Zde je, kolik by vám 40letá hypotéka ušetřila každý měsíc v porovnání s půjčkou na 30 let. A konečná cena.

Níže je uveden příklad, jak by mohly vypadat splátky úvěru u hypotečního úvěru s fixní sazbou na 40 let ve srovnání s typickými úvěry na 30 a 15 let.

Jacob Passy vysvětlil, že diskuse mezi vládními agenturami o hypotečních úvěrech na 40 let se dosud soustředily na úpravy úvěrů pro dlužníky, kteří mají potíže s tím, aby jejich platby byly aktuální. To by však mohlo ukázat cestu k širokému přijetí a dostupnosti 40letých úvěrů pro všechny kupující domů.

Číst: Opravdu, hypotéka na 40 let? Jeden představitel Fedu si myslí, že je to dobrý nápad. Jiní ale říkají, že je to riskantní návrh.

USA mají neuvěřitelně likvidní trh hypotečních úvěrů v čele s Fannie Mae
FNMA,
-0.73%
a Freddie Mac
FMCC,
-1.10%,
které nakupují velkou většinu nových úvěrů, balí je a prodávají investorům cenné papíry zajištěné hypotékou. Tito dva hypoteční giganti, z nichž oba byli v roce 2008 přijati do vládní nucené správy, stanovili standardy pro upisování úvěrů pro půjčky, které kupují. Oba se již účastnili programů na úpravu stávajících hypotečních úvěrů na 40leté podmínky pro dlužníky, kteří mají problémy, a oba by se zapojili, pokud by se 40leté úvěry staly široce dostupnými pro kupce domů.

Možné výhody půjčky na 40 let

Zjevnou potenciální výhodou půjčky na 40 let je nižší měsíční splátka. Než provedeme srovnání doby půjček, zde je graf z Federální rezervní banky v St. Louis, který ukazuje pohyb středních cen prodeje domů v USA od roku 1970:

Nejnovější odhad St. Louis Fed pro střední cenu domácího prodeje v USA byl zveřejněn 26. ledna a činil 408,100 2007 USD a naše příklady jsou založeny na tomto čísle. Vícedekádový graf ukazuje spoustu poklesů pro trh, včetně dlouhého a bolestivého od prvního čtvrtletí roku 2009 do prvního čtvrtletí roku XNUMX, ale jinak je směr grafu celkem jasný, zvláště když vezmeme v úvahu délku většiny hypoték. půjčky.

Pomineme-li speciální programy pro dlužníky s nízkými příjmy, kteří mohou mít nízké požadavky na zálohu, naše příklady předpokládají 20% zálohu ve výši 81 620 USD na částku půjčky 326,480 XNUMX USD.

Vnitrostátní střední cena se nemusí vztahovat na oblast, kde se chystáte koupit dům, ale měla by dobře posloužit k ilustraci rozdílů v úvěrových podmínkách a k ukázce, jak se vážení splátek úvěru vůči jistině a úroku mění v průběhu času.

Úrokové sazby a amortizace splátek úvěru

Vzhledem k tomu, že současnému trhu hypotečního financování v USA dominují hypoteční úvěry s fixní sazbou na 30 a 15 let, porovnáme oba s hypotetickým úvěrem na 40 let. K dispozici jsou také hypoteční úvěry s nastavitelnou úrokovou sazbou. Ty však mají různá počáteční pevná období.

Velký tah: Sazby hypoték přesáhly 4.5 % – zde je to, co kupující domů potřebují vědět

Za úvahu také stojí, že navzdory nedávnému nárůstu úrokových sazeb jsou sazby úvěrů na bydlení stále na historicky nízkých úrovních.

Zde je graf Freddieho Maca, který ukazuje pohyb 30letých sazeb hypotečních úvěrů od dubna 1971, s 15letými úvěry přidanými v roce 1991 a nastavitelnými úvěrovými sazbami přidanými v roce 2005:

Podle průzkumu Freddieho za týden končící 31. březnem 2022 byla průměrná úroková sazba u půjčky na 30 let 4.67 % a průměr u půjčky na 15 let 3.83 %.

