Federální rezervní systém se chce pomalu a tiše vymanit z amerického trhu s bydlením. To může být zbožné přání.
Pro perspektivu vlivu Fedu na trh s bydlením od doby, kdy před dvěma lety spustil svůj nouzový program nákupu dluhopisů, zvažte tento bod Richarda Farra, hlavního tržního stratéga Merion Capital Group. V roce 762,000 bylo prodáno přibližně 453,700 2021 nových domů za průměrnou cenu 40 36 USD, což znamená, že Fed – při pohledu pouze na nákupy cenných papírů krytých hypotékami za XNUMX miliard USD měsíčně – koupil v loňském roce ekvivalent celého trhu nových domů. plus dalších XNUMX %.
To, jak centrální banka zachází s bydlením – zapáleným pandemickým tlakem lidí na předměstí a exurbs chronicky nedostatečnými zásobami, protože intervence Fedu torpédovala hypoteční sazby – určí, zda Fed dokáže realisticky a dostatečně zchladit inflaci, aniž by uvrhl americkou ekonomiku do recese a trhy do hlubších korekcí.
Přízrak vyšších úrokových sazeb již zvedá sazby hypoték. Ale hrstka zvýšení o čtvrt procentního bodu z nuly pravděpodobně nebude stačit k adekvátnímu ochlazení bydlení, které představuje asi 40 % indexu spotřebitelských cen.
Za prvé, je tu realita, že Fed vlastní asi třetinu státních pokladničních a hypotečních trhů a dlouhodobé sazby skutečně neporostou – ani když začne zvyšovat sazbu federálních fondů – dokud nezmenší svou vlastní stopu. Zadruhé, zadní větry, včetně napjatého trhu práce a příznivé demografie nákupů domů spolu s rekordně nízkými zásobami stávajících domů na prodej a rekordně nízkou mírou neobsazenosti pro nájemníky, předpovídají pokračující sílu trhu s bydlením navzdory rostoucím sazbám, říká Torsten Sløk, hlavní ekonom ve společnosti Apollo Global Management.
Pak je tu množství peněz investorů pronásledujících rodinné domy. „Na investice do bydlení v USA byly nashromážděny hory a hory kapitálu a tři nebo čtyři zvýšení sazeb to nezastaví,“ říká Rick Palacios, ředitel výzkumu společnosti John Burns Real Estate Consulting. Jistě, zhodnocování cen domů se oproti prudkému tempu v roce 2021 zpomalí. Palacios však říká, že neexistují žádné známky zmírňování problémů s dodavatelským řetězcem nebo slábnoucí poptávky; letos stále zaznamenává 9% růst cen domů – více než dvojnásobné tempo, které Sløk říká, že je udržitelné. Nájemné, které zaostává za cenami domů zhruba o rok, by mělo v roce 5 celostátně vzrůst o 2022 %, přičemž na mnoha trzích je toto tempo dvojnásobné, říká Palacios.
To vše naznačuje, že bilance Fedu bude smysluplnějším politickým nástrojem, i když jde o mnohem komplikovanější, neprůhlednější a nepředvídatelnější nástroj, který by centrální bankéři raději bagatelizovali. Když předseda Fedu Jerome Powell hovořil po posledním politickém zasedání, zanechal investorům více otázek než odpovědí na to, jak bude fungovat kvantitativní zpřísnění nebo obrácení pandemického kvantitativního uvolňování.
Přihlásit se k odběru novinek
Časopis tohoto týdne
Tento týdenní e-mail nabízí úplný seznam příběhů a dalších funkcí tohoto týdeníku. Sobotní ráno ET.
Kolem rozvahy je „prvek nejistoty,“ řekl Powell, která se od začátku pandemie zdvojnásobila a představuje 40 % hrubého domácího produktu USA. „Myslím, že máme mnohem lepší představu o tom, jak zvýšení sazeb ovlivňuje finanční podmínky, a tím i ekonomické podmínky. [Bilance] je pro trhy i pro nás stále relativně nová věc, takže si tím jsme méně jistí,“ řekl Powell. "Budeme se snažit, aby to běželo jen na pozadí."
Problém se snahou nechat zmenšit rozvahu na pozadí je ten, že se to nestane. Pokud se Fed pokusí redukovat své portfolio tak, jak chce, tím, že nechá dluhopisy spadnout, když dospějí, a upraví výši výnosů, které se reinvestují, Sløk říká, že úplné vyčištění MBS by trvalo asi pět let. Logika: předčasné splátky hypoték – často prováděné refinancováním – se s růstem sazeb výrazně zpomalí. Pokud bude normalizace rozvahy tentokrát představovat skutečné zpřísnění a pokud bude cesta širší ekonomiky záviset na ochlazení trhu s bydlením, máme pět let?
Zde se příliš agresivní QT – nebo dokonce přímý prodej aktiv – stává legitimním problémem a podobně neatraktivní možností. Joseph Wang, dříve vedoucí obchodník na oddělení otevřených trhů Fedu, říká, že je těžké doladit kvantitativní zpřísnění a že nikdo ve skutečnosti neví, jak to bude probíhat. Ale jedno víme. Wang říká, že pokud chce Fed urychlit velmi pomalý odchod z hypotečního trhu, bude muset prodat aktiva.
Ekonomika: Více povinné četby
Analytici říkají, že by se našli kupci, jako jsou banky, ale není to tak jednoduché a přechod může být násilný. V rozvaze Fedu je obrovské množství cenných papírů zajištěných hypotékami a je tu skutečnost, že QT má odčerpávat likviditu, což znamená, že případní kupci budou mít méně hotovosti, a tak budou představovat klesající poptávku, stejně jako nabídka stoupá.
Jak jde bydlení, jde i ekonomika. Tento sektor tvoří téměř pětinu HDP a více lidí vlastní své domovy, než má podstatnou expozici na akciovém trhu, takže takzvaný efekt bohatství hluboce souvisí s nemovitostmi. Fed se musí pokusit mikromanažovat psychologii na trhu s bydlením, říká Sløk a dodává, že vytvoření hladkého přistání pro ekonomiku začíná tím, že tak učiníme pro bydlení.
Je to náročný úkol, který působí trochu frankensteinovsky. Centrální banka odvrátila pokles, který mohl být mnohem horší než rychlá recese a korekce, kterou jsme viděli v roce 2020. Ale nic není bez následků a investoři se chystají zjistit, jak moc toho Fed neví o tom, co má. vytvořené.
Napsat Lisa Beilfuss ve společnosti [chráněno e-mailem]
