(Bloomberg) – Prodej komerčních hypotečních zástavních listů spadl z útesu a meziročně se propadl asi o 85 %, protože rostoucí úrokové sazby snižují objem úvěrů a nesplácení děsí investory.
Nejčtenější z Bloombergu
Podle údajů sestavených agenturou Bloomberg na základě dohod bez vládní podpory bylo letos zatím vydáno jen asi 4.27 miliardy dluhopisů, což je pokles z 29.38 miliardy dolarů ve stejném bodě loňského roku. Investoři viní z agresivní úrokové kampaně Federálního rezervního systému, která dlužníkům zdražila refinancování. Vyšší sazby také snížily prodej nemovitostí tím, že účinně zvýšily ceny pro kupující.
Zvyšující se tlak je nedávným řetězcem selhání v sektoru kancelářských a maloobchodních nemovitostí, díky čemuž jsou kupci dluhopisů ještě ostražitější. Tento týden agentura Bloomberg uvedla, že společnost Brookfield Corp., rodič největšího pronajímatele kanceláří v centru Los Angeles, nesplácela úvěry vázané na dvě budovy, místo aby refinancovala dluh, protože poptávka po prostoru klesá. Mezitím byla půjčka spojená s věží bývalého prezidenta Donalda Trumpa na 40 Wall St. na Manhattanu zařazena na seznam sledovaných věřitelů. A investoři se snaží zabavit jedno z největších nákupních center v zemi – centrum Palisades ve West Nyack v New Yorku.
"Riziko selhání se zvýšilo a mohlo by být problematičtější, pokud se sazby zvýší a ekonomika se zpomalí," řekl Chris Sullivan, investiční ředitel Federální úvěrové unie Organizace spojených národů. "Takže si myslím, že je vhodný opatrný a obzvláště pečlivý přístup."
Pokles objemu úvěrů následuje po zpomalení aktivity na trhu s nemovitostmi, které začalo ve druhé polovině roku 2022, kdy Fed začal vážně zvyšovat sazby.
Podle údajů Asociace hypotečních bankéřů došlo v loňském roce k 10% poklesu úvěrů na komerční nemovitosti – základního dluhu, který se obvykle přebalí do komerčních hypotečních zástavních listů – ve srovnání s předchozím rokem na 804 milionů USD z 891 milionů USD. Obchodní skupina očekává další 15% pokles úvěrů CRE v roce 2023 na 684 milionů USD, což opět sníží množství úvěrů, které lze sekuritizovat a prodat.
„Všechno je zmrazeno, takže není k dispozici žádná surovina pro provádění transakcí CMBS,“ řekl Paul Norris, vedoucí strukturovaných produktů ve správci pojišťovacích aktiv Conning & Co., v telefonickém rozhovoru.
Za posledních několik týdnů prošlo cílem jen hrstka nabídek. Banky dokonce začínají být kreativní se strukturami obchodů, aby se pokusily přilákat investory. Minulý týden věřitelská skupina vedená Deutsche Bank AG ocenila conduit CMBS v celkové výši 765.5 milionu USD s pětiletou splatností – což je anomálie na trhu, který má tendenci prodávat delší dluhy.
„Nyní je velmi těžké uvést na trh nové obchody, protože na trhu s nemovitostmi se nic neděje,“ řekl Norris. "Nikdo nechce refinancovat své budovy a mezi kupujícími a prodávajícími existuje obrovská mezera v očekáváních kvůli nejistotě."
A velká část poptávky investorů se podle Sullivana pravděpodobně vychýlí k dohodám s vynikajícím zajištěním a sponzorstvím. "Vlastnosti trofejí budou stále upřednostňovány."
Je jisté, že index CMBS překonává širší trh s dluhopisy investičního stupně a podle údajů indexu Bloomberg si v letošním roce zatím připsal 1.14 % ve srovnání s 0.85 % posledně jmenovaného.
Maximální sazby
Pevný cyklus Fedu také vedl k vyšším stropním sazbám neboli kapitalizačním sazbám, což je měřítko podobné výnosu z dluhopisu. V poslední době tato čísla stoupají, protože hodnoty nemovitostí klesají, což snižuje objem transakcí.
"Nikdo nechce utrpět ztrátu, pokud tomu může pomoci," řekla Lea Overby, stratég CMBS v Barclays Plc. Ceny komerčních nemovitostí v USA se v roce 13 propadly o 2022 %, podle Green Street, uvedla agentura Bloomberg.
Ale vzhledem k tomu, že inflace zůstává trvale vysoká a nezaměstnanost nízká, Fed možná bude muset držet rostoucí sazby déle. „Pokud bude riziko recese závažnější, bude to na trhu komerčních nemovitostí těžké,“ dodala.
Po zbytek roku Barclays odhaduje, že emise CMBS zůstanou nízké. Pro rok 2023 banka předpovídá 25 miliard dolarů za dluhové služby – neboli dluhopisy kryté více nemovitostmi. Předpokládá 45 miliard dolarů dluhopisů s jedním aktivem, jedním dlužníkem nebo cenných papírů krytých hypotékami na jednu nemovitost.
„Trh se musí naučit, jak v tomto novém režimu sazeb fungovat, a dosáhnout konsensu o tom, kde by se ceny měly stát,“ řekl Overby. "Čím dříve si trh uvědomí, že je to nová realita, tím lépe."
Nejčtenější z Bloomberg Businessweek
© 2023 Bloomberg LP
Zdroj: https://finance.yahoo.com/news/ commercial-property-market-freezes-bond-180729652.html