Jak ceny domů začínají být mírné, jak špatné by to mohlo být?

Na trhu s bydlením dnes není nouze o pesimismus. Ceny domů v USA od června klesaly. Ceny jsou však obecně meziročně vyšší a trh je sezónní s cenami a aktivitou obvykle vyššími v létě a nižšími v zimě.

Cenová dostupnost je na velmi nízké úrovni, zejména na západním pobřeží. Zatím jsme nezaznamenali žádný zásadní pokles cen nemovitostí, ale existuje obava, že by to mohlo přijít.

Dostupnost bydlení

Existují důvody k obavám z amerického trhu s bydlením. Dramatický nárůst úrokových sazeb v USA v roce 2022 zhoršuje dostupnost bydlení. Loni bylo možné získat hypotéku na 30 let kolem 3 %, nyní stojí stejná hypotéka téměř 7 %.. Jsme svědky nejvyšší sazby hypoték za více než deset let.

I když odhlédneme od posledních trendů, ceny domů v posledních letech rostly mnohem rychleji než příjmy a nyní rostou i náklady na hypotéky. To znamená, že průměrná rodina, která si dnes kupuje dům, utrácí mnohem více ze svého rozpočtu na náklady na bydlení, když zohledníte aktuální sazby hypoték. Tento trend se liší podle regionu. Domy jsou mnohem méně dostupné na západním pobřeží, ale cenová dostupnost je na Středozápadě mnohem menším problémem.

Sezónnost

Když míříme k zimě, je typické očekávat měkčí trh s bydlením založený na sezónních vzorcích. Ceny domů obvykle dosahují vrcholu v červnu za rok a poté se během zimních měsíců sníží. To je to, co jsme zatím viděli v roce 2022. Možná, že to, co aktuálně vidíme, není nic jiného než sezónní trend.

Mnoho komentátorů z oboru je však skeptických. Například, Fannie Mae sleduje sentiment bydlení a pouze 19 % lidí věří, že nyní je ten správný čas na koupi domua většina si myslí, že nyní je vhodná doba na prodej. To jsou historicky nízká čísla. Ten velmi malý optimismus ohledně amerického trhu s bydlením.

Co bude dál?

Je důležité si uvědomit, že v současné době nejsme ani zdaleka blízko nějaké bytové krizi. Například, Zillow data má ceny domů v září 13 meziročně o 2022 % vyšší. Ceny domů meziměsíčně klesly, ale meziročně zůstávají vyšší. Rok 2022 není v tuto chvíli pro bydlení špatný, zvláště ve srovnání s tím, jak se obchodovaly akciové a dluhopisové trhy.

Několik věcí by mohlo změnit obraz trhu s bydlením.

nižší sazby?

Prvním jsou úrokové sazby, které v roce 2022 agresivně vzrostly. Pokud by sazby klesly, cenová dostupnost by se zlepšila. V současné době se neočekává, že Fed prudce sníží sazby, ale může alespoň pozastavit zvyšování sazeb v roce 2023. recese mohlo způsobit, že Fed sníží sazby, zvláště pokud by se inflace dostala pod kontrolu. Nižší úrokové sazby by zlepšily dostupnost bydlení prostřednictvím snížení nákladů na hypotéky a vytvořily by menší brzdu na trhu s bydlením.

Uzavření mezery v dostupnosti

Je zřejmé, že skutečným problémem je, že klesající ceny nemovitostí jsou potřebné k překlenutí mezery v dostupnosti. Na Hodnocení americké centrální banky v Atlantě, dostupnost bydlení v současnosti vypadá podobně jako před bytovou krizí v letech 2007-8. To je znepokojující, protože během tohoto období bylo zapotřebí přibližně 20% poklesu cen nemovitostí, aby se zacelila mezera v dostupnosti, a ceny byly ještě několik let poté měkké.

Je snadné pochopit, proč existují obavy o trh s bydlením, zejména na západním pobřeží. Dostupnost bydlení je na velmi nízké úrovni, částečně způsobená nedávným prudkým nárůstem nákladů na hypotéky.

Je možné, že klesající ceny nemovitostí jsou potřebné k odstranění mezery v dostupnosti. Pokud však Fed v nadcházejících letech opět uvolní sazby a příjmy v USA se budou nadále zvyšovat, může to také přispět k vyřešení současných problémů s cenovou dostupností, které USA vidí. Přesto bychom měli poznamenat, že ceny domů pro rok 2022 jsou stále obecně meziročně vyšší a že problémy s dostupností bydlení jsou na západním pobřeží mnohem palčivější než celostátně.