Majitelé divadla na Broadwayi chtějí po změně pravidel územního plánování snížit neočekávané výdaje

Dokonce i cena vzduchu na Broadwayi je nyní dražší.

V roce 1998 New York City's Department of City Planning upravilo územní pravidla, aby umožnilo majitelům Broadwaye prodat práva na vzduch nad jejich divadly developerům nemovitostí, kteří chtějí sestavit vysoké věže v divadelní čtvrti. Naskládáním přeneseného prostoru na další staveniště se nové budovy mohly zvednout výše, než by bylo jinak možné.

"Všechny tyto nové supervěže, které mění vzhled horizontu města... by nemohly vzniknout bez převodu leteckých práv," pozorovaný Robert Von Ancken, odhadce nemovitostí.

V rámci každého obchodu s právy na vzduch musí developer přispět do Divadelního fondu, který poskytuje granty na podporu produkce originálních představení, přilákání nového publika a diverzifikaci nabídky divadelních profesionálů. Rozdělila přes 10 milionů dolarů z prodeje leteckých práv a jednoho místního politika prohlásil, že její využití finančních prostředků na zřízení mentorských programů „opět demonstruje, že využití sousedských [vzdušných] práv k investicím do budoucnosti našeho města je oboustranně výhodné“.

Když byl fond založen v roce 1998, původní sazba každého příspěvku byla stanovena na 10 USD za čtvereční stopu. Ale jak tržní cena leteckých práv vyletěla přes střechu, sazba příspěvku se v roce 14.91 zvýšila na 2006 USD za čtvereční stopu a v roce 17.60 opět na 2011 USD za čtvereční stopu.

V roce 2016 ministerstvo městského plánování doporučilo zvýšit sazbu příspěvku buď na 20 procent z prodejní ceny, nebo na 20 procent z 347 $ za čtvereční stopu, podle toho, která částka je vyšší. Každé tři až pět let by pak upravila minimální cenu na 347 dolarů za čtvereční stopu.

„Tyto změny metodiky budou v souladu s původním záměrem textového dodatku z roku 1998, který zavedl možnost kotovaných divadel převádět [vysílací] práva v celém obvodu za příspěvek do nově vytvořeného fondu dílčího obvodu, který se rovnal 20 procentům. hodnoty převodu [leteckých práv],“ vysvětlil Místopředseda komise pro plánování města New York Kenneth Knuckles.

Cena za letecká práva však od roku 1998 rostla mnohem rychleji než sazby příspěvků.

Podle jedné zprávy se vzdušná práva prodaná po roce 2007 pohybovala od 318 USD za čtvereční stopu po 692 USD za čtvereční stopu po očištění o inflaci. Průměrná cena byla 461 dolarů za čtvereční stopu, což znamená, že průměrná sazba příspěvku do fondu byla méně než čtyři procenta ceny za čtvereční stopu.

Majitelé divadel na Broadwayi a developeři nemovitostí čelili potenciálnímu zvýšení sazby příspěvků do války.

„Tak dramatický nárůst, jaký se zde navrhuje, nepochybně zchladí trh, což povede k několika (pokud vůbec) transakcím,“ argumentoval Paimaan Lodhi, viceprezident Real Estate Board of New York. Lodhi popsal úpravu jako „obtížnou, přehnanou a nespravedlivou“ a pokračoval, že „minimálně 400procentní navýšení přes noc zachází s majiteli kin odlišně a nespravedlivě než s těmi, kteří byli schopni prodat svá vysílací práva dříve, a těmi, na které se to vztahuje. nyní velmi drastický nárůst."

„Máme obavy z nutnosti platit minimální cenu, pokud trh klesne, a také z toho, jaký vliv to bude mít na vyjednávání,“ echo advokát zastupující majitele divadla. "Naše obavy jsou také teoretické," řekl právník a dodal, že "ceny by měly určovat trh."

Jeden člen newyorské městské rady, který nedávno obdržel dar na kampaň ve výši 16,000 2017 dolarů od majitele divadla na Broadwayi, zaútočil na potenciální zvýšení a ministerstvo městského plánování svůj návrh stáhlo těsně před hlasováním v roce XNUMX.

Kritizoval administrativu starosty New Yorku Billa de Blasia za to, že „vzala své kuličky a šla domů“, tehdejší člen rady Dan Garodnick stěžoval si že „je to zklamání, je to překvapivé a je to příliš špatné pro kulturní instituce, které zde skutečně prohrávají“.

V dubnu odbor městského plánování pod vedením nového starosty Erica Adamse přehodnotil pravidla územního plánování a navrhl zvýšení sazby příspěvku na 24.65 USD za čtvereční stopu. Navrhované navýšení o 40 procent by odpovídalo 40procentnímu nárůstu odhadované hodnoty celkové zastavěné podlahové plochy v Divadelní čtvrti mezi rokem 2011, kdy byla naposledy změněna sazba příspěvku, a rokem 2021.

I když komunitní obhájci stěžoval si že „24 dolarů je žalostné a v dnešním světě při inflaci, kterou jsme svědky, nemůžete s 24 dolary na čtvereční stopu udělat mnoho,“ ministerstvo pokračovalo v návrhu a nová sazba příspěvku byla potichu přijatý před pár týdny bez jakéhokoli zpravodajství v tisku.

Pokud developeři nezaplatí více peněz za vysílací práva, majitelé divadel na Broadwayi si nyní odnesou domů méně peněz.