(Bloomberg) – Některé z nejdražších asijsko-pacifických trhů s bydlením se po loňském krkolomném růstu začínají ochlazovat.
Nejčtenější z Bloombergu
Ceny domů začaly klesat v Sydney a Hong Kongu, zatímco hodnoty v Singapuru v minulém čtvrtletí sotva stouply, protože kupující, kteří se bojí rostoucích úrokových sazeb a ekonomických protivětrů, se rozhodli zůstat stranou.
Obrat nemůže být prudší, protože nízké náklady na půjčky a strach z promeškání během pandemie podnítily globální realitní šílenství, které se táhlo od Toronta po Auckland. Ceny v Sydney loni vyletěly téměř o 27 %, zatímco hodnoty v Singapuru vyskočily nejvíce za více než deset let a Hongkong zůstal světově nejméně dostupným místem pro koupi domu.
Ačkoli se podmínky v regionu liší, za zpomalením existují určité společné jmenovatele. Obavy o cenovou dostupnost přiměly Singapur k zavedení omezení nemovitostí, zatímco inflační rizika vedou centrální banky k tomu, aby zvážily zvýšení sazeb, které by ztížilo kupcům domů platit hypotéky.
Mezitím Covid-19 přispívá k protivětru na čínských realitních trzích. Hongkong se potýká s exodem obyvatel po svém zpackaném úsilí zastavit nejnovější vlnu, zatímco uzamčení v Šanghaji maří naděje na rychlé zotavení z propadu vyvolaného zásahem proti nadměrnému zadlužení developerů.
„Od globální finanční krize jsou vlády v regionu ostražitější vůči rostoucím cenám aktiv, zatímco pandemie se také zaměřila na rozšiřující se rozdíly v bohatství,“ řekla Victoria Garrett, asijsko-pacifická vedoucí rezidenčního oddělení společnosti Knight Frank. "Přestože přechod z trhu prodávajícího odhalí více příležitostí, kupující budou pravděpodobně selektivnější a citlivější na cenu."
Pro rok 2022 se předpokládá, že ceny bydlení v celém regionu porostou mírnějším a udržitelnějším tempem o 3 až 5 %, odhaduje Garrett. To je méně než loňský zisk 9.1 %.
Je jisté, že poptávka se může na některých trzích udržet, částečně proto, že nedostatek bytového fondu se pravděpodobně v příštích 12 měsících nezmírní, řekl Garrett. A vzhledem k tomu, že cyklus zvyšování sazeb je stále ve své počáteční fázi, zůstává zde příležitost pro kupující využít stále příznivé sazby financování, dodala.
Kupující jinde se nenechali odradit. Ve Spojeném království ceny domů v březnu vzrostly nejrychlejším ročním tempem od roku 2004, zatímco hodnoty ve 20 městech v USA také rostou.
Níže je uveden přehled nejnovějších trendů bydlení v klíčových městech.
Sydney
Ceny domů v nejlidnatějším městě Austrálie vykazují známky únavy blízko rekordních výšin, protože rostou očekávání, že centrální banka začne brzy zvyšovat úrokové sazby.
Cenová dostupnost již tíží horní část trhu, přičemž růst příjmů výrazně zaostává za růstem cen: mezi březnem 2020 a prosincem 2021 se mzdy zvýšily o 3.3 % ve srovnání s 22.6% nárůstem hodnoty bydlení. Střední hodnota domova v Sydney je více než 17násobek mediánu platu v zemi.
Kromě toho se hrubý dluh australských domácností jako podíl na disponibilním příjmu blíží opojným 200 %. To vše způsobilo, že kupující na největším trhu s bydlením v zemi jsou opatrní. Ceny domů v přístavním městě se minulý měsíc po únorových ztrátách snížily o 0.2 %, čímž přerušily vítěznou sérii, která začala v říjnu 2020.
"Hodně to souvisí s řečmi o úrokových sazbách a Sydney, protože je to tak drahý trh, je velmi citlivé mluvit o zvýšení sazeb," řekla Nerida Conisbee, hlavní ekonomka realitní firmy Ray White. Slábnoucí konkurence na aukcích „odráží sentiment, který se skutečně změnil směrem k ochotě lidí platit výrazně nad rámec minimální ceny“.
