Klesá nájemné během recese? Co mohou nájemci a investoři do nemovitostí očekávat

Key Takeaways

• To, že je recese, nemusí nutně znamenat, že ceny nájmů klesnou. Ve skutečnosti to během recese v roce 2008 bylo přesně naopak.
• Na současném trhu s pronájmem jsme byli svědky toho, že tempo růstu cen nájmů klesalo, ale to se promítá pouze do nižších cen nájmů, pokud jste na vybraných trzích.
• Pokud jste realitní investor, pravděpodobně víte, že nečekejte věčný růst cen nájmů. S tímto zpomalením se dalo počítat.

Pandemie způsobila zmatek na amerických trzích s pronájmem. Od uzavírání podniků, které bránily nájemcům vydělávat si příjem, přes moratoria na vystěhování až po masovou migraci, která doprovázela pracovní příležitosti na dálku, nic nevypadá jako v únoru 2020.

Existují náznaky, že v posledních měsících zaznamenáváme sníženou míru růstu cen pro nájemce, ale to nemusí nutně znamenat pokles nájemného.

I když není tolik náznaků, že žijeme v recesi, v závislosti na vaší příjmové skupině se může zdát, že jsme. Na tom, zda jsme nebo nejsme v recesi, však nemusí záležet, protože recese nemusí nutně znamenat pokles cen nájmů.

Nájemné je zdrojem lepkavé inflace

Rostoucí nájemné bylo součástí toho, co vyvolalo Fed začne zvyšovat úrokové sazby. Když začneme pozorovat výrazné zvýšení nájemného, ​​nazývá se to „lepkavá inflace“. K lepkavé inflaci dochází, když ceny vyskočí na výdaje, u kterých dochází ke změnám cen v cyklech 4.3 měsíce nebo déle.

To znamená, že po zvýšení nájemného trvá déle, než se sníží. Je běžnější vidět, že se ceny na chvíli stabilizují, než když ceny klesají v přepočtu na skutečné dolary.

Náklady na pronájem vzrostly mezi říjnem 23.5 a říjnem 2019 o 2022 %, což neguje jakékoli zisky, které pracovníci mohli dosáhnout v oblasti růstu mezd během pandemie. Pravděpodobnost, že nájemné klesne natolik, aby kompenzovala tento historický nárůst, je nízká.

Klesá nájemné během recese?

Je vzácné, aby ceny nájmu klesaly způsobem, který by byl pro nájemce smysluplný. Když se podíváme na ceny nájmů mezi lety 1940 a 2000, vidíme mezi lety 1940 a 1950 mírný pokles středního hrubého nájemného na národní úrovni. V následujících desetiletích pak došlo k nárůstu.

TryqO sadě výdajů na infrastrukturu | Q.ai – společnost Forbes

Tyto údaje jsou specifické pro jednotlivé trhy. V závislosti na vaší poloze se věci mohou změnit. Například ve státech jako Kalifornie, Havaj a Maryland zaznamenaly ceny nájemného v letech 1990 až 2000 pokles v reálném dolaru.

Mezi lety 1940 a 2000 došlo k několika recesím, ale můžeme se také podívat na rok 2008, abychom zhodnotili ceny nájemného během recese. Mezi roky 2007 a 2011 byly nejhorší roky Recese 2008, ceny pronájmu vzrostly.

Po Velké recesi se situace nezlepšila. Podle úřadu Government Accountability Office (GAO) začaly mezi lety 2007 a 2017 tři miliony dalších domácností platit více než 30 % svých příjmů na nájemné. Polovina z nich utratila více než 50 % svých příjmů za nájem.

Nakonec žádné pevné pravidlo neříká, že nájem musí během recese klesnout.

Snížilo se nájemné v posledních měsících?

Zvýšení nájemného během pandemie bylo historické. Jak se lidé stěhovali, poptávka v některých městech a bublinová boomtowns explodoval. Inflace a nekontrolovatelný trh s bydlením zvýšily ceny na celostátní úrovni, ale migrace, která přišla s možností práce na dálku, zdramatizovala zvýšení cen v některých lokalitách.

Od konce léta 2022 se míra růstu cen meziměsíčně snižovala. Některé z těchto poklesů lze připsat sezónním posunům v poptávce a cenách, ale je to poprvé, kdy se tempo růstu zpomalilo od začátku rally.

