Pokles trhu s bydlením – je na obzoru recese?

Druhá polovina roku 2022 zaznamenala pokles cen nemovitostí. Ceny však zůstávají meziročně vyšší na základě stabilního růstu cen v první polovině roku. Pokles cen je částečně způsoben vyššími sazbami hypoték, které zasahují do dostupnosti bydlení. Většina trhů však zatím nezaznamenala meziroční pokles cen nemovitostí a regionální trendy znamenají, že západní pobřeží je zasaženo tvrději než jiné trhy.

Rostoucí náklady na hypotéku

Ústředním problémem je prudký nárůst hypotečních nákladů. Náklady na 30leté hypotéky se začátkem listopadu dotkly 7 %, náklady na hypotéky zůstávají na úrovních, které jsme neviděli od roku 2007. To je způsobeno vysokou inflací, která způsobila, že Fed prudce zvýšil úrokové sazby, což odpovídajícím způsobem zvyšuje náklady na hypotéky.

Nižší dostupnost bydlení

Vyšší náklady na hypotéky snížily dostupnost bydlení. Je to proto, že pro mnoho lidí není dům, který si mohou dovolit, určovat cenou domu, ale cenou hypotéky, kterou mohou pohodlně obsluhovat ze své výplaty.

Obecně řečeno, v roce 2022 jsme byli svědky zdvojnásobení nákladů na hypotéky, a tak dostupnost bydlení prudce klesla. Atlantský Fed to sleduje a vidí dostupnost bydlení na velmi nízké úrovni ve srovnání s nedávnou historií. Ve skutečnosti je dostupnost bydlení na nejnižší úrovni od roku 2006, kdy ji začal sledovat atlantský Fed.

Ceny Posuvné

Ceny domů klesají, ale nezhroutily se. Údaje o cenách domů společnosti Redfin naznačují, že ceny domů klesají od května 2022, ačkoli ceny zůstávají meziročně o 5 % vyšší, oproti 15% ročnímu nárůstu cen v létě.

Na většině trhů jsme nezaznamenali každoroční absolutní pokles cen nemovitostí, ale k tomu by mohlo dojít během několika příštích měsíců. Podzimní a zimní období může být pro trh s bydlením pomalým obdobím, takže můžeme zaznamenat i nějaké sezónní trendy. Jaro je typicky začátkem robustnějšího období pro trh s bydlením, takže trendy na začátku roku 2023 budou vypovídat o směru cen nemovitostí.

Regionální trendy

Důležité jsou také regionální trendy. Západní pobřeží je v současnosti svědkem relativně slabšího trhu s bydlením, ale jihovýchodní si drží lépe. Navzdory regionálním odchylkám však většina regionů zaznamenává meziměsíční pokles cen.

Co bude dál?

Jednou z klíčových otázek pro trh s bydlením v roce 2023 bude, kam se budou pohybovat dlouhodobé úrokové sazby. Úrokové sazby se v roce 2022 zvýšily kvůli obavám z inflace a s tím, jak Fed zvýší krátkodobé sazby.

Od začátku listopadu však dlouhodobější sazby mírně klesly. Pokud to bude pokračovat, může to odpovídajícím způsobem snížit náklady na dlouhodobé hypotéky ze současných zvýšených úrovní. Fed je však v sazbách poměrně jestřábí, a pokud bude Fed v roce 2023 při pohybu sazeb agresivnější, než se v současnosti očekává, mohlo by to znamenat další bolest pro náklady na hypotéky.

Ať tak či onak, pokud prudký nárůst úrokových sazeb v roce 2023 podstatně neklesne, což trhy nepředpokládají, zůstanou náklady na hypotéky vzhledem k nedávné historii vysoké, což bude vyvíjet pokračující tlak na dostupnost bydlení a případně i ceny domů.