Stavte, baby, stavte! V roce 2023 musí města motivovat k novému bydlení

Vědci a prognostici se budou snažit předpovědět, zda a jak dlouho bude americká ekonomika trpět inflací. Odpovědi na tyto otázky také ovlivní jejich hodnocení recese; vyhrajeme jeden, přichází jeden a jak hluboko a dlouho to bude trvat? Pokud jde o bytovou ekonomiku, čajové lístky se špatně čtou. Úrokové sazby hypoték rostoua stejně tak nájmy přidat k celkové inflaci. Mezitím ceny rodinných domů v roce 2021 prudce vzrostly, protože vzdálení pracovníci využili levné peníze a práci na dálku, aby podpořili nákupní šílenství na dříve ospalých trzích, jako jsou Boise a Bozeman. Nyní ceny na těchto trzích rychle klesají. Co to znamená a jak by měly reagovat místní samosprávy, které regulací regulují nabídku bydlení? V každém scénáři je odpověď stejná: pobídněte více budov s menším počtem předpisů a více pobídek.

Pamatujete na velký bytový krach v roce 2008? Výroba rodinných domů se nikdy nevzpamatovala, nebo alespoň úroveň produkce bydlení nedosáhla stejných čísel. Pohled na rodinná povolení od roku 2000 do současnosti ukazuje strmý pokles výroby. Je pravda, že údaje Federální rezervní banky Saint Louis ukazují, že propad začal dlouho před krachem, ale bez ohledu na to, ani s velkým nákupním boomem v roce 2021, nabídka nedržela krok s poptávkou, což znamená vyšší ceny.

Nájmy byly nestálé. Data Zumper pro Boston ukazují dokonalý příklad toho, jak nájmy během pandemie klesly, pak raketově vyletěly zpět na úroveň před pandemií a pak dál stoupaly.

Takže, co bude dál? Zde jsou některé scénáře.

Vysoká inflace pokračuje, Fed reaguje agresivně, následuje recese

Nejhorším scénářem je, že Fed neodnese jen chlastu s punčem, ale objeví se u policistů, aby rozbil večírek. V tomto případě produkce bydlení klesne na nulu s velmi malým počtem transakcí, protože peníze zdražují a investoři hledají jiné investice. Možná to nebude tak špatné jako v roce 2008, ale výsledkem bude zpomalení nebo zastavení výroby a stagnace poptávky.

Inflace se zmírní, Fed ustoupí, následuje krátká a mělká recese

I v tomto scénáři dojde kvůli nedávnému zvýšení úrokových sazeb ke zlomu v hadici výroby bydlení. Vícerodinné projekty se pravděpodobně také zpomalí; jsou také postaveny z vypůjčených peněz. Až se mraky rozestoupí a začne svítit slunce, bude nějakou dobu trvat, než se výroba rozběhne, a nárůst poptávky bude koncem roku 2023 přivítán nedostatkem nabídky a vyššími cenami.

Zaostávající indikátory Nadhodnocená inflace, Fed ustupuje, Žádná inflace nebo recese v roce 2023

Vládní ukazatele jsou vždy za skutečným ekonomickým děním. Je to jako když se meteorolog objeví pár dní poté, co vám tornádo zničilo domov, a řekne: „Je to oficiální, váš dům srazilo tornádo.“ Na besedě u The Ringer's Obyčejný anglický podcastMark Zandi z Moody's vysvětluje tento jev. "Když se na trhu zvýší nájemné, řekněme v únoru, trvá to asi šest měsíců, než se to promítne do toho, co to znamená pro inflaci nájemného měřenou BLS." Možná jsme v pořádku, jen o tom nevíme. Peníze ale stále zdražují, a až Fed ustoupí, budeme stále svědky zpomalení výroby v oblasti bydlení.

Nyní je čas zabránit další „bytové krizi“

V každém z výše uvedených scénářů dojde ke zpomalení bytové výroby napříč typologiemi. Pokud se z roku 2008 můžeme něco naučit, mělo by to být to, že propady investic do nového bydlení, změkčení poptávky po bydlení a zpomalená či zastavená výroba bydlení jsou signálem: Stavte, dítě, stavte! Vývojáři nenávidí riziko víc než zisk. Ve skutečnosti má smysl, že bydlení se stává atraktivním, až když ceny po velkém poklesu rostou. Tento prázdný pozemek, který by mohl být bydlením, bude pravděpodobně stát v klidu, dokud nedojde k nárůstu poptávky, nezvednou se ceny, a pak stavění na něm racionalizuje náklady a rizika. Obvykle, když se ekonomika bydlení zotaví, vláda zpanikaří, protože ceny rostou, a pak zavádějí pravidla a regulace, aby ceny „opravily“.

Tomu se můžeme vyhnout, až se ekonomika bydlení stabilizuje a zotaví tím, že budeme jednat hned, abychom odstranili všechny věci, které zpomalují výrobu. Dále, pokud se developer obává, že výstavba je nyní příliš riskantní, může místní vláda investovat – ano, dát peníze na stůl – do výstavby na tomto volném pozemku a dotovat potenciálně vysokou míru neobsazenosti a ztráty. Když se ekonomika obrátí a poptávka po bydlení se vrátí, tato tsunami poptávky bude pokryta hojností bydlení. Měla vláda vyrábět seno v letech 2009, 2010 a 2011, kdy slunce nesvítilo, měli bychom méně problémů s cenami bydlení, když se to konečně stalo.