120 km dlouhá jízda vlakem mezi městy Luoyang a Zhengzhou je přehlídkou ekonomické nevolnosti a zničených snů. Z okna se po dobu hodinové cesty míjí jedna za druhou nekonečné, napůl rozestavěné obytné věže. Mnoho budov se zdá být těsně před dokončením; některé jsou hotové a staly se domovem pro rodiny. Ale mnohem více jsou prázdné skelety, kde se stavba dávno zastavila. Vývojářům došla hotovost a už nemohou platit dělníky a nakupovat materiály. Projekty se zastavily. Rodiny nikdy nedostanou své domovy.
Cesta vlakem přes srdce Číny pomáhá vysvětlit jednu z největších krizí země v nedávné paměti: ztrátu důvěry veřejnosti ve vládní ekonomický model. Po desetiletí byl realitní průmysl symbolem nezadržitelného vzestupu Číny. Soukromí podnikatelé vydělali obrovské jmění. Průměrní lidé byli svědky toho, jak jejich čisté jmění prudce stouplo, protože hodnoty domova se ztrojnásobily. Místní samosprávy naplnily své pokladny prodejem obrovských ploch pozemků developerům. Ohromujících 70 % bohatství čínských domácností je nyní vázáno na nemovitosti.
Podkopat důvěru v tento model znamená otřást základy čínského zázraku růstu. S rozsáhlými blokádami covid-19 a tvrdými zásahy proti soukromým podnikatelům se to děje na mnoha frontách. Nikde to však není jasnější než v odvětví nemovitostí, které tvoří odhadem 25 % HDP. Zahájení nových projektů v červenci ve srovnání s předchozím rokem kleslo o 45 %, prodej domů o 33 % a investice do nemovitostí o 12 %. Účinky se šíří ekonomikou a zasahují jak výrobce nábytku, tak oceláře. Rána důvěry přichází v kritické době pro čínského vůdce Si Ťin-pchinga, kterému bude na stranickém sjezdu v říjnu pravděpodobně uděleno třetí funkční období.
Oživení důvěry v systém je pro pana Xi a komunistickou stranu zásadní. Reakce vlády však byla netypicky nesourodá a pomalá, přičemž úředníci byli zdánlivě ohromeni složitostí situace. Aby se obnovila důvěra v trh s bydlením, veřejnost potřebuje vidět dokončené zastavené projekty a růst cen. Stavebním firmám a jejich pracovníkům je mezitím potřeba vrátit peníze a místním a zahraničním investorům vrátit jejich produkty s pevným příjmem. A to vše musí být provedeno bez opětovného nafouknutí neudržitelné dluhové bubliny, kterou se trh s nemovitostmi stal.
Čáry v písku
Bytová krize má dvě bezprostřední příčiny. Prvním je vládní zásah proti excesům realitního průmyslu. Od srpna 2020 úředníci omezili poměr závazků vůči aktivům, čistého dluhu vůči vlastnímu kapitálu a hotovosti vůči krátkodobému dluhu vývojářům v politice známé jako „tři červené čáry“. To donutilo mnohé zastavit neudržitelné půjčky a prodat aktiva, což výrazně omezilo jejich schopnost pokračovat ve výstavbě a prodeji nových projektů.
Čínská politika nulové covidy je druhou ranou. Centrální vláda přinutila desítky měst zamykat obyvatele na dny a někdy i týdny ve svých domovech, když se objeví případy covid. V době psaní tohoto článku jsou megaměsta Chengdu a Shenzhen zcela nebo částečně uzamčena. Odstávky zabránily lidem prohlížet si domy a nakupovat. Měly také dopad na psychiku spotřebitelů. Podnikatelé se obávají náhlého uzavření svých podniků. Zaměstnanci se obávají, že budou propuštěni. Tento druh úzkosti nepodporuje nákup domů.
