Arlington ve Virginii prošel důležitými reformami bydlení, ale je třeba udělat ještě více práce

Před několika dny správní rada okresu Arlington ve Virginii jednomyslně odhlasovala povolení vícerodinných bytových struktur – často nazývaných „chybějící střední“ bydlení – ve čtvrtích, které byly výlučně vyhrazeny pro rodinné domy. Pro zastánce většího bydlení je to velká výhra, ale je s tím víc práce.

Arlington má jedny z nejvyšších cen bydlení ve Virginii. Podle údajů ze Zillow je typický dům v Arlingtonu oceněn na 747,335 17 USD, což je XNUMX.^th nejvyšší ve státě. A mezi městy Severní Virginie (NoVA) to není ojedinělé: oblast metra ve Washingtonu DC, kde se Arlington nachází, má 28 z 30 nejdražších trhů s bydlením ve Virginii.

Jediným způsobem, jak udržet ceny bydlení stabilní, je postavit dostatek bydlení, aby uspokojilo poptávku, a jediný způsob, jak snížit ceny, je rozšiřovat nabídku rychleji než poptávku. Předpisy pro využívání půdy, jako jsou minimální velikosti pozemku, požadavky na výšku a omezení hustoty, které omezují počet jednotek na pozemcích – jako je ten, který právě reformoval Arlington – omezují množství nových bytů, které lze postavit. Velké množství výzkumů ukazuje, že omezování nového bydlení prostřednictvím regulací využívání půdy zvyšuje ceny bydlení.

Nová bytová politika Arlingtonu umožňuje vlastníkům pozemků stavět duplexy až šestipodlažní po právu, což znamená, že nepotřebují žádné zvláštní povolení od města. Dříve tyto zóny umožňovaly pouze samostatně stojící rodinné domy. Nové změny politiky neučiní Arlington dostupnějším přes noc, ale postupem času, jak se současný bytový fond opotřebovává, povedou k větším možnostem bydlení, zejména pro rodiny se středními a nižšími příjmy.

I když jsou změny pravidel skvělým prvním krokem, existuje prostor pro zlepšení. Existuje strop 58 nových staveb ročně po dobu prvních pěti let a povolené stavby jsou rozptýleny po různých městských obvodech. To není ideální, protože poptávka po bydlení může být v některých okresech větší než v jiných. Struktury by se měly stavět tam, kde je poptávka, ne tam, kde je vláda chce.

Zásady také obsahují minimální požadavky na parkování. Výzkumy ukazují, že takové požadavky zvyšují náklady na bydlení a jsou často zbytečné. Developeři mají motivaci stavět parkoviště, která si kupci a nájemci přejí. Vládní pravidla, která vyžadují více parkovacích míst, než je potřeba, plýtvají cennou půdou. Pokud se Arlington obává nedostatku parkování na ulici, může změnit částku, kterou v současné době za takové parkování účtuje, aby se přizpůsobila poptávce a nabídce.

Mezi další nešťastná ustanovení patří mandát poskytnout konkrétní počet stínících stromů pro každou stavbu, omezení doplňkových bytových jednotek (ADU) a omezení maximální podlahové plochy a výšky, která mohou omezit finanční proveditelnost určitých projektů.

Do budoucna by měli občané a tvůrci politik v Arlingtonu zvážit odstranění všech minimálních parkovacích míst (jako to udělalo Buffalo, NY), usnadnění výstavby ADU a snížení minimálních velikostí parcel (jako to udělal Houston).

Přesto by Arlingtonovy reformy mohly být příkladem celostátních změn. Guvernér Virginie Glenn Youngkin loni vyjádřil podporu reformám bydlení. I když byl Youngkin v detailech lehký, zmínil se o umístění mantinelů, jak by místní vlády mohly využívat zónování. Nový limit Arlingtonu pro použití zón pro jednu rodinu by mohl být plánem pro širší státní politiku, která usnadní výstavbu bydlení ve městech po celé Virginii. Reformátoři na podporu bydlení, jako jsou YIMBY ze Severní Virginie a YIMBY Action, již vytvářejí podporu pro reformu bydlení v Hampton Roads, Richmond a Charlottesville.

Podporovat reformu bydlení je těžké. Lidé se přirozeně obávají, jak je změny ovlivní. Dokonce i mezi mými přáteli a kolegy, kteří instinktivně podporují volný trh a posvátnost vlastnických práv, existují obavy, že povolení šesti-plexů v jejich čtvrtích je vystaví většímu hluku, zácpám a mnoha nepříjemnostem nové výstavby.

I když takové obavy nejsou překvapivé, nejsou důvodem k omezení nového bydlení. Příjemné čtvrti plné občanské vybavenosti by měly být otevřené lidem všech úrovní příjmů. Jediný způsob, jak zvýšit přístup k nejlepším městům a čtvrtím Virginie, je postavit další bydlení. Nedávné reformy Arlingtonu ukazují, že chce nové sousedy vítat, ne je odmítat. Zbytek Virginie by měl následovat její příklad.