Federální zásady bydlení usnadňují získat půjčku, ale nebýt majitelem domu

Minulý týden jsem svědčil na jednání sněmovního výboru pro finanční služby Boom a krach: nerovnost, vlastnictví domů a dlouhodobé dopady horkého trhu s bydlením. Nebylo to poprvé, co jsem svědčil...nebo písemné—o těchto tématech, takže mě ani trochu nepřekvapilo, kolik svědků (a členů Kongresu) chce hodit ještě více peněz jiných lidí na takzvanou bytovou nouzi.

Ale vzhledem k poznámkám poslance Eda Perlmuttera (D-CO), chci, aby byl záznam v pořádku.

Podle Perlmuttera (cca v čase 2:55), nechci nic dělat s nabídkou bydlení a chci „snížit poptávku tím, že zajistím, aby lidé neměli žádné peníze“. Ale to je nepřesný popis toho, co jsem navrhoval.

Nemám problém s výstavbou dalšího bydlení, ať už rodinných domů nebo bytů. Problém je v tom, že bydlení je vždy do jisté míry omezeno nabídkou. V mnoha lokalitách, kde lidé chtějí žít, prostě není dostatek půdy, aby se nabídka znatelně zvýšila.

Část tohoto nedostatku je způsobena státními a místními územními omezeními, jako jsou ta, která udržují výškové byty mimo většinu předměstských čtvrtí. Těmto čtvrtím dominují rodinné domy a tak to i zůstane. V nejžádanějších městských a příměstských oblastech prostě nezbývá mnoho volných pozemků, takže ani zrušení všech územních omezení nepřinese v dohledné době obrovské změny.

Ať tak či onak, výstavba nových bytových jednotek nějakou dobu trvá a lidé si nemohou jen tak jít vybrat do Walmartu. (Ano, v Home Depot je možné koupit kůlnu nebo malou stodolu.)

Dalším problémem je, že lidé obecně musí platit velké výdaje po dlouhou dobu a schopnost soustavně tyto platby provádět závisí na celé řadě ekonomických a sociálních faktorů. Mnohé z těchto faktorů nemají přímo nic společného s politikou financování bydlení.

Takže i když jsem pro výstavbu více domů a bytů, pravdou je, že federální vláda může udělat jen málo jiného, ​​než se zdržet zhoršování omezení dodávek a omezování ekonomických příležitostí. Přesto historicky, to je přesně tak co federální politiky udělali.

Federální politika soustavně zvyšovala poptávku tím, že usnadňovala získání půjček ve všech geografických oblastech země s trendem ke stále nižšímu kapitálu a delším lhůtám do splatnosti. Vše, co tento přístup kdy udělal, je tlačit více lidí na trh, aby nabídli stejnou omezenou nabídku. A často tak činil s naprostým ignorováním schopnosti jednotlivců vypořádat se s vysokým rizikem dlouhodobých hypotečních úvěrů s nízkým kapitálem, takže lidé mají větší dluhy a méně dostupné bydlení.

Je překvapivé, že federální tvůrci politik zůstávají fixováni na ještě další zvyšování poptávky tím, že tlačí více lidí – zejména těch s nižšími příjmy – na trh s obrovskými hypotékami.

Hřiště často zahrnuje nějakou verzi, jak překonat rozdíly v bohatství, protože bydlení tvoří velkou část bohatství Američanů. Pokud by však kterýkoli člen Kongresu navrhl zvýšit bohatství chudých lidí dotováním maržových účtů, aby mohl hazardovat s akciemi, byl by tento návrh Capitol Hill vysmíván. Přesto spravedlnost trhy a ceny domů vystavovali podobná volatilita—tj. podobné finanční riziko — po celá desetiletí.

Abych to upřesnil, nejsem zastáncem odebírání peněz lidem.

Jsem však zastáncem toho, aby si nechali více peněz a sami se rozhodli, kdy je ten správný čas se zadlužit. Řečeno jinak, říkám, že už dávno uplynul čas, aby federální vláda přestala usnadňovat získávání dlouhodobých hypoték s nízkým kapitálem. Tento přístup zjevně nedosahuje výsledků – zvýšení dostupnosti bydlení – jak tvrdí mnoho členů sněmovního výboru pro finanční služby, které chtějí.

Ve skutečnosti nemá smysl tvrdit, že cenová dostupnost je hlavním cílem a přitom dělat vše, o čem je známo, že dosáhne opak. Dokonce prezident Národní asociace realitních makléřů připouští (Viz na hranici 2:55:56), že „poptávka je právě teď mnohem vyšší než nabídka“, takže i pokračování stejné úrovně federálních politik, které zvyšují poptávku, vyvinou tlak na růst cen.

Z dlouhodobého hlediska nemůže být řešením vysokých cen bydlení jednoduše zvýšení nabídky, protože federální politika by stále zvyšovala poptávku, což je mnohem snazší než zvýšit nabídku.

Spíše než aby se rozhodnutí jednotlivců o přístřeší vyvíjelo s jejich ekonomickými podmínkami, federální politika v podstatě lidem řekla, aby na tyto okolnosti zapomněli a vzali si větší půjčky s méně penězi na zálohu. Tento přístup často selže u dlužníka – stačí se zeptat milionů, které prošly exekucemi po vzestupu Fannie a Freddieho – stejně jako každého, kdo se snaží spořit, aby byl bezpečnější, než si vezme obří půjčku.

To, co je tak ohromující, je strašný záznam z přesně stejných politických předpisů, po kterých nyní volají všichni mí slyšící protějšky a většina demokratů sněmovny finančních služeb.

Éra New Deal Federal Housing Administration vytvořil redlining a segregované čtvrti, prodloužila hypoteční podmínky a posunula zálohy hluboko pod 20 procent. GSE pak byly vytvořeny na konci šedesátých let (jako rozpočtový trik, za to, co stojí za to), ale míra vlastnictví domů se sotva pohnula. Strategie Billa Clintona z roku 1960 využívající GSE ke zvýšení sazby tím, že je ještě snazší získat dlouhodobé, nízkokapitálové hypotéky, byla nezmírněná katastrofa a míra vlastnictví černochů se po desetiletích těchto politik ještě snížila. Mnoho demokratů chce dokonce rozšířit nejpropastnější bytovou politiku 1994. století, veřejné bydlení a dotace na nájem.

Kromě těchto zjevných selhání federální politika vytlačila podniky soukromého sektoru, které mohly pomoci vybudovat udržitelnější systém. Soukromé společnosti by například mohly poskytovat rozmanitější možnosti půjček a pojištění, pokud by nebyly nuceny soutěžit s federální vládou. Federální vláda ale dominuje trhu.

Takže ne, nechci se ujistit, že lidé nebudou mít hotovost na nákup domů. Ale chci, aby federální vláda přestala brát lidem hotovost, aby mohla financovat další federální programy a více půjček, které jim nakonec vezmou ještě více peněz.