Úvěrové limity GSE nyní přesahují 1 milion $

Federální agentura pro financování bydlení (FHFA) právě oznámila Odpovídající úvěrové limity GSE poprvé překročí 1 milion USD. V jednoduché angličtině toto oznámení znamená, že v roce 2023 Fannie MaeFNMA
a Freddie Mac bude poprvé moci nakupovat hypotéky na bydlení přesahující 1 milion dolarů.

Tato nová vyšší limit 1,089,300 XNUMX XNUMX USD se bude vztahovat pouze na „vysokonákladové“ trhy, ale úvěrové limity GSE plošně rostou. Většina geografických oblastí Spojených států bude mít v roce 726,000 úvěrové limity ve výši 2023 XNUMX USD, až z 647,200 2022 $ v roce XNUMX. (Pro záznam FHA má podobně vysoké úvěrové limity.)

Každý, kdo si myslí, že „tato čísla se zdají být strašně vysoká“, je na správné cestě.

Dokonce i „běžný“ limit 726,000 455,000 $ je výrazně nad XNUMX XNUMX $, (aktuálně zvýšená) střední prodejní cena domů ve Spojených státech. Tyto vysoké limity jsou tedy jednou z děr v příběhu, který vyprávějí ti, kteří trvají na tom, že federální bytová politika je o pomoci chudým lidem získat domov, spíše než o maximalizaci počtu hypoték, které může finanční průmysl napsat.

Povolení federální podpora hypoték v rekreačních domech, druhých domech, investicích do nemovitostí a při refinancování vyplácených peněz, jakož i pro kupující „poprvé“, kteří dříve vlastněné domy a pro ty, kteří vydělávají nadprůměrný příjem, je jen pár dalších těch děr. Ale to jsem odbočil.

Tyto úvěrové limity se měly v posledních dvou desetiletích systematicky snižovat a zároveň zvyšovat g-poplatky tím by byly všechny geografické oblasti postaveny na stejný základ. Neschopnost změnit tento systém znamenala, že jak ceny domů rostly, federální podpora pro hypotéky rostla s nimi, což podněcovalo další zvyšování cen.

Jen velmi málo vládních úředníků tento problém dokonce uznalo.

Bez ohledu na to by překročení milionové hranice mělo na tento politický problém alespoň upozornit. Wall Street Journal se zdá nadějný "Vyšší limity také pravděpodobně obnoví debatu o tom, jak velká hypotéka je příliš velká na to, aby ji podpořila vláda." Ale za posledních více než 15 let se tu opravdu moc nediskutovalo.

V nejlepším případě několik členů Kongresu z „vysokých“ oblastí země – existuje asi 100 takových krajů ve více než desítce států - mít uznala problém a požadovala vyšší g-poplatky namísto nižších limitů. Náznaky tohoto ne-debata se objeví v nedávném vydání bývalého ředitele FHFA Eda DeMarca komentáře pro Wall Street Journal:

Možná, že úvěrový limit, který skutečně překračuje 1 milion dolarů, upoutá něčí pozornost a alespoň vyvolá tolik potřebnou politickou diskusi o dopadu vlády na hypoteční trh.

DeMarco má pravdu. Diskuze is velmi potřebné. Je smutné, že za posledních několik desetiletí nebylo v této oblasti dosaženo téměř žádného pokroku. Bez ohledu na to, která politická strana kontrolovala Kongres nebo Bílý dům, vládní úředníci neustále rozšiřovali federální vliv na hypotečním trhu.

Vláda například dominuje sekundárnímu hypotečnímu trhu již od finanční krize v roce 2008, přičemž GSE jsou stále ve vládní správě. Málokdo si však pamatuje, že před krizí se situace příliš nelišila. Z 1996 2007 naRoční podíl Fannie a Freddieho na celkovém trhu cenných papírů krytých hypotékami (MBS) činil v průměru 60 procent, což je pouze o 10 procentních bodů méně než podíl po krizi.

I když se zdá, že tento druh podílu na trhu nikomu ve Washingtonu nevadí, Fannieina charta stanoví, že jejich operace na sekundárním trhu "by mělo probíhat za takových podmínek, které rozumně zabrání nadměrnému využívání zařízení společnosti." Freddieho charta obsahuje téměř identický jazyk.

Možná je tato problematika právního státu příliš nejasná, než aby se o ni starali volené činitele.

Pokud ano, mohli by se spolehnout na některé snadno srovnatelné fakta o financování bydlení, která se shodují s větší federální účastí. Například míra vlastnictví domů v USA je téměř přesně tam, kde to bylo před rozšířeným spoléháním se na Fannie a Freddieho; zhodnocení domácí ceny má trvale převyšoval příjem růstu a daňoví poplatníci byli nuceni platit stovkami miliard dolarů v podobě záchranných programů.

Fannie a Freddie (spolu s FHA) pomohly palivo více hypotečních dluhů, s menším vlastním kapitálem, pro domy s vyšší cenou. Tyto zásady byly zvláště škodlivé pro rodiny s nízkými příjmy, a všechno typický Američan musí prokázat stávající systém financování bydlení je nadměrné zadlužení, vysoké náklady na bydlení, kolísavé ceny domů, nadměrná regulace a stopa federálních záchranných balíků.

Federální politiky také vytlačily podniky ze soukromého sektoru, které mohly pomoci vybudovat udržitelnější systém, možná s rozmanitějšími možnostmi půjček a pojištění.

Jak upozorňuji v kapitole o vlastnictví domu Posílení postavení New American Worker, připravovaná kniha, kterou upravil můj kolega Scott LincicomeFederální politika ohrozila schopnost pracovníků budovat bohatství a akumulovat majetek, zejména na turbulentních trzích práce. Dlouhodobý dluh s nízkým kapitálem je hazardem, bez ohledu na podkladové aktivum.

Ideálním řešením by bylo zcela odstranit federální vládu z odvětví financování bydlení. I když se taková změna ukázala jako politicky obtížná, Kongres by mohl zavést libovolný počet postupných reforem, které jednoduše posunou systém financování bydlení lepším směrem.

Už ne federální podpora domů v hodnotě 1 milion dolarů se zdá jako rozumné místo, kde začít.