Výsledkem je křupnutí. Čínští developeři jsou velmi závislí na prodeji domů dlouho předtím, než jsou postaveny, aby získali likviditu. Loni předprodali 90 % domů. Ale bez přístupu k dluhopisům a půjčkám, protože banky omezují svou expozici v sektoru nemovitostí a nové prodeje nyní klesají, se povaha trhu s nemovitostmi podobná Ponziho naplno projevila.
Evergrande, nejzadluženější developer na světě, v prosinci nesplácel. Snaha restrukturalizovat své offshore dluhy, zamýšlená jako model, který je třeba následovat, zmeškala termín do konce července. Nejméně 28 dalších realitních společností zmeškalo platby investorům nebo vstoupilo do restrukturalizace. Podle výzkumné firmy Gavekal bylo obchodování s akciemi 30 hongkongských developerů, kteří podle tržeb tvoří 10 % trhu, zmrazeno. Začátkem srpna se polovina čínských kotovaných vývojářů obchodovala za poměr ceny a zisku nižší než 0.5, což je úroveň, na které se Evergrande obchodovala čtyři měsíce před selháním, poznamenává Song Houze z MacroPolo, think-tanku v Chicagu.
Firmy, které byly ještě před několika měsíci považovány za bezpečné sázky, se nyní potýkají s problémy. Vezměte si Country Garden, největšího čínského developera podle tržeb. Začátkem tohoto roku většina analytiků pokrčila rameny obavami, že se dostane pod tlak. Investoři nadále nakupovali její dluhopisy. Ale 30. srpna Country Garden odhalila, že zisky za první polovinu roku klesly téměř o 100 %. Trh s nemovitostmi „rychle sklouzl do těžké deprese“, poznamenal ve svých výdělcích. Napětí na Country Garden naznačuje, že problémy již nejsou specifické pro některé vývojáře. Celé odvětví je ohroženo.
Potenciální kupci domů z trhu vypadli. Mnohem znepokojivější jsou však miliony lidí, kteří často léta čekají na domy, za které již zaplatili. Pouze 60 % domů, které byly předprodány v letech 2013 až 2020, bylo dodáno.
Pan Liu, který požádal, aby byl uváděn jeho rodným jménem, si v roce 2014 koupil byt v Zhengzhou a zaplatil počáteční zálohu 250,000 40,000 juanů (2017 XNUMX USD). Dům měl být dokončen v roce XNUMX. Ten den ale nikdy nenastal. Místo toho si pronajal byt, než si nakonec koupil další ve staré budově bez výtahu. Je to sotva život, který si pro sebe představoval. Pan Liu nikdy nezačal splácet hypotéku a vedl nekonečné diskuse s developerem o získání zpět své zálohy. "Není to k ničemu," říká.
Analytici si byli těchto problémů vědomi již léta, ale věřili, že čínské úřady nedovolí poškozeným kupcům domů protestovat. Zpráva, kterou před dvěma lety zveřejnila účetní firma pwc, uvádí, že i když se výstavba bytových projektů zastaví, „stovky nebo tisíce nekoordinovaných domácností mají obvykle malou schopnost věci ovlivnit“.
Tento výpočet byl postaven na hlavu. Malé, ale vlivné hnutí za shromažďování a zveřejňování údajů o odmítání splácet hypotéky úřady zaskočilo. 12. července začali anonymní dobrovolníci sdílet data o bojkotech hypoték na sociálních sítích. Dosud bylo identifikováno asi 350; Analytici se domnívají, že jde pravděpodobně o zlomek skutečného čísla. Státní cenzoři se ze všech sil snažili odstranit zmínky o výbušných informacích, ale zdá se, že znalosti o protestech se přesto rozšířily. Stejně tak budou ostatní přesvědčeni, aby odložili nákupy nebo zastavili splátky hypotéky.
