„Když se podíváme zpět na uplynulé zhruba deset let, příležitostí k nákupu akcií akcií společnosti REIT s blue-chipovými byty bylo velmi málo,“ říká Brad Thomas, generální ředitel a hlavní analytik Wide Moat Research a autor knihy Inteligentní investor REIT. "Právě teď probíhá vzácný výprodej."
Bytové REIT se v současné době obchodují s 21% slevou z hodnoty jejich podkladových aktiv, vypočítává Green Street, společnost zabývající se komerční analýzou nemovitostí. Ještě před rokem se obchodovaly s 3% slevou.
Není divu, že bytové REITs se letos propadly spolu s akciemi a dluhopisy v širokém tržním výprodeji. Investice do nemovitostí jsou citlivé na úrokové sazby, které zvyšují výpůjční náklady.
Ve středu o tom informovalo ministerstvo práce spotřebitelské ceny vzrostly o 9.1 procenta ročním tempem v červnu, což připravilo půdu pro další strmé zvýšení úrokových sazeb ze strany Federálního rezervního systému koncem tohoto měsíce.
Ale vysoké sazby jsou ve skutečnosti dobrou zprávou pro bytové REIT, protože ztěžují koupi domu. Po období rekordně nízkých hypotečních sazeb se 30letá fixace téměř zdvojnásobila na 5.51 %. V květnu průměrná prodejní cena stávajících domů poprvé přesáhla 400,000 XNUMX USD, což dále zhoršilo cenovou dostupnost.
"Existují někteří potenciální kupci, kteří jsou nyní tlačeni do skupiny pronajímatelů," říká Haendel St. Juste, výkonný ředitel a analytik REITs ve společnosti Mizuho Securities. "Dramatický posun v nákladech na vlastnictví domu je čistým přínosem pro stranu pronájmu."
Přihlásit se k odběru novinek
Barronův náhled
Získejte krátký náhled hlavních příběhů z víkendového časopisu Barron's. Páteční večery ET.
Analytici tvrdí, že výprodej bytových REIT se zdá být přehnaný, vzhledem k tomu, že společnosti mají zdravé rozvahy a výhled poptávky po pronájmu vypadá silný. Poslední zpráva o indexu spotřebitelských cen ukázala, že ceny nájmů vzrostly nejvíce od roku 1986 – o 5.8 % více než o rok dříve.
John Pawlowski, generální ředitel Green Street, souhlasí s tím, že ceny bytů REIT klesly příliš prudce. Jsou chvíle, kdy nájemní bydlení „vyhazuje voda z vany negativního příběhu o makro bydlení,“ říká. Většina REIT, které pokrývá, má pouze 20 až 25 centů dluhu na každý dolar hodnoty aktiv a spoustu peněžních toků na obsluhu dluhu.
Nemovitosti jsou samozřejmě vysoce korelované s ekonomikou. Stačí se podívat zpět do roku 2020, kdy miliony Američanů přišly o práci během poklesu Covid, a na dopad, který to mělo na nájemné a obsazenost.
Městská pobřežní města, včetně San Francisca, New Yorku, centra Los Angeles a Seattlu, „zaznamenala nejprudší pokles nájmu bytů a pokles obsazenosti,“ říká Pawlowski. Ale v oblastech Sunbelt, včetně Atlanty, Karolíny, Texasu, Phoenixu a Las Vegas, nájmy mírně klesly, zatímco obsazenost zůstala vysoká.
Různé byty REIT umožňují investorům sázet na různé části země, říká St. Juste.
Camden Property Trust
(ticker: CPT) a
Středoamerické bytové komunity
(MAA) mají převážně podíly společnosti Sunbelt.
Vlastní kapitál
(EQR) a
Komunity AvalonBay
(AVB) jsou silně bicoastal.
Příjem bytu REIT
(AIRC) a
UDR
(UDR) jsou vystaveny jak pobřežním, tak trhům Sunbelt
Důvěra majetku Essex
(ESS) je hra ze západního pobřeží.
| Společnost / Ticker | Nedávná cena | Změna ceny od začátku roku | Celková návratnost 2021 | Tržní hodnota (bil) | Cena / 2023E FFO* | Výnos z dividend |
|---|
| BICOASTAL | | | | | | |
| Komunity AvalonBay / AVB | $191.34 | -24.3% | 62.1% | $26.7 | 18.2 | 3.3% |
| Equity Residential / EQR | 71.29 | -21.2 | 57.3 | 26.8 | 18.7 | 3.5 |
| SLUNEČNÍ PÁS | | | | | | |
| Camden Property Trust / CPT | $132.56 | -25.8% | 83.1% | $14.1 | 18.6 | 2.8% |
| Bytové komunity ve střední Americe / MAA | 169.60 | -26.1 | 85.8 | 19.6 | 19.0 | 2.9 |
| VYVÁŽENÁ EXPOZICE NA OBOU TRZÍCH | | | | | | |
| Příjem bytu REIT / AIRC | $41.29 | -24.5% | 47.7% | $6.5 | 16.6 | 4.4% |
| UDR / UDR | 44.83 | -25.3% | 61.1 | 14.3 | 17.9 | 3.4 |
E = odhad. FFO = prostředky z provozu. *Cena/finanční prostředky z operací jsou standardním měřítkem hodnoty pro REIT. Průměr v oboru je nyní 19.2.
Zdroj: Bloomberg
Pawlowski říká, že UDR a Equity Residential se letos propadly o podobnou hodnotu jako jejich kolegové, ale měli těžké roky 2020 a 2021. „Už si vytrpěli spoustu bolesti, a tak nebyli až tak drahí, aby se do tohoto roku vydali. , a nyní se ocenění resetovalo a základy se zlepšují, takže UDR a Equity Residential jsou právě teď dvě zvlášť levné REIT.“ Řekl, že se obchodují s vyšším výnosem ze zisku v roce 2022 než obdobné byty REIT a jejich očekávaná vnitřní míra návratnosti je v horní polovině všech realitních sektorů.
Jedním z faktorů, které jsou dobrým znamením pro bytové REIT, je to, že bydlení je nediskreční položkou, takže i když lidé přijdou o práci v recesi nebo dostanou snížení platu, poptávka po nájemním bydlení neklesá tak strmě jako poptávka po volném bydlení. zboží, jako je cestování nebo luxusní zboží. „V recesi by nájmy mohly stále klesat,“ říká Pawlowski. "Ale protože poptávka je méně diskreční, poptávka se udrží lépe než v jiných oblastech."
Gina Szymanski, manažerka portfolia ve skupině cenných papírů REIT ve společnosti AEW Capital Management, říká, že rezidenční REIT jsou „jednou z našich oblíbených kategorií“ vzhledem k jejich cenové síle a základům. Poznamenává, že „nejsou imunní vůči stažení, protože protivětry úrokových sazeb mají dopad na všechny společnosti.“
Ale dodává, „rozvahy rezidenčních jmen jsou v nejlepším stavu ze všech společností v našem vesmíru. Máme opravdu dobrý pocit, že se vrátí.“
Napsat Lauren Foster v [chráněno e-mailem]