Následující příklady plateb neodrážejí počáteční poplatky nebo body nebo jiné poplatky za různé služby během procesu vytváření půjčky. Platby úvěru rovněž nezahrnují daně z nemovitosti a pojistné, které jsou obvykle ukládány do úschovy a vybírány správcem úvěru jako součást celkové měsíční platby.

U půjčky na 40 let používáme stejnou úrokovou sazbu jako u půjčky na 30 let. Jedním z důvodů je to, že pro 40letý trh s nákupem nebo refinancováním domů není k dispozici žádný průměr, který ve skutečnosti ještě neexistuje.

Dalším důvodem je, že půjčka na 40 let nemusí mít nutně vyšší sazbu než půjčka na 30 let. (K 1. dubnu výnos z 20letých amerických státních dluhopisů
TMUBMUSD20Y,
2.618%
byl 2.59 %, což bylo více než výnos 2.44 % u 30letých státních dluhopisů
TMUBMUSD30Y,
2.457%.
)

Amortizační splátka úvěru je taková, která splácí jistinu úvěru po dobu trvání úvěru. Počáteční splátky úvěru jsou tedy silně váženy k úrokům a platby ke konci úvěru jsou silně váženy k jistině.

Zde je srovnání měsíčních splátek jistiny a úroků pro náš hypotetický hypoteční úvěr na 40 let a úvěry na 30 let a 15 let ve výši 326,480 20 USD, na základě 408,100% akontace na nákup domu ve výši XNUMX XNUMX USD, což je národní střední cena podle nejnovější dostupné údaje z Fedu St. Louis:

Všechny hodnoty v dolarech byly zaokrouhleny.

Tabulka obsahuje srovnání celkových úroků zaplacených za dobu trvání každé půjčky. Úrokové součty jsou samozřejmě vyšší, jak se podmínky prodlužují. Existují však také srovnání za prvních pět let a prvních 10 let plateb úroků za každý úvěr a srovnání výše vlastního kapitálu vytvořeného za prvních pět a 10 let, včetně akontace.

V tomto příkladu by výše úroku zaplaceného za dobu trvání 40letého úvěru přesáhla částku úvěru. To se blíží zdvojnásobení ceny domu.

Můžete také vidět, že s 15letým úvěrem byste po 70 letech vybudovali vlastní kapitál ve výši téměř 10 % kupní ceny.

Výhody a nevýhody

Půjčka na 40 let má nejnižší měsíční splátku 1,504 183 USD. Představuje to však „úspory“ pouhých 30 $ měsíčně z 10leté půjčky. Když vezmeme v úvahu celkovou cenu domu v tomto příkladu, přidání dalších 200 let k životnosti úvěru se zdá být strmá cena za snížení platby o méně než XNUMX $ měsíčně.

Je snadné říci, že pro někoho, kdo kupuje dům, se půjčka na 40 let nezdá být tak výhodná. Ale pro majitele domu, který se potýká s měsíčními splátkami a kterému je nabídnuta úprava půjčky na 40 let, může být rozdílem nižší platba.

Extrémnější je srovnání 30letých a 15letých čísel. Měsíční splátka u půjčky na 15 let je o 700 USD vyšší. Někteří majitelé domů si mohou dovolit vyšší platbu. Výhody 15leté půjčky jsou, že celkový úrok zaplacený za půjčku je 103,218 289 USD, ve srovnání s 970 30 USD za XNUMXletou půjčku. Může se zdát, že patnáct let rychle uteče a je to vzrušující pocit přestat platit.

Pomocí MarketWatch můžete provádět vlastní srovnání 15letých a 30letých půjček, stejně jako dalších období a půjček s nastavitelnou sazbou. hypoteční kalkulačka.