Investoři a potenciální kupci domů nyní s neklidem sledují, jak stát dává dohromady svou reakci na centrální i místní úrovni. Čínská města již více než deset let ovládají dlouhý seznam pravidel a pobídek k doladění místních trhů s nemovitostmi, obvykle s cílem omezit spekulace a zchladit rychlý růst cen. Mezi ně patřila kontrola přístupu k hypotékám a také omezení toho, kdo si může koupit domy a kolik si jich může koupit.
Města nyní tato pravidla uvolňují. Podle čínské investiční banky cicc oznámily městské samosprávy mezi květnem a červencem 304 jednotlivých opatření k obnovení důvěry. Zhengzhou, v centru hypotečních protestů, byl první krok. V březnu oznámila 18 akcí v naději, že podnítí poptávku. Jednalo se o opatření, která měla usnadnit získání hypoték a umožnit rodinám se staršími členy koupit si byty, pokud se přestěhují do města.
Tyto signály kupujícím přitáhly velkou pozornost – ne proto, že oživily poptávku, ale protože se zdá, že odporují politice centrální vlády. Na videu, které se v srpnu široce šířilo po čínských sociálních sítích, bylo vidět, jak místní šéf komunistické strany v provincii Chu-nan vyzýval lidi, aby si koupili co nejvíce domů: „Koupili jste si třetí? Tak si kup čtvrtý." Zpráva se střetává se zprávou od samotného pana Xi, který varoval, že „domy jsou k bydlení“ a rozhodně ne ke spekulativním investicím.
Regulátoři a úředníci také povzbuzovali místní samosprávy, aby vytvořily záchranné fondy pro investice do nedokončených bytových projektů a nakonec pomohly dodat domy frustrovaným kupcům. Zhengzhou vyčlenil na tuto věc 80 miliard jüanů (12 miliard dolarů). Předpokládá se, že místní fondy budou lépe vyhovovat podmínkám v terénu.
Zhengzhou experimentuje s dosud možná nejagresivnějším místním plánem. Vedení města vydalo směrnici pro developery, která říká, že všechny zastavené stavby musí být znovu zahájeny do 6. října. Insolventní společnosti, které tak nemohou učinit, musí požádat o restrukturalizaci, aby přivedly nové investice, a také splatit veškeré zálohy, které zaplatili kupci domů, jako je pan Liu. Pokud tak neučiníte, mohou být vývojáři vyšetřováni za zpronevěru a další závažné trestné činy.
Politici od poloviny května opakovaně snižovali úrokové sazby hypoték. Aby byla zaručena nabídka domů, přistoupila centrální vláda k plnému garantování vydání nových dluhopisů některými soukromými developery, čímž se riziko fakticky přesune na stát. Společnost Longfor, která má problémy s nemovitostmi, ocenila 1.5. srpna dluhopis v hodnotě 3.3 miliardy jüanů s kuponovou sazbou 26 %, což je výrazně pod tržní cenou. To bylo možné pouze proto, že dluhopis byl plně upsán státní agenturou China Bond Insurance. Plánuje se více takových emisí, aby se zajistila likvidita vývojářům, které vláda považuje za kvalitnější. Je to začátek programu pro výběr vítězů.
Další bod státní podpory přichází v podobě přímé likvidity. 22. srpna centrální banka a ministerstvo financí uvedly, že podpoří speciální půjčky od státem řízených politických bank, které mohou být poskytnuty na dokončení předem prodaných domů. Velikost programu nebyla zveřejněna, ale Bloomberg, zpravodajská služba, oznámila, že bude zpřístupněno 200 miliard juanů.
Tento druh veřejných výdajů je dvojsečná zbraň. Na jedné straně to pomůže doručit domy právoplatným vlastníkům a znovu splácet hypotéky, čímž sníží tlak na banky. Ale zároveň hotovost zaplňuje díru vytvořenou špatnou místní správou a pochybnými developery. „To jednoduše představuje peníze, které nelze utratit za stimuly jinde,“ poznamenává Alex Wolf z banky JPMorgan Chase.
