Bytová havárie? Co znamenají nižší ceny pro majitele domů a nadějné kupce.

Ať už se to potenciálním kupujícím líbí nebo ne, je nepravděpodobné, že se bude opakovat propad, jaký země zažila v letech 2008 až 2014, kdy ceny nemovitostí klesly o dvouciferná procenta ze svého maxima v roce 2007.

Ceny „mohou trochu klesnout, ale za krach považuji více než 10% pokles hodnoty domů, a to se mi teď zdá přitažené za vlasy,“ říká Daryl Fairweather, hlavní ekonom realitní makléřské společnosti Redfin.
RDFN,
+ 0.17%.

Někteří prognostici očekávají, že ceny domů během příštího roku či dvou celostátně klesnou o několik procentních bodů a v několika metropolitních oblastech výrazně klesnou. Existuje však malá shoda na tom, která města budou mít největší pokles.

Ať už si toužíte pořídit svůj první dům, nebo jej vlastníte a uvažujete o prodeji, zde je to, co by pro vás mohly znamenat klesající ceny.

Pokud ceny klesnou, kupující se mohou zastavit

Řekněme, že si chcete koupit dům a ceny ve vašem městě klesají. Budete v pokušení počkat. Ostatně, proč si dnes kupovat dům, když věříte, že za podobný dům budete za pár měsíců platit méně?

Problém s touto pevnou logikou je, že nemůžete předvídat, kdy ceny klesnou na dno. Čekejte příliš dlouho a nakonec se budete snažit nakupovat, když ceny rostou a konkurence se zvyšuje. Tato strategie, nazývaná načasování trhu, se nedoporučuje, říká Odeta Kushi, zástupkyně hlavního ekonoma First American Financial Corp.

„Pokud můžete najít dům, který splňuje vaše finanční očekávání za měsíční splátku, a je pro vás vhodná doba na koupi, udělejte to,“ říká.

A pokud čekáte, až ceny klesnou, ale ony nikdy neklesnou, možná zjistíte, že „dům, který jste našli před rokem a který jste opravdu milovali, který jste si mohli dovolit, ale minuli jste ho, je příští rok dražší. “ říká Kushi.

Vzhledem k tomu, jaká je lidská přirozenost, pravděpodobně se stejně pokusíte načasovat trh. Ale, byl jsi varován.

Přečtěte si více: Proč má bydlení v recesi „velký prostor pro pohyb“, i když ceny klesnou o 15 %

Výčitky prodejců nastavily spodní hranici cen

Čekání na pokles cen domů by mohlo být zmařeno neochotou majitelů domů vzdát se toho, co získali – a během boomu bydlení v éře pandemie dostali majitelé domů několik věcí, které si budou chtít ponechat.

Prvním jsou nafouknuté domácí hodnoty. Kushi nazývá ceny domů „pevné směrem dolů“, což znamená, že prodejci se zdráhají přijmout slevy, pokud se zoufale nesnaží prodat. "Pokud nemusíš prodávat, tak jen seď, že?" ona říká.

Další věc, na které majitelé domů lpí: nízké sazby hypoték. Prostřednictvím refinancování nebo dobře načasovaných nákupů má 92 % majitelů domů s hypotékami sazby nižší než 5 % a polovina má sazby nižší než 3.5 %, uvedla analytička bydlení Ivy Zelmanová v červencovém rozhovoru pro podcast Macro Hive.

Spousta z těch majitelů domů si přitulí své nízké sazby hypotéky a slib, že nikdy neodejdeš.

„Pokud jste dnes majitelem domu, který je vázán na hypoteční sazbu 2.6 % nebo 2.7 %, jaká je vaše pobídka k prodeji vašeho domu a koupit dům za vyšší hypoteční sazbu dnes?“ řekl hlavní ekonom prvního Američana Mark Fleming v podcastu REconomy. "Moc ne." Ty jsi sazba uzamčena. "

Již se objevují známky „stávky prodejců“, jak tento fenomén nazývá ekonomický blogger Bill McBride ve svém zpravodaji Calculated Risk. V průzkumu na 25 trzích s bydlením zaznamenal McBride v srpnu 10.6% pokles nových nabídek ve srovnání s předchozím rokem.

Tvrdohlavost majitelů domů ovlivňuje potenciální kupce domů zásadním způsobem: Když majitelé nechávají své domy mimo trh, snižují počet, který je možné koupit. Omezená nabídka by mohla omezit pokles cen, protože kupující soutěží o skromné ​​nabídky.

Číst: Většina ekonomů vidí, že se USA v roce 2023 změní na trh s bydlením pro kupujícího. Zde uvidíte největší poklesy hodnoty.

Když dlužíte víc, než stojí dům

Od začátku roku 10 bylo v době rychlého růstu cen prodáno téměř 2021 milionů stávajících domů. Pokles hodnoty domů by znamenal, že nedávní kupci – ti, kteří zaplatili malé zálohy a začali bez velkého kapitálu – by mohli skončit dlužením více, než mají jejich domy. Je známé jako být vzhůru nohama. Pokud se dostanete do této situace, máte několik možností.

• Nechte si dům, uhraďte všechny hypoteční splátky a počkejte, až se ceny domů vzpamatují. To bude nejoblíbenější možnost, a to i pro rodiny, které přerůstají své domovy.

• Pokud prodáte dům vzhůru nohama, budete muset klepnout na úspory, abyste splatili celý zůstatek úvěru, stejně jako provize za nemovitost a další náklady.

• Co když nemáte dostatek hotovosti na splacení zůstatku hypotéky? Můžete požádat věřitele o povolení prodat dům v krátkém prodeji. Věřitel však může odmítnout povolení, pokud si můžete dovolit měsíční platby za dům. To by vás uzamklo ve variantě 1, ponechat si dům a čekat, až bude mít větší hodnotu, než mu dlužíte.

Viz také: Kupci domů ustupují od smluv v Sun Belt, zejména v Las Vegas, Phoenixu, Tampě a Texasu

Méně vlastního kapitálu na půjčování

Konečně je tu záležitost home equity půjček a home equity úvěrových linek, popř HELOC. Jedná se o druhé hypotéky, které vám umožňují půjčit si proti vlastnímu kapitálu vašeho domova. Abyste se kvalifikovali na jednu z nich, musíte mít dostatek vlastního kapitálu: alespoň 20 % nebo v některých případech 15 %.

Je možné, že klesající hodnoty domů mohou vymazat dostatek vlastního kapitálu, aby vás spadly pod 15% nebo 20% práh, takže nebudete způsobilí pro úvěr na bydlení nebo HELOC. I když získáte HELOC dříve, než k tomu dojde, může vám věřitel později snížit váš úvěrový limit, aby se vrátil zpět do souladu s hodnotou vašeho domova.

Během nejžhavějšího období boomu bydlení v éře pandemie, kdy ceny rostly o více než 15 % ročně, se jen málo kupujících obávalo, že hodnota domů nakonec klesne. Tuto bujnou soutěživost nyní nahrazuje opatrnost – to, co ekonom bydlení Ali Wolf přezdívá FOBATT, neboli strach z nákupu na vrcholu.

Více od NerdWallet

Holden Lewis píše pro NerdWallet. E-mailem: [chráněno e-mailem]. Twitter: @HoldenL.