Čínské akcie nemovitostí prudce vzrostly kvůli varování před slabou realitou a vysokými očekáváními

PEKING – Čínský realitní sektor ještě není připraven k rychlému oživení, a to navzdory rally akciím velkých developerů, která se tento měsíc zvýšila.

Je to proto, že nedávná podpora ze strany Pekingu přímo neřeší hlavní problém klesajících prodejů domů a cen, říkají analytici.

Minulý týden akcie developerů vzrostly poté, co centrální banka a bankovní regulátor vydaly opatření, která povzbudila banky, aby pomohly realitnímu průmyslu. Přichází spolu s dalšími podpůrnými opatřeními na začátku tohoto měsíce.

Akcie společnosti Venkovská zahrada, největší čínský developer podle tržeb, se v listopadu více než zdvojnásobily Toužit po stouply asi o 90 %. Akcie již vrátily část zisků z tohoto měsíce.

Mezitím, futures na železnou rudu tento měsíc stoupl o zhruba 16 % – analytici Morgan Stanley říkají, že asi 40 % čínské spotřeby oceli se používá na výstavbu nemovitostí.

Situace je jednou ze „silných očekávání, ale slabé reality“ a tržní ceny se odchýlily od základů, řekl Sheng Mingxing, analytik železných kovů z Nanhua Research Institute v čínštině přeložený CNBC.

Sheng řekl, že je důležité sledovat, zda mohou být byty dokončeny a dodány během vrcholného období výstavby v březnu a dubnu.

Nová opatření, o kterých se v Číně hojně píše, ale oficiálně nebyla zveřejněna, stanoví prodloužení půjček, vyžadují stejné zacházení s developery, ať už jsou státní nebo ne, a podporují vydávání dluhopisů. Ani jeden z regulátorů na žádost CNBC o komentář nereagoval.

„Jde skutečně o dočasnou úlevu, protože vývojáři budou muset v blízké budoucnosti pokrýt méně potřeb splácení dluhu – spíše dočasná úleva likvidity než zásadní obrat,“ uvedl analytik Samuel Hui z Hongkongu, ředitel asijsko-pacifických společností, Uvedla to ve středu agentura Fitch Ratings.

"Klíčem je, že stále potřebujeme zlepšit základní základní trh prodeje domů," řekl s tím, že důvěra kupujících domů závisí na tom, zda developeři dokážou dokončit výstavbu a dodání bytů.

Začátkem tohoto roku mnoho kupců domů odmítl nadále platit hypotéky na byty kdy se stavba zpozdila. Domy v Číně se obvykle prodávají před dokončením, což generuje hlavní zdroj peněžních toků pro vývojáře.

Analytici se liší v názorech, kdy se čínský trh s nemovitostmi může zotavit.

Fitch uvedla, že časový plán „zůstává vysoce nejistý“, zatímco vrchní ředitel S&P Global Ratings Lawrence Lu očekává, že oživení by mohlo nastat ve druhé polovině příštího roku.

„Pokud bude tato politika provedena okamžitě, zastaví se tím sestupná spirála vývojářů, pomůže to obnovit důvěru investorů [v] vývojáře,“ řekl.

Prodej rezidenčních bytů za prvních 10 měsíců roku poklesl o 28.2 % oproti předchozímu roku, uvedl minulý týden Národní statistický úřad. Společnost S&P Global Ratings v červenci uvedla, že v roce 30 očekává 2022% propad tržeb, horší než v roce 2008, kdy tržby klesly asi o 20 %.

Zpomalení ekonomického růstu, nejistota ohledně probíhajících kontrol Covid a obavy o budoucí příjmy utlumily chuť kupovat domy.

K těmto obavám přidávají klesající ceny.

Ceny bydlení v 70 městech klesly v říjnu o 1.4 % oproti předchozímu roku, podle analýzy údajů Goldman Sachs zveřejněných ve středu.

„Navzdory většímu počtu místních opatření na podporu bydlení v posledních měsících,“ uvedli analytici, „jsme přesvědčeni, že trhy s nemovitostmi v nižších městech stále čelí silným protivětrům slabších základů růstu než velká města, včetně čistého odlivu populace a potenciálních problémů s převisem nabídky.

Zpráva uvádí, že ceny bydlení v největších městech úrovně 1 vzrostly v říjnu od září o 3.1 %, zatímco města úrovně 3 zaznamenala během této doby pokles o 3.9 %.

Asi před dvěma lety začal Peking tvrdě zasahovat vysoká závislost vývojářů na dluhu pro růst. Projekt nejzadluženější developer země, Evergrande, nesplácela koncem loňského roku v rámci vysoce profilované dluhové krize, která otřásla důvěrou investorů.

Obavy o schopnost jiných realitních společností splácet svůj dluh mají od té doby rozšířit na kdysi zdravé vývojáře.

Obchodování s akciemi Evergrande, Kaisa a Shimao je stále pozastaveno.

Zatímco kontroly Covid letos zpomalily růst Číny, významně přispěly i boje na realitním trhu.

Odvětví nemovitostí, včetně souvisejících odvětví, tvoří podle odhadů analytiků asi čtvrtinu čínského HDP.

„Myslím, že realitní sektor bude v roce 2023 menší brzdou pro ekonomiku,“ řekl ve středu Tommy Wu, hlavní čínský ekonom Commerzbank AG.

"Je příliš brzy na to říci, zda dosud zavedená opatření budou stačit k záchraně sektoru nemovitostí," řekl. "Nyní je to ale jistější, protože se zdá pravděpodobnější, že budou zavedena důraznější opatření, pokud se pokles nemovitostí v nadcházejících měsících stále nezmění."

Čínský realitní průmysl nakonec prochází státem řízenou transformací – na menší část ekonomiky a obchodní model mnohem méně závislý na prodeji bytů před jejich dokončením.

Trh s nemovitostmi se ve srovnání s loňským rokem zmenšil zhruba o jednu třetinu a příští rok pravděpodobně zůstane na stejné velikosti, řekl Lu z S&P.

Zdůraznil, že státem vlastněným developerům se během poklesu dařilo lépe.

V prvních třech čtvrtletích roku Lu řekl, že tržby státem vlastněných developerů klesly o 25 %, ve srovnání s 58% poklesem tržeb u developerů, kteří nejsou ve vlastnictví státu.

A navzdory nedávným politickým krokům zůstává postoj Pekingu pevný, pokud jde o odrazování od nákupů domů ve velkém.

Ať už jde o zprávy od Národního statistického úřadu nebo Čínské lidové banky, oficiální oznámení tento měsíc zopakovala, že domy jsou pro bydlení, nikoli pro spekulace – mantra, která označila rané počátky propadu trhu s nemovitostmi.