Zpět k tabuli
Snaha města Zhengzhou povzbudit nové kupce od března selhala. Místo toho se podmínky nadále zhoršovaly, což naznačuje, že šťourat se s místní politikou nestačí. Místní záchranné fondy také vypadají chatrně. Na papíře má několik měst tučné hrnce na utrácení, ale spoléhají na místní vládní finanční firmy, které samy nemají hotovost. Analytici bedlivě sledují pokus Zhengzhou restartovat veškerou výstavbu do měsíce, ale mnozí se ptají, zda jsou finanční prostředky potřebné na takovou rychlou opravu k dispozici. Opatření by mohla rozpoutat vlnu kolapsů mezi menšími developery, což by způsobilo paniku a finanční otřesy.
Investoři vkládají větší naděje do centrální vlády, ale její reakce zatím neodpovídá rozsahu krize. Program půjček ve výši 200 miliard juanů může představovat pouhých 10 % toho, co je potřeba k dokončení všech nedokončených domů v zemi. Podle pana Songa z MacroPolo byly od roku 5 předprodány rezidenční nemovitosti v hodnotě asi 2020 bilionů dolarů, takže záchrana i malé části těchto domů je neuvěřitelně nákladná.
Centrální vláda má stále více pák, za které může zatáhnout. Larry Hu z Macquarie, investiční banky, říká, že lze zavést řadu opatření. Patří mezi ně dočasné uvolnění politiky „tří červených čar“ nebo příslib, že bude působit jako věřitel poslední instance pro všechny zastavené projekty bydlení. Ten druhý, i když je drahý, je plně v rámci finančních možností ústřední vlády.
Debata se nyní nezaměřuje na to, zda může ústřední vláda obnovit důvěru, ale na to, jak daleko je ochotna zajít. Původní zásah proti pákovému efektu měl potrestat společnosti, které se příliš zadlužily. Větší finanční pomoc podnítí více developerů, aby požádali o pomoc při dostavbě domů, a přinutí vládu, aby dotovala ještě větší část sektoru nemovitostí, píše Allen Feng z výzkumné firmy Rhodium: „naprostý opak toho, co bylo zamýšleno s ' tři červené čáry“.
Kampaň proti pákovému efektu měla také v příštím desetiletí více přizpůsobit realitní sektor poptávce. Úředníci již dlouho uznávají, že developeři prodávají příliš mnoho domů. Asi 70 % prodaných od roku 2018 zakoupili lidé, kteří již jeden vlastnili, odhaduje JPMorgan. Omezení úrovně dluhu mělo přimět firmy, aby se přizpůsobily skutečné poptávce.
Tato poptávka pravděpodobně klesne s tím, jak se čínský populační růst zpomalí. Prodej domů dosáhl v roce 1.57 2021 miliardy metrů čtverečních, což je více než dvakrát více než v roce 2007. Ale Chen Long z Plenum, další výzkumná firma, předpokládá, že skutečná roční poptávka v příštím desetiletí klesne na 0.88 až 1.36 miliardy metrů čtverečních. dochází k demografickému posunu a urbanizace se zpomaluje. Reinflace trhu znamená podepření bubliny.
Vládní akt vyvažování je plný rizika. V polovině října se bude konat sjezd strany, protože velká města se uzavřou. Bojkoty hypoték budou dunět dál a možná se ještě zvětší. Celková důvěra v čínské ekonomické základy by mohla překročit práh, po jehož překročení bude mnohem obtížnější se zotavit. To vše znamená, že třetí funkční období pana Xi začne za nepříznivých okolností.
© 2022 The Economist Newspaper Limited. Všechna práva vyhrazena.
Od The Economist, zveřejněno v licenci. Původní obsah najdete na https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/09/12/chinas-ponzi-like-property-market-is-eroding-faith-in-the-state
Zdroj: https://finance.yahoo.com/news/china-ponzi-property-market-eroding-191632180.html