(Bloomberg) – Nepokoje na trofejních nemovitostech v Londýně a Frankfurtu nabízejí pohled na škody, které čekají evropské investory do nemovitostí, když čelí nejprudšímu zvratu v historii.
Nejčtenější z Bloombergu
Od náročného procesu refinancování kancelářské budovy v City of London až po napjatý prodej Commerzbank Tower v německém finančním centru, investoři se snaží najít způsoby, jak překlenout mezery ve financování, protože úvěrové trhy se zmocňují rychle rostoucích úrokových sazeb.
Kontrola reality začne v nadcházejících týdnech, protože věřitelé v celé Evropě získají výsledky hodnocení na konci roku. Hrozí, že výrazné poklesy ocenění způsobí porušení úvěrových podmínek a spustí opatření nouzového financování od nucených prodejů až po čerpání čerstvé hotovosti.
„Evropa projde velkým uvolněním 10 let snadného vydělávání peněz,“ řekl Skardon Baker, partner soukromé investiční společnosti Apollo Global Management. "Množství úzkosti a dislokace je mimo spektrum."
Přečtěte si více: Globální trh s nemovitostmi čelí spirále dluhu ve výši 175 miliard dolarů
Půjčky, dluhopisy a další dluhy v celkové výši asi 1.9 bilionu EUR (2.1 bilionu USD) – téměř velikost italské ekonomiky – jsou podle průzkumu společnosti Bayes zajištěny proti komerčním nemovitostem nebo rozšířeny na pronajímatele v Evropě a Spojeném království. Business School a údaje sestavené agenturou Bloomberg.
Zhruba 20 % z toho, tedy asi 390 miliard EUR, bude splatných v tomto roce a hrozící krize je prvním skutečným testem regulací navržených po globální finanční krizi tak, aby omezily rizika úvěrování nemovitostí. Tato pravidla by mohla nakonec způsobit, že korekce bude strmější a prudší.
„Myslím si, že k přecenění dojde rychleji než v minulosti,“ řekl John O'Driscoll, vedoucí obchodu s reálnými aktivy útvaru správy investic francouzské pojišťovny Axa SA. "Lidé se začínají odhalovat, jak ustupuje příliv."
Evropští věřitelé budou novými předpisy pobídnuti k agresivnějšímu jednání se špatnými úvěry. Jsou také v lepším stavu než během poslední realitní krize před více než deseti lety, takže by mohli být méně nakloněni tomu, aby se problémy zhoršovaly. To zatěžuje dlužníky.
Po finanční krizi v roce 2008 se většina bank zdráhala požádat o špatné úvěry, protože by to vedlo k obrovským ztrátám – praxi nazývanou „prodlužovat a předstírat“. Podle nových pravidel pro nesplácené úvěry budou muset věřitelé vytvářet rezervy na očekávané ztráty, nikoli na naběhlé ztráty. To znamená, že mají menší motivaci sedět a doufat, že se hodnoty aktiv obnoví.
Ocenění zatím nekleslo natolik, že by se seniorský dluh – půjčky obecně držené bankami – ocitl pod vodou, ale to by se mohlo brzy změnit. Komerční nemovitosti ve Spojeném království oceněné společností CBRE Group Inc. loni klesly o 13 %. Pokles se ve druhé polovině zrychlil, jen v prosinci broker zaznamenal propad o 3 %. Analytici Goldman Sachs Group Inc. předpovídají, že celkový pokles by mohl dosáhnout až 20 %.
Banky by pak mohly jednat dříve, než ceny dále klesají a riskovat úvěrové ztráty, což by zadlužené pronajímatele donutilo k obtížným alternativám. Problémy jsou ožehavější pro ty, kteří čelí splatnosti dluhu. Věřitelé snižují hodnotu nemovitosti, kterou jsou ochotni půjčit. To znamená, že nižší ocenění by mohlo působit jako dvojitá rána a zvětšit mezeru ve financování.
„Bankovní apetit je nižší a zůstane nižší“, dokud se neobjeví znamení, že trh dosáhl dna, řekl Vincent Nobel, vedoucí půjček založených na aktivech ve Federated Hermes Inc. řešit problémy znamená udělat z nich problém někoho jiného."
Švédsko bylo dosud epicentrem krize, kde se předpokládá, že ceny domů klesnou o 20 % z nejvyšších úrovní. Kótované realitní firmy v zemi za posledních 30 měsíců ztratily 12 % své hodnoty a švédská centrální banka a Úřad pro finanční dohled opakovaně varovaly před riziky plynoucími z dluhu na komerční nemovitosti.
Klesající hodnoty nemovitostí by podle Anderse Kvista, hlavního poradce ředitele FSA, mohly vyvolat „domino efekt“, protože požadavky na větší zajištění by mohly vynutit prodej v nouzi.
I když existují určité oblasti stability jako v Itálii a Španělsku, které byly po globální finanční krizi zasaženy tvrději, Spojené království se propadá a existují náznaky, že na řadě by mohlo být Německo.
Jasnou stránkou je, že pro investory s omezenými nemovitostmi je k dispozici více možností. Subjekty, jako jsou uzavřené úvěrové fondy, se v posledním desetiletí neustále rozrůstaly. Podle průzkumu Bayes měli pojišťovny a další alternativní poskytovatelé úvěrů v první polovině loňského roku společně vyšší podíl nových úvěrů na nemovitosti ve Spojeném království než hlavní banky v zemi.
V příštích 18 měsících investoři nalijí rekordní množství peněz do takzvaných oportunistických fondů, které dělají rizikovější sázky na nemovitosti, řekl minulý týden na Světovém ekonomickém fóru v Davosu generální ředitel Cantor Fitzgerald Howard Lutnick. Tento trend pomůže urychlit oživení na trzích komerčních nemovitostí, řekl.
Tyto nové nástroje by mohly způsobit, že otřesy budou kratší než v minulosti, kdy si banky po léta držely špatné úvěry. Louis Landeman, úvěrový analytik z Danske Bank ve Stockholmu, očekává, že reset bude relativně spořádaný a dlužníci budou mít dost na přijetí protiopatření.
„Každý, kdo dokáže přijít s kreativním způsobem, jak vyplnit tuto mezeru, se bude skvěle bavit,“ řekl Mat Oakley, vedoucí komerčního výzkumu ve společnosti Savills.
– S pomocí Antona Wilena, Antonia Vanuzza, Damiana Shepherda a Konrada Krasuskiho.
Nejčtenější z Bloomberg Businessweek
© 2023 Bloomberg LP
Zdroj: https://finance.yahoo.com/news/europe-bracing-sharp-abrupt-real-050000005.html