Protiargument k 15leté půjčce může zahrnovat ztracené příležitosti. Půjčka na 30 let má úrokovou sazbu 4.67 % a dalo by se očekávat, že v dlouhodobém horizontu bude těžit z mnohem vyšší míry návratnosti ze široké investice na akciovém trhu. To však vyvolává otázku, zda bude investováno 700 $ v měsíční hotovosti uvolněné půjčkou na 30 let. Může být lákavé utratit tyto peníze za dražší vozidlo, než které byste si jinak koupili.

Rozhodnutí o tom, který dům koupit, a rozhodnutí o délce půjčky musí zohledňovat potřeby rodiny, včetně prostoru, spoření a investic na důchod a vzdělání a nesčetných výdajů na domácnost.

Kupující domu by měl alespoň rozumět tomu, jak různé typy úvěrů fungují.

Ponořit se hlouběji do amortizace

Pohled na rozpis amortizace je dalším způsobem, jak ilustrovat, kolik platíte za financování svého domova. Například u půjčky na 30 let tvoří úrok 1,271 1,687 USD z vaší první měsíční splátky XNUMX XNUMX USD (opět je zaokrouhleno). Zde je srovnání hlavní části měsíční splátky úvěru pro tři typy úvěrů během prvního měsíce a dále:

Tabulky společně ukazují, o kolik rychleji se splatí zůstatek vašeho úvěru (nebo se vytvoří váš vlastní kapitál) při kratších úvěrových obdobích.

Závěrečné myšlenky a varování

Když si pořizujete dům – zvláště váš první domov – musí být vše na stole. Dlouhodobá diskuse by měla zahrnovat všechny hlavní finanční cíle a potřeby, včetně spoření na důchod, vzdělání, budoucích léčebných výloh a dokonce i to, která auta, nákladní auta nebo SUV si plánujete nebo potřebujete koupit. Můžete se také důkladně podívat na svůj počáteční odhad, kolik prostoru potřebujete. Kolik z toho je na skladování? co ukládáš? Pokud budete méně skladovat, možná zaplatíte méně.

Nákupy vozidel jsou obvykle financovány a pro mnoho párů mohou představovat měsíční platby, které se blíží měsíčním splátkám úvěru na bydlení. Je tedy nutný tvrdý pohled do zrcadla. Existuje tolik různých potřeb, které je třeba vzít v úvahu při nákupu vozidla, včetně práce – možná budete potřebovat drahé nákladní vozidlo. Nebo můžete potřebovat, aby vás viděli, jak řídíte pěkný vůz z poslední doby, abyste udělali dobrý dojem, například když prodáváte nemovitost.

Někteří lidé však mohou odložit nákup nového vozidla, což může zmírnit tlak při rozhodování o financování bydlení na několik desetiletí.

Varování před šokem

Majetkové daně se počítají různými způsoby v závislosti na tom, ve kterém státě žijete. V některých státech jsou daně založeny na prodejní ceně domu nebo na aktuálním odhadu hodnoty nemovitosti odhadcem daně z nemovitosti, přičemž roční nárůsty mohou být omezeny na nízká procenta. To by mohlo znamenat, že kupující domu zaplatí mnohem vyšší daně z nemovitosti, než platil prodávající.

Na začátku procesu rozhodování o koupi domu si nezapomeňte udělat vlastní odhad toho, jaké budou vaše daně z nemovitosti, spíše než se spoléhat na odhad věřitele nebo společnosti s titulem, který může být založen na daních z nemovitosti v předchozím roce. Pro pomoc s tímto odhadem můžete kontaktovat okresního odhadce nemovitostí.

Dalším faktorem, který je třeba zvážit, je pojištění majitele domu, včetně dodatečného krytí, které může být vyžadováno, pokud se nacházíte v záplavové zóně nebo v oblasti náchylné k jiným nebezpečím, jako jsou hurikány. Pokud se například stěhujete na jih ze státu na severovýchodě nebo středozápadě, můžete se setkat s mnohem jiným – a mnohem dražším – pojistným trhem, než kterému jste dosud čelili.