Hongkong
Ceny rezidenčních nemovitostí v Hongkongu od srpna klesají a žádné rychlé oživení není v dohledu. Výzvy sahají od propadu ekonomiky a rostoucích úrokových sazeb až po pokračující odchod místních obyvatel a emigrantů frustrovaných politickým napětím a přísnými opatřeními pro sociální distancování.
Městský trh s byty se loni zdál nezastavitelný, ceny v srpnu překonaly rekord. Hodnoty od té doby klesly o 7.3 %, podle Centaline Property Agency Ltd. UBS Group AG očekává, že ceny letos klesnou kvůli odlivu populace a zvýšení sazeb. Goldman Sachs Group Inc. je ještě pesimističtější a předpovídá 20% pokles do roku 2025.
"Ceny domů zůstanou alespoň v blízké budoucnosti pod tlakem," řekla Rosanna Tang, vedoucí výzkumu pro Hong Kong a Greater Bay Area v Colliers International. "Kromě Covid-19 zdržují rozhodování kupujících domů i další nejistoty na trhu včetně geopolitického napětí a úrokových rizik."
Singapore
Po dlouhém roce, kdy ceny stouply nejvíce za více než deset let, singapurský trh s bydlením ochlazuje kvůli omezením nemovitostí a vyšším daním. Růst cen nových soukromých domů v minulém čtvrtletí zpomalil na 0.4 %, zatímco tržby v březnu klesly na nejnižší hodnotu za 21 měsíců.
Úřady v prosinci zavedly opatření na chlazení, aby se vypořádaly s nedostatečnou cenovou dostupností spolu s rizikem, že domácnosti mohou mít potíže se splácením hypoték za vyšší sazby. V únoru vláda oznámila vyšší daně z nemovitosti zaměřené na bohaté obyvatele, což by mohlo přimět některé kupce v tomto segmentu, aby zůstali stranou.
Přesto analytici uvedli, že obrubníky mohou být jen krátkodobou opravou, protože mezi místními existuje skutečná poptávka, jako jsou ti, kteří přecházejí ze svých veřejných bytů na soukromé jednotky, stejně jako mileniálové, kteří chtějí žít sami.
Rostoucí spotřebitelské ceny mohou také podnítit potenciální kupce, aby vstoupili na trh dříve než později a udrželi si kupní sílu, řekl Alan Cheong, výkonný ředitel výzkumu Savills Plc. „Inflace je opioid, který pohání poptávku,“ řekl.
Shanghai
Ceny rezidenčních nemovitostí v Šanghaji, jednom z nejodolnějších trhů s bydlením v Číně, v prosinci po třech měsících poklesu znovu vzrostly poté, co úředníci podnikli kroky k zastavení zpomalení způsobené krizí likvidity u developerů. Nyní je oživení ohroženo rozsáhlým uzamčením finančního centra.
„Nyní jsme byli svědky toho, jak se Covid silněji drží v Šanghaji, což může ve výsledku omezit trh ve druhém čtvrtletí,“ řekl Roddy Allan, vedoucí výzkumu pro Asii a Tichomoří ve společnosti Jones Lang LaSalle.
Dlouhodobější výhled města přesto vypadá lépe, a to díky nízkým zásobám a snížení úrokových sazeb. Ekonomické zpomalení zatlačilo Čínu do režimu uvolňování, což je v rozporu s ostatními hlavními ekonomikami. Centrální banka v lednu poprvé po téměř dvou letech snížila klíčovou sazbu, zatímco velké banky snížily úrokové sazby hypoték a zkrátily dobu schvalování úvěrů.
Prodej domů v Šanghaji se letos pravděpodobně stabilizuje a koncem roku se potenciálně vrátí, řekl Yang Hongxu, ředitel výzkumného institutu E-House China Enterprise Holdings Ltd.
Nejčtenější z Bloomberg Businessweek
© 2022 Bloomberg LP
Zdroj: https://finance.yahoo.com/news/hong-kong-sydney-home-prices-200000625.html