Sním? Model Community Land Trust by mohl být součástí řešení bydlení

Obecně platí, že bytová politika se musí soustředit na to, aby umožnila produkci bydlení za účelem uspokojení co největší poptávky. Pak na těch úrovních příjmů, které stále zjišťují, že nezvládají náklady na bydlení spolu s ostatními životními náklady, je nejlepším řešením přímé peněžní dotace ve výši rozdílu mezi normativní normou pro nájem, 30 % hrubého měsíčního příjmu a skutečnými náklady. . A co vlastnictví domu? Existuje model, který dokáže vyřešit problém lidí, kteří pracují, ale stále nezvládají zálohu nebo měsíční splátku hypotéky? Jsem opatrně optimistický v tom, že komplexní a tržně řízená bytová politika by mohla zahrnovat model komunitního pozemkového fondu (CLT), mechanismus zajišťování pozemků ve svěřenském fondu a poté dotování vlastnictví domu na svěřenském pozemku.

Model Community Land Trust (CLT). je inovativní strategií, jak zachytit hodnotu půdy a bydlení a zpřístupnit je pracujícím rodinám s nízkými a středními příjmy. Prostřednictvím akvizice pozemků mohou CLT poskytnout příležitost ke koupi bydlení pod tržní cenou výměnou za nižší výnos ze zhodnocení domu. Majitel domu podepisuje dlouhodobou nájemní smlouvu s CLT, která i nadále vlastní pozemek se zvelebením domu ve vlastnictví rodiny. Model CLT má za následek odstranění hodnoty domu z trhu, což umožňuje stanovit cenu pro nákup rodinám s příjmy domácností ve výši 50 až 80 procent Area Medián Income (AMI). Při prodeji domu nájemní smlouva omezuje zachycení hodnoty prodeje a předává úspory další rodině.

CLT bydlení má řadu výhod pro rodiny a širší ekonomiku bydlení.

• Možnost vlastnictví pro lidi, kteří pracují, ale vydělávají méně – Lidé mohou roky pracovat na vybudování finanční dynamiky ke koupi domu, a přesto se nedostanou; CLT pomáhají dodatečně tlačit na vlastnictví.
• Stavební úvěr – Úvěr je stále důležitým měřítkem finanční ostrosti; CLT mohou pomoci domácnosti vybudovat a rozšířit schopnost rozumně si půjčovat.
• Stabilita – Vlastnictví domova může dětem umožnit navštěvovat stejné školy po ukončení studia a podpořit zapojení a zapojení do komunity.
• Výhoda zvýšení vlastního kapitálu – S tím, jak se jejich majetek v průběhu času zvětšuje, mohou rodiny získat tuto hodnotu pro budoucnost.
• Zabraňuje spekulativním tlakům na majitele – Když je dům CLT mimo trh, neexistuje žádný tlak na prodej, když hodnota aktiv stoupá.
• Zatímco návratnost investic je omezená, vytváří generační bohatství – I když jsou výhody prodeje omezeny, existuje pobídka pro rodinu, aby dobře řídila svou investici až do konce půjčky nebo prodeje.
• Umožňuje rodinám s omezeným příjmem ušetřit – Když jsou náklady na bydlení nižší, může rodina získat úspory pro jiné účely, včetně péče o děti, vzdělávání a budování peněžních rezerv.

Přínosem pro širší ekonomiku je, že rodiny, které by jinak zůstaly v levnějších vícerodinných jednotkách, se mohou přestěhovat do vlastnictví, čímž se tyto jednotky uvolní pro jiné rodiny. CLT mají potenciál pomoci vybudovat žebříček bydlení, možná počínaje poukázkami a přímou pomocí, přes nájemní jednotku a nakonec vlastnictví. Vlastnictví prostřednictvím CLT umožňuje rodinám více investovat do svého místního sousedství a komunit a těmto komunitám a čtvrtím do nich investovat. Příležitost vlastnit dům vytvořená modelem CLT může rodinám umožnit zapustit kořeny a stát se ovlivňovateli ekonomicky i politicky.

