Vzhledem k tomu, že hypotéky dramaticky rostou, měli bychom očekávat pokles cen domů?

Zatímco USA flirtují s recesí, jedním jasným poraženým z nedávného kola zvýšení úroků v USA byl trh s bydlením. Co data naznačují?

Zaprvé to rozhodně není tak špatné. Dnes ceny domů zůstávají silné, meziročně Zillow ceny domů vzrostly 18% od července. Trochu pesimističtější, RedfinůvRDFN
data mají ceny domů meziročně vyšší, ale už začíná klesat od června.

Je to však horší. Další údaje o bydlení naznačují, že hrozí problémy. Například index S&P Select Homebuilders Index zaostává za S&P 500 o 11 % od začátku roku a výkonnost zásob stavebnictví byla podobně špatná. Akciový trh je rozumným prediktorem budoucích zisků, ale ne vždy se to povede.

Znamená to, že na trhu s bydlením jsou problémy. Hůře si vedla jen hrstka sektorů akciového trhu, jako jsou média, textil a automobilové díly. Do zisků stavitelů domů však vstupuje mnoho faktorů, takže existuje problém se samotnými staviteli domů nebo v širším měřítku na trhu s bydlením?

Zvýšené sazby hypoték

Rostoucí náklady na hypotéky znepokojují trh s bydlením jako celek. Náklady na hypotéky velmi rychle rostly. Dnes hypotéku s nastavitelnou úrokovou sazbou na 30 let má úrokovou sazbu 5.5 %. Loni to bylo pod 3 %. To je dramatický nárůst nákladů na hypotéky. Je to krok, který jsme, podobně jako nedávná data o inflaci, neviděli od 1980. let.

Je spravedlivé očekávat rychlý růst hypotečních nákladů, aby se ochladil trh s bydlením. Pro mnohé není omezením při koupi domu nálepková cena domu, ale jejich schopnost splácet hypotéku. Rostoucí sazby hypoték mohou snížit ceny nemovitostí, které si mnozí mohou dovolit.

Další omezení pro spotřebitele v USA

Přestože jsou náklady na hypotéky velmi důležité, je také třeba poznamenat, že obnovení splácení studentských půjček příští leden (i s nějakým oddlužením) a potenciál rizika americké recese může také zasáhnout důvěru spotřebitelů, pokud jde o nákupy domů. Takže existují i ​​další negativní znamení.

Nabídka a poptávka

Pak se obraz nabídky trochu zhoršuje. Podle Data dodávek Redfin, je nyní více domů na prodej a jejich prodej trvá déle. To vytváří převis na trhu s bydlením. Nejsme na krizových úrovních. Nabídka se právě vrátila na úroveň z roku 2020 a čas na prodej je podobný jako v nejhorším roce 2021. To však v letním období, které je tradičně sezónně velmi silné na bydlení, takže se věci určitě vyvíjejí špatným směrem a několik příštích měsíce mohly být horší.

Fed

Samozřejmě, Fed pravděpodobně ještě neskončil se zvyšováním sazeb. Očekávání jsou pro jiného zvýšit sazby na zářijovém zasedání Fedu. Dobrou zprávou však je, že hypoteční úrokové sazby obvykle stojí za to, co si trhy myslí, že Fed v budoucnu udělá. To znamená, že dlouhodobější úrokové sazby hypoték by se měly zvednout pouze v případě, že Fed zvýší sazby více, než se očekávalo, a ve skutečnosti by mohly klesnout, pokud sazby zvýší, ale méně, než si trh myslí. Stále však existuje riziko, že do roku 2023, pokud bude Fed pokračovat ve zvyšování sazeb, hypoteční sazby by mohly dále růst, protože trhy si nejsou jisté, jakým směrem se Fed v roce 2023 vydá.

Co bude dál?

Akciový trh se tedy o bydlení začíná obávat, a to může být zčásti způsobeno tím, že sazby hypoték velmi rychle rostly. Začínáme vidět, že prodej domů trvá déle a je k dispozici více domů. To naznačuje, že ceny nemovitostí by mohly po silném běhu začít klesat.

Stojí však za to si ověřit i skutečnost, že ceny nemovitostí teprve začínají klesat a zůstávají meziročně vyšší. Také ceny nemovitostí bývají poměrně stabilní. Extrémně špatný trh s bydlením, historicky řečeno, trh, kde ceny klesají asi o 10 %, jako v 1970. letech nebo během finanční krize v letech 2008-9. Takže ve srovnání s akciovým trhem jsou negativní výkyvy cen nemovitostí poměrně malé.

Ceny domů zaznamenaly v poslední době velmi silný růst. Existuje mnoho dobrých důvodů, proč se to může začít umírňovat. I když nám historie připomíná, že ceny domů v USA bývají poměrně stabilní. Tenkrát v 1980. letech, kdy hypotéky rostly podobně jako dnes? Ceny bytových domů zaznamenaly za celou dekádu pokles cen pouze o jednu čtvrtinu, a to pod 1 %.

Takže ano, ceny domů už nemusí růst dvouciferně. Ve skutečnosti mnoho znamení naznačuje, že věci v bydlení se zhorší. Pamatujte však, že to, co je skutečně špatné pro trh s bydlením, se jen zřídkakdy rovná byť jen jednocifernému poklesu cen nemovitostí, pokud je historie nějakým vodítkem.