3 nejlepší REIT, které jsou právě teď výjimečně levné

REIT byly obzvláště tvrdě zasaženy probíhajícím medvědím trhem. Zatímco S&P 500 letos klesl o 18 %, Real Estate Select Sector SPDR ETF (XLRE) shodila 26 %.

Hlavním důvodem nedostatečné výkonnosti REIT je dopad vysokých úrokových sazeb na úrokové náklady většiny REIT, které nesou značné množství dluhu.

Některé REIT však z dlouhodobého hlediska extrémně zlevnily. Jakmile protivítr z vysokých úrokových sazeb začne ustupovat, REIT se silnými fundamenty pravděpodobně vysoce odmění své podílníky.

S tím, co bylo řečeno, pojďme diskutovat o vyhlídkách tří mimořádně atraktivních REIT.

Pure-Play Hospital REIT

Společnost Medical Properties Trust byla založena v roce 2003MPW) je jedinou čistou nemocnicí REIT ve svém sektoru.

REIT vlastní více než 400 nemovitostí, které jsou pronajímány více než 30 různým provozovatelům. Většina aktiv jsou všeobecné nemocnice akutní péče a jsou dobře diverzifikované napříč různými geografickými oblastmi, s nemovitostmi ve 29 státech, aby se zmírnilo riziko nerovnováhy poptávky a nabídky na jednotlivých trzích. Kromě svého amerického portfolia si Medical Properties udržuje strategickou expozici na klíčových mezinárodních trzích, včetně Německa, Spojeného království, Itálie a Austrálie.

Medical Properties má některé konkurenční výhody. Jako jediná čistá nemocnice REIT s téměř 20 lety zkušeností ve svém podnikání má ve svém oboru velké odborné znalosti. Těší se také úsporám z rozsahu.

Jako nemocniční REIT je Medical Properties odolnější vůči recesím než většina REIT, protože většina spotřebitelů nesnižuje své zdravotní výdaje ani za těch nejnepříznivějších ekonomických podmínek. REIT se během koronavirové krize ukázal jako odolný s rekordními finančními prostředky z operací [FFO] na jednotku v letech 2020 a 2021. Na druhou stranu během Velké recese trust utrpěl 31% pokles FFO na jednotku a snížil své dividenda o 26 %.

Medical Properties vykázala pozoruhodně konzistentní růstový rekord. V devíti z posledních 10 let rostla FFO na jednotku průměrným ročním tempem 9.3 %. Konzistentní výkon je důkazem solidního obchodního modelu REIT a jeho pečlivého provádění. Díky stárnoucí populaci na většině trhů a slibným akvizičním plánům společnost Medical Properties pravděpodobně zůstane v nadcházejících letech na své růstové trajektorii.

Na druhou stranu, stejně jako ostatní zdravotnické REIT, i Medical Properties v současnosti čelí některým protivětrům, konkrétně dopadu inflace na mzdové náklady, pomalému postpandemickému oživení v objemech pacientů a slábnutí balíčků fiskálních stimulů. V důsledku toho předpokládáme pouze 0.4% průměrný roční růst FFO na jednotku v příštích pěti letech, abychom byli na bezpečné straně.

Společnost Medical Properties zvýšila dividendu devět po sobě jdoucích let a aktuálně nabízí dividendový výnos 9.3 %. REIT má slušný výplatní poměr 64 % a solidní rozvahu s poměrem úrokového krytí 2.6. Také vzhledem k jejímu defenzivnímu obchodnímu modelu by její dividenda měla být v dohledné době považována za bezpečnou.

Společnost Medical Properties se v současnosti obchoduje za téměř 10 let nízký poměr ceny k FFO 6.9, což je mnohem méně než historický průměr 12.5 akcií. Mimořádně levné ocenění je důsledkem výše uvedených protivětrů a dopadu inflace na současnou hodnotu budoucích peněžních toků. Jakmile inflace začne ustupovat, násobek FFO se pravděpodobně začne vracet ke svému historickému průměru. Očekáváme tedy 12.6% anualizované zhodnocení v příštích pěti letech. Vzhledem k také 9.3% dividendě a 0.4% růstu FFO na jednotku věříme, že akcie mohou nabídnout celkový roční výnos 18.5% v příštích pěti letech.

Tento REIT dává v kanceláři

Office Properties Income Trust (OPI) je REIT, který v současné době vlastní více než 160 budov, které se nacházejí v 31 státech a jsou primárně pronajímány jednotlivým nájemcům s vysokou úvěrovou kvalitou. Portfolio REIT má aktuálně 90.7% obsazenost a průměrné stáří budovy 17 let.

Office Properties generuje 64 % svých příjmů z pronájmu od nájemců investičního stupně. Jedná se o jedno z nejvyšších procent nájemného placeného nájemníky investičního stupně v sektoru REIT. Je také pozoruhodné, že vládní nájemci v USA vytvářejí přibližně 20 % příjmů z pronájmu, zatímco žádný jiný nájemce nepředstavuje více než 4 % ročního příjmu. Celkově má ​​Office Properties výjimečný úvěrový profil nájemců, což má za následek spolehlivé peněžní toky a představuje tak významnou konkurenční výhodu.

Na druhou stranu má Office Properties vysoké dluhové zatížení, přičemž úrokové náklady v současnosti pohlcují v podstatě všechny její provozní výnosy. V důsledku toho je trust v procesu prodeje aktiv, aby snížil svůj pákový efekt. Proces oddlužení si v posledních dvou letech vybírá svou daň na výkonnosti REIT.

Ve třetím čtvrtletí se míra obsazenosti kancelářských nemovitostí snížila z 94.3 % na 90.7 % a její normalizované FFO na jednotku kleslo o 10 % oproti čtvrtletí předchozího roku. Kvůli prodeji aktiv a vypršení některých leasingů se FFO na jednotku za poslední dva roky snížilo celkem o 19 % a letos se pravděpodobně sníží o další 3–4 %.

Kromě toho může koronavirová krize vést mnoho společností k přijetí trvalého modelu „práce z domova“, aby snížily své provozní náklady. Takový posun by Office Properties