Vážený daňový chlape: Právě jsem začal pronajímat svůj dům na Airbnb. Jaké odpočty daně z příjmu mohu u tohoto majetku uplatnit?

Měl jsem svůj vlastní marketingový výzkum LLC asi 25 let, takže toho vím hodně – jen ne s pronájmem svého domu. Může někdo započítat část hypotéky jako odpočet? A co inženýrské sítě a kabely? Myslím, že ano.

Cestování a daně

Vážení Cestování a daně,

Vaše otázka o křižovatce pohostinnosti a předpisů má tento řádek z The Eagles'Hotel California“ běží mi hlavou: „Můžeš se kdykoli odhlásit, ale nikdy nemůžeš odejít.” Nikdy nemůžete opustit daňová pravidla, tzn.

Vždy je třeba odpovědět na daňovou otázku a vaše začínající podnikání na Airbnb není výjimkou. Za určitých okolností můžete provádět srážky z příjmu z pronájmu, pokud víte, co žádat, kolik žádat a kdy ne.

Interní výnosová služba říká majitelé pronájmů si mohou odečíst úroky z hypotéky, daň z nemovitosti, provozní náklady, odpisy a opravy. Náklady na „vylepšení“ nejsou odečitatelné – i když některá nebo všechna vylepšení lze získat zpět prostřednictvím odpisů.

"IRS říká, že majitelé pronájmu mohou odečíst úroky z hypotéky, daň z nemovitosti, provozní náklady, odpisy a opravy. "

Airbnb
ABNB,
+ 0.15%
ukázal mluvčí odkaz na firmu's stránkách, které zahrnují Vysvětlovač EY na téma daňové povinnosti hostitelů. Mezi další odečitatelné výdaje počítejte také služby (jako je plyn, elektřina, TV a internet), úklidové služby, reklamu, uvádí dokument.

Odkaz na Airbnb uvedl, že by bylo dobrým krokem ověřit si u daňových profesionálů další podrobnosti, protože v této oblasti existuje „mnoho zvláštních pravidel“.

June Toth, vedoucí člen zbt Certified Public Accounting & Consulting v Edisonu, New Jersey, sídlí v blízkosti hor a pláží, a proto pravidelně dostává dotazy klientů ohledně příjmů z pronájmu. Vaše daňové odpočty mohou klesnout v závislosti na vašich vlastních životních podmínkách.

Pokud si pronajímáte místo, kde také bydlíte – suše nazývanou „obytná jednotka“ – budou existovat limity pro odečitatelné náklady na pronájem, říká IRS. Daňový úřad říká, že bude zvažovat použití nemovitosti jako osobní rezidence spíše než k pronájmu, pokud ji budete používat po dobu 14 dnů nebo „10 % z celkového počtu dní, kdy ji pronajímáte ostatním za spravedlivou cenu pronájmu“.

"Pokud osobní použití nepřekročí tyto prahové hodnoty, pak je nemovitost považována za pronájem nemovitosti" a mohou následovat srážky, řekl Toth.

Řečeno jinak: Pokud pronajímáte svou nemovitost na 14 dní a méně, nemusíte hlásit příjem z pronájmu, řekl Toth. To ale znamená, že si nemůžete odečíst ani výdaje spojené s pronájmem, dodala.

Předpokládejme, že si toto místo pronajímáte na 15 dní nebo déle. Mluvíš vážně. Již jste vytvořili LLC. Budete muset nahlásit příjem z pronájmu Rozvrh E a rozdělit své odpočty mezi osobní výdaje související s bydlením a náklady související s pronájmem.

Jak se tedy rozdělujete? IRS říká, "Obecně musíte rozdělit své celkové náklady mezi pronájem a osobní použití na základě počtu dní použitých pro každý účel."

To znamená sečíst způsobilé výdaje, řekl Toth. Počítejte dny, kdy bylo místo skutečně pronajímáno, plus dny, kdy jste ho měli pro osobní potřebu.

Strana pronájmu těchto výdajů je odečitatelná z vašeho příjmu z pronájmu. Jako první se uplatňují hypoteční úroky a daně z nemovitosti, řekl Toth. Dále se uplatňují provozní náklady a odpisy z pronájmu, řekla. Jakákoli čistá ztráta se přenese do budoucích let, poznamenala.

A konečně, podpůrné záznamy nemusí být součástí daňového přiznání, vysvětluje EY řekl. Ale lidé by si měli držet své záznamy – dokonce i ti, kteří kvůli 14denní výjimce nemusí hlásit příjmy z pronájmu – pokud zaklepe daňový muž.

Patří mezi ně účtenky o odečitatelných výdajích a opravách, záznamy dnů, kdy je nemovitost pronajímána nebo osobně užívána, doklady o inzerci a další.

IRS bude hledat záznamy pokud vás vyberou na audit. Pokud máte připravené dokumenty k prokázání svých výdajů a srážek, tím rychleji budete s auditem hotovi.

Abych znovu citoval The Eagles, dokončení tohoto procesu se počítá jako „klidný snadný pocit.“ Přeji ti to.

Máte daňovou otázku? Napište mi na: [chráněno e-mailem]

Děkuji za přečtení. Chci vám pomoci šířeji přemýšlet o problémech, které ovlivňují vaše daně. Nenabízím daňové poradenství, jen pokus podívat se, co může znamenat vír daňových pravidel a ekonomických podmínek pro vaši peněženku.

Jsem tu pro čtenáře, který čelí svým daním rezignovaně. Ty prostě na daně tolik nehraješ, já to chápu. Kdysi jsem tím chlapem byl. Pod tímto žargonem přemýšlejte o svých daních jako o bludišti – s penězi na konci. Nebo past, které se musíte vyhnout.