 propadne o více než 23 %, což překročí 38% pokles v letech 2008-09.
Práh bolesti
V každé zemi budou někteří lidé trpět více než jiní. Úvěrová kvalita průměrného dlužníka se v posledních letech zlepšila, protože přísnější regulace zavedená po globální finanční krizi ztížila rizikovějším dlužníkům sjednávání hypoték. Ale toxická kombinace rychlostního šoku a nárůstu životních nákladů vystaví vlastníky domů vážnému tlaku.
Například v Austrálii jsou tři pětiny úvěrů na bydlení za variabilních podmínek. Podle poslední zprávy centrální banky o finanční stabilitě zveřejněné 7. října by polovina těchto dlužníků viděla, že jejich volné peníze nebo ty, které zbyly po hypotečním úvěru a nezbytných životních nákladech, poklesnou nejméně o pětinu, pokud úrokové sazby porostou v souladu s tržními podmínkami. očekávání – a 15 % by vidělo, že toto opatření bude negativní. V Británii by téměř 2 miliony domácností, neboli čtvrtina domácností s hypotékami, mohly do začátku roku 10 zaznamenat vyšší platby, které pohltí dalších 2025 % jejich příjmu domácnosti. V Nizozemsku podíl majitelů domů platících za hypotéku více než čtvrtinu svého příjmu by vzrostly z 12 % na 26 %, pokud by úrokové sazby vzrostly o tři procentní body.
Obzvláště zranitelní jsou kupující poprvé a nedávní dlužníci. Mnozí natáhli své finance na nákup domu a nechali méně volné hotovosti na pokrytí skokových nákladů na hypotéku. V Americe počítali první kupující loni s každým třetím prodejem. Mnozí mají mizivé úspory. Přibližně polovina australských kupujících, kteří si vzali úvěry mezi začátkem roku 2021 a srpnem 2022, měla na deštivý den odložené hypoteční splátky za méně než tři měsíce. Mileniály, kterým se konečně podařilo koupit nemovitost, čeká nepříjemné překvapení.
První kupující také měli méně času na akumulaci vlastního kapitálu. Oxford Economics odhaduje, že 15% pokles cen nemovitostí v Americe za rok by zrušil dvě třetiny vlastního bydlení, které nashromáždili od začátku pandemie. Naopak starší majitelé jsou bezpečnější. Více než polovina amerických majitelů domů ve věku 65 a více let se přistěhovala před přelomem tisíciletí. To ponechává nové vlastníky ve větším riziku, že budou tlačeni do záporného vlastního kapitálu, což ztěžuje stěhování nebo remortgage. Podle Neala Hudsona z poradenské společnosti Residential Analysts by v Británii po 20% poklesu cen nemovitostí zůstalo až 5 % hypoték v záporném vlastním kapitálu. V Londýně by to postihlo přibližně jednoho z deseti držitelů hypoték.
Dobrou zprávou je, že banky by měly být schopny propad ustát. V letech 2007-09 nárůst nesplaceného dluhu přivedl některé americké dluhy na pokraj. Podle další poradenské společnosti Capital Economics banky v Británii nyní drží téměř čtyřnásobek kapitálu na pokrytí ztrát. Nejnovější zátěžový test Bank of England naznačuje, že věřitelé země by byli schopni absorbovat 33% pokles cen nemovitostí a nárůst míry nezaměstnanosti z 3.5 % na 12 %. V Americe banky ustoupily z hypotečního trhu a nebankovní subjekty nyní poskytují více než polovinu nových hypotečních úvěrů. Rizika se tak již nesoustřeďují u systémově významných věřitelů.
Stlačování bydlení však bude mít hluboké důsledky. „Cyklus bydlení JE obchodním cyklem,“ napsal Edward Leamer z Kalifornské univerzity v Los Angeles v článku zveřejněném v roce 2007. Poznamenal, že zpomalení bydlení předcházelo osmi z posledních deseti recesí v Americe. Po finanční krizi pan Leamer navázal dokumentem nazvaným „Bydlení je skutečně obchodním cyklem“, pro případ, že by čtenáři nepochopili poselství. Spojení mezi těmito dvěma cykly vzniká, protože bydlení propůjčuje vlastníkům nájemníků „efekty bohatství“. Když ceny domů rostou, lidé mají dobrý pocit ze své finanční situace, takže si půjčujte a utrácejte více. Když padnou, lidé si utahují opasky. V roce 2019 výzkum Bank of England zjistil, že 10% nárůst cen nemovitostí zvyšuje spotřebu o 0.35–0.5 %.
