Vyhnete se velkému daňovému zatížení zisků z nemovitostí

Vlastnit nemovitost je velkým snem mnoha investorů. Ale je to obrovská investice – taková, která může být docela lukrativní. Prodej nemovitosti k pronájmu za obrovský zisk může být splněným snem. Přesto, abyste maximalizovali zisk z takového prodeje, musíte minimalizovat daně z něj. Splátkový prodej je jednou ze strategií. Nebojte se: Tohle je Interní výnosová služba (IRS) schválený.

Velká výplata se rovná velkému daňovému účtu

Podívejme se na běžnou situaci:

Hal Bookman se podíval na nabídku kupce na jeho dům k pronájmu a nemohl uvěřit číslu, které viděl. Hodnota jeho majetku se za pouhých pět let výrazně zvýšila. Když však Hal radostně řekl své daňový poradce o prodeji byl poradce opatrný: brát příjem jako a paušální platba by z daňového hlediska nebylo v Halově nejlepším zájmu.

Pokud Hal deklaruje celý výtěžek z prodeje ve stejném roce, kdy nemovitost prodává, zaplatí 25 % z části zisku, která odpovídá případné odpočty odpisů dříve převzal pronajatou nemovitost.

Jakýkoli zisk nad rámec znovuzískání odpisů je zdaněn sazbou 15 % pro poplatníky se zdanitelným příjmem mezi 41,676 459,750 a 83,351 517,200 $, pokud jsou svobodní, nebo 2022 XNUMX $ a XNUMX XNUMX $, pokud v roce XNUMX podají společné podání. Tyto částky se zvyšují na 44,625 492,300 USD a 89,250 553,850 USD pro jednotlivce, stejně jako 2023 XNUMX USD a XNUMX XNUMX USD pro manželské páry, které v roce XNUMX podaly žádost společně. Poplatníci s příjmem nad tyto hranice jsou zdaněni 20%

Hal se ptá svého daňového poradce, jestli by mohl něco udělat, aby to snížil zdanitelný příjem pro rok. Poradce zná pouze nástroj, který má použít: smlouvu o prodeji na splátky.

Co je to splátkový prodej?

An splátkový prodej je definován jako prodej majetku, při kterém je alespoň jedna platba provedena až po zdaňovacím období prodeje.

IRS umožňuje daňovým poplatníkům odložit část zisku z prodeje investice do nemovitosti se smlouvou o splátkovém prodeji. Toto ujednání umožňuje prodejcům prohlásit a proporcionálně část jejich kapitálové zisky během několika let.

Prodávající nesmí při hlášení ztráty použít způsob splátkového prodeje.

Jak funguje metoda splátkového prodeje

Vykazování zisků v rámci splátkového prodeje je teoreticky jednoduché. Zdanění splátkového prodeje odpovídá tomu anuity, ve kterém je poměrná část každé platby považována za vrácení jistiny.

Jedinou podmínkou je, že prodávaná nemovitost nemůže být veřejně obchodovatelná zabezpečení nebo součástí běžné inventury firmy a poplatníkem nemůže být a obchodník prodávané nemovitosti (s výjimkou některých obchodníků s timeshare, kteří volí za zvláštní úrokový poplatek v rámci splátkového prodeje).

Vykazování příjmů z prodeje na splátky

Příjem ze splátkového prodeje lze rozdělit do tří samostatných kategorií: kapitálový zisk, zájem, a hlavní. Každý z nich je zpracován samostatně Formulář 1040.

Projekt Hrubý zisk procento se pak použije k výpočtu příjmu ze splátkového prodeje za daný daňový rok.

Kapitálový zisk

Ve výše uvedeném příkladu musí Hal každý rok deklarovat zisk jako dlouhodobý nebo krátkodobý, podle toho, který byl v roce prodeje. Dlouhodobé zisky jsou zdaněny nižší sazbou, zatímco krátkodobé zisky jsou zdaněny jako běžný příjem.

Protože Hal držel dům pět let, zisk by v tomto případě byl dlouhodobý.

Pokud by zisk byl krátkodobý, může být Hal stále zdaněn ze splátkového příjmu nižší sazbou, než by měl, kdyby musel přiznat jednorázový zisk. Je to proto, že krátkodobé zisky jsou zdaněny jako běžný příjem, a to na vrcholu poplatníka mezní sazba daně.