A tento model může usnadnit i bydlení pro více rodin. v Seattlu, Homestead Community Land Trust staví 38 bytových jednotek na dvou různých místech, jedno darované a druhé na přebytečné půdě města. Model vlastnictví je stejný jako u rodinných domů. V některých ohledech jsou byty nejlogičtějším použitím modelu, protože byty s tržní sazbou jsou součástí běžně drženého aktiva. Darování přebytečné městské půdy je obzvláště důležité, protože je to běžné v celé zemi; města a další místní samosprávy mají často pozemky, které nelze využít pro svůj původní účel, ale lze je aktivovat jako bydlení.

Existují další možnosti použití modelu CLT. Mnoho komunit umožňuje domky na dvorku, dílčí rozdělení a „chybějící střední“ bydlení a příležitosti k rozšíření nabídky nájemního bydlení o další hustotu. Problémem této liberalizace zón je nedostatek financí pro většinu rodin, aby mohly využít zvýšené hustoty v rodinných čtvrtích. CLT by mohl koupit rozdělený pozemek, postavit na něm dva domy a prodat domy za nižší cenu. To by prospělo původnímu majiteli domu a vytvořilo by to dva nové vlastníky domů na kdysi jediném pozemku. Kalifornie nedávno schválila zákon to nepovede k velké hustotě v zónách jedné rodiny, ale model CLT by mohl pomoci dosáhnout tohoto cíle.

Většina rodin, zejména rodin, které mohou vlastnit dům, ale stále platí hypotéku, jednoduše nemají peníze na tento druh stavebního projektu. Banky byly křehké při financování těchto projektů pouze tím, že nabízely Home Equity Lines of Credit (HELOC), nástroj, který je zastrašující a pro rodiny často neproveditelný. Komunitní pozemkové fondy by mohly tuto slepou uličku prolomit osvědčeným modelem financování.

Někteří obhájci naléhali na politiku, aby ji podpořila nájemce pořízení nemovitosti k pronájmu. Opět je zde problém s financováním. Například, kde získávají nájemci v nemovitostech na nízkém trhu, které potřebují údržbu a čelí čekajícímu prodeji, peníze na nákup své budovy nebo nájemního domu? Model CLT je většinou tvůrců politik vnímán příznivě a využití výhod tohoto modelu k vyřešení některých z těchto problémů je zajímavou příležitostí.

Jedním z nápadů by mohlo být koupit malou nemovitost na nižším trhu a poté použít model CLT k vytvoření bytů za sníženou cenu, které by si mohli zakoupit stávající nájemníci s výhodným financováním, zatímco CLT vlastní pozemek a pronajme ho Sdružení vlastníků domů. . To by nájemcům umožnilo zůstat na místě a zároveň jim poskytlo cestu k vlastnictví.

Jaký je háček s CLT? Pořád o tom přemýšlím. Ale země by na tom byla mnohem lépe, kdyby dotační dolary šly na nákup pozemků pro CLT než na drahé projekty LIHTC (Low Income Housing Tax Credit), jejichž náklady nyní rostou. 1 milion dolarů za nájemní jednotku. Představte si, že všechny ty peníze přivádějí lidi na udržitelnou cestu k vlastnictví. Jsou problémy s vlastnictvím? Ano a Probíral jsem to.

Ale CLT je jiný. Tento model umožňuje lidem, kteří pracují a mají problémy, šanci nakoupit se na stávajícím trhu s bydlením finančně udržitelným způsobem. Možná by tato myšlenka mohla být použita k převodu nájemců v neziskových nájemních jednotkách LIHTC do vlastnictví. Uvidíme. Líbí se mi myšlenka, že CLT směřuje k realitě nabídky a poptávky, nikoli z ní; model uznává spekulace s půdou a nestěžuje si na ně, ale místo toho z nich vytváří bezpečný přístav a vytváří cestu pro lidi s méně penězi. Jsem si jistý, že najdu fatální nedostatek, ale dokud to neudělám, budu model oslavovat jako další pozitivní krok pro bydlení.