Dalším důležitým kanálem mezi trhem s bydlením a zbytkem ekonomiky jsou investice. Kapitálové výdaje spojené s bydlením, zejména s výstavbou domů, mohou být extrémně nestálé – a často představují rozdíl mezi rostoucí nebo klesající ekonomikou. Klesající investice do rezidenčních nemovitostí tvořily třetinu poklesu amerického HDP v letech 2007-09. Výzkum v Británii přinesl podobné výsledky. Stavitelé domů pronásledují boomy a škrábání na špatné ekonomické zprávy. Jak obavy narostly tentokrát, počet zahájených soukromých bytů v USA klesl od dubna o 20 %. Tentokrát napjatí dlužníci, kteří jsou již bez peněz kvůli inflaci a vysokým účtům za energii, také utratí méně za jiné zboží a služby, protože se budou snažit dostát svým vyšším hypotečním splátkám.
Někteří lidé vidí v krachu bydlení výhodu. Doufají, že nižší ceny umožní mladým lidem koupit si své první domy. Tyto naděje jsou téměř jistě zmařeny. Při opravách bydlení a někdy i několik let poté mají míry vlastnictví domů tendenci spíše klesat, než stoupat. Například v Británii vlastní svůj vlastní domov asi 65 % lidí, což je méně než 70 % na začátku světové finanční krize. V Irsku, které zažilo na konci roku 2000 obrovský krach, je míra vlastnictví domů stále více než deset procentních bodů pod svým maximem. Ekonomické podmínky, které současně způsobují pokles cen nemovitostí, ohrožují šance potenciálních majitelů domů. Nezaměstnanost roste a mzdy klesají. Pokud úrokové sazby vyskočí, lidé si mohou půjčovat méně a poskytovatelé hypotečních úvěrů mají tendenci být v půjčování ostýchavější. V Kanadě zvýšené výpůjční náklady „zaplaví“ veškeré úspory z nižší kupní ceny, předpovídá Tsur Somerville z University of British Columbia.
Bydlení je politické
Největší dopad poklesu bydlení může být v politice. V zemích, kde je vlastnictví domu považováno za rituál, nižší ceny bez jakéhokoli zvýšení cenové dostupnosti přinesou sůl do již tak bolavých ran. „K čemu? Klesat na absurdně groteskní ceny místo toho, aby to bylo prostě nemyslitelné? ptá se Robin Black, komunitní pracovník a mechanik kol v Montrealu. "V podstatě jsem přijal, že sen skončil." Chybělo mi okno." Několik mileniálů se uskromnilo, aby si mohli dovolit zálohu; nyní se budou muset potýkat s mnohem vyššími splátkami hypoték. Hrozba odebrání majetku číhá. Ztráta domu je možnost, jaká dříve nebyla.
Po celá léta se etablovaní majitelé domů utěšovali myšlenkou, že i když byl růst reálných mezd hrozný, alespoň cena jejich domu rostla. Ty dny jsou pryč. Dokonce i baby-boomers, velcí vítězové z desetiletí růstu cen, nyní čelí vyhlídce na to, že budou v důchodu žít z menšího hnízda, protože snižování počtu zaměstnanců je méně lukrativní. To vše znamená, že rostoucí úrokové sazby budou mít nepředvídatelné politické důsledky, protože lidé, kteří kdysi těžili ze status quo, zjistí, jaké to je prohrát.
Nebuďte tedy překvapeni, když politici zahájí obrovské záchranné operace. Maďarská vláda již nabídla svým občanům ochranu před rostoucími úrokovými sazbami hypoték. Ve své analýze novozélandského bydlení se MMF obává, že „může být zapotřebí politická podpora, aby se zabránilo sekundárním efektům a výraznému poklesu“. Ve Španělsku banky údajně zvažují omezení navyšování plateb u hypoték s proměnlivou sazbou. Martin Lewis, britský finanční odborník, který má větší vliv než všechny noviny v zemi dohromady, zahájil kampaň za státní podporu pro držitele hypoték. Jak ceny domů klesají na zem, takové požadavky budou jen růst.
Pro další odbornou analýzu největších příběhů v ekonomice, financích a trzích se přihlaste Money Talks, náš týdenní zpravodaj pouze pro odběratele.
© 2022 The Economist Newspaper Limited. Všechna práva vyhrazena.
Od The Economist, zveřejněno v licenci. Původní obsah najdete na https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/10/20/housing-markets-face-a-brutal-squeeze
Zdroj: https://finance.yahoo.com/news/housing-markets-face-brutal-squeeze-104820590.html