Věci nevypadají tak žhavě, když oddálíme meziroční ceny. Od listopadu 2022 se ceny celostátně zvýšily o 7.4 % ve srovnání s listopadem 2021. Na začátku roku 2022 byly tyto meziroční nárůsty dvouciferné, takže je dobře, že už nejsou tak intenzivní.

To se však nemusí nutně promítnout do nižších cen pro nájemce.

V některých oblastech byla míra poklesu natolik významná, že vyústila v malé snížení ceny pronájmu. To se děje především v bublinových boomtownech, kde místní ekonomika nedokázala udržet nárůst během období vysoké poptávky pandemické migrace.

Sníží se nájemné v roce 2023?

Hodně z toho, co se děje na trhu s bydlením, je regionální. Zatímco některé oblasti mohou zaznamenat pokles cen nájemného v reálném dolaru, celkový obraz se přiklání ke stavu stabilizace, kdy se nájemné přestává zvyšovat alarmujícím tempem, ale nemusí nutně klesat.

Jedním z důvodů, proč může dojít ke stabilizaci, je to, že stavitelé se zaměřují na nemovitosti pro více rodin. Pro nájemníky, kteří chtějí bydlet spíše v bytech než v rodinných domech, zásoby v některých regionech zvyšují nabídku, aby uspokojily poptávku.

Dalším důvodem, proč se věci mohou zpomalit, je to, že se lidé tolik nepohybují. Už bylo méně lidí nákup domů Vzhledem k tomu, že Fed v březnu 2022 zahájil zvyšování sazeb, trh s pronájmem opouští méně lidí. To v posledních měsících přispělo k poptávce, která vyhnala ceny nájemného nahoru.

V tomto prostředí se nájemníci méně pravděpodobně stěhují. Pokud si zajistili nájemní smlouvu dříve během pandemie, sazba, kterou nyní platí, je pravděpodobně mnohem nižší než cokoliv, co by mohli najít nyní.

To znamená, že pokud jste v minulém roce získali novou nájemní smlouvu a ceny se výrazně snížily, může vás to přimět najít levnější ubytování, jakmile nové nájmy poklesnou v přepočtu na skutečné dolary.

Co znamená klesající nájemné pro investory do nemovitostí?

Pokud by se nájemné snížilo v reálných dolarech, ztráty pravděpodobně nebudou tak významné jako zisky dosažené v posledních letech. I když to může vypadat jako krátkodobá ztráta, pravděpodobně stále vyděláváte více peněz, než byste měli v roce 2020. Pravděpodobně to platí pro ty, kteří své investice do nemovitostí koupili před pandemií.

Pokud uvažujete o vstupu do realitní hry, měli byste při nákupu domu nebo nemovitosti s více jednotkami započítat do rovnice klesající nájemné. Jejich potenciální míra poklesu však pravděpodobně dlouhodobě neeliminuje ziskovost vhodné nemovitosti.

Míra poklesu však neúměrně ovlivní různé trhy. Pokud máte nemovitosti v lokalitách, které během prvních dvou let plus pandemie zaznamenaly obrovské výkyvy v poptávce, budete chtít věci hlídat obzvlášť pečlivě.

Mít dobře diverzifikované portfolio je zvláště důležité, když se jedno z vašich aktiv může zpomalit nebo klesnout z hlediska ziskovosti. Můžete se podívat na Q.ai's Investiční sady které pokrývají mnoho průmyslových odvětví a zabudují do vašeho portfolia větší odolnost. Q.ai nabízí velmi unikátní možnost tzv Ochrana portfolia který chrání vaše zisky a snižuje vaše ztráty bez ohledu na to, do jakého odvětví investujete.

Závěrem

Národní úřad pro ekonomický výzkum (NBER) ještě nevyhlásila recesi. Bez ohledu na to, zda prožíváme recesi nebo ne, určitě zažíváme zvláštní ekonomické časy.

Nezáleží na tom, zda se jedná o recesi, protože tento typ poklesu nemusí nutně znamenat pokles cen nájemného. Ekonomické okolnosti obklopující každou recesi se liší, což znamená, že výsledek se bude lišit.

Stáhněte si Q.ai ještě dnes pro přístup k investičním strategiím založeným na umělé inteligenci.