Pokud ho poměrný zisk neposune do dalšího daňového pásma, může být tato sazba nižší. Zisk ze splátkového prodeje je vykazován na IRS Formulář 6252 a pak přeneseny do Plán D na formuláři 1040.

Zájem

Daňoví poplatníci s příjmem ze splátkového prodeje musí také nahlásit úrok účtovaný kupujícímu, který je zdaněn běžnými sazbami příjmu.

Úroky uvedené v kupní smlouvě se označují jako úroky uvedené. Pokud je uvedený úrok nedostatečný (nebo nulový), část hlavní část prodeje musí být znovu charakterizována jako neuvedený úrok.

Hlavní

Část každého splátkového prodeje považuje IRS za osvobozené od daně vrácení jistiny. Tuto částku lze určit vyplněním pracovního listu A v publikaci 537.

Jistina (upravená základna) pro účely splátkového prodeje je součet vaší skutečné upravené základny v nemovitosti plus veškeré prodejní náklady a zpětné zachycení odpisů.

V tomto příkladu má Hal ve svém domě 200,000 100,000 $ jako upravený základ. Aby mohl vypočítat svůj upravený základ pro účely splátkového prodeje, musí přidat zpět 10,000 310,000 USD za znovuzískání odpisů a XNUMX XNUMX USD za prodejní náklady. Toto číslo je XNUMX XNUMX $.

Procento hrubého zisku

Chcete-li vypočítat procento hrubého zisku, musíte odečíst upravený základ pro účely splátkového prodeje – v tomto příkladu 310,000 90,000 USD – od prodejní ceny, abyste mohli vypočítat celkový zisk. V tomto příkladu je celkový zisk 400,000 310,000 $ (XNUMX XNUMX – XNUMX XNUMX $).

Dále vydělte celkový zisk prodejní cenou, která je v tomto případě 22.5 % (90,000 400,000 $ ÷ XNUMX XNUMX $), a máte procento hrubého zisku.

A nakonec, pro výpočet zdanitelného zisku každý rok, vynásobte toto procento výší splátky. Proto je Halův zdanitelný zisk každý rok považován za 11,250 50,000 USD (22.5 XNUMX USD x XNUMX %).

Hypotéky a smluvní cena

Pokud kupující nemovitosti převezme a hypotéka nebo jiné úpis při koupi je nutné snížit nákladovou základnu nemovitosti o výši hypotéky nebo směnky. Abychom se vrátili k našemu příkladu, řekněme, že Hal má hypotéku ve výši 100,000 XNUMX USD na nemovitost, kterou prodal.

V případě, že pronájem nemovitosti že Hal prodal za 400,000 100,000 USD má hypotéku 300,000 400,000 USD, smluvní cena je snížena na 100,000 XNUMX USD (XNUMX XNUMX USD – XNUMX XNUMX USD).

Pokud výše hypotéky přesáhne celkový upravený základ nemovitosti, je nutné rozdíl vykázat jako splátku v prvním roce a o tuto částku se navýší smluvní cena.

Řekněme například, že Halova nemovitost má hypotéku ve výši 250,000 50,000 $. Kromě splátky bude muset Hal během prvního roku nahlásit přeplatek ve výši 250,000 200,000 $ (XNUMX XNUMX – XNUMX XNUMX $).

Příklad prodeje na splátky

Na příkladu výše se podívejme, jak by Hal mohl strukturovat svůj splátkový prodej, pokud by chtěl svůj prodej odložit daně z kapitálových výnosů do budoucího roku.

Hal dostává nabídku 400,000 300,000 dolarů za svůj dům k pronájmu. Nemovitost koupil za 100,000 XNUMX dolarů. Za ta léta utržil XNUMX XNUMX dolarů amortizace srážky, dělat jeho upravený základ $ 200,000.

Hal má proto 200,000 400,000 $ (200,000 XNUMX – XNUMX XNUMX $) zdanitelných zisků k přiznání.

Halův poradce doporučuje, aby rozdělil své výnosy z prodeje do osmi ročních splátek po 50,000 400,000 $ místo toho, aby deklaroval XNUMX XNUMX $ za jeden rok. Dokud budou splátky každý rok konstruktivně přijímány, umožní tato metoda Halovi zaznamenávat zisky, a tedy poměrnou část zisků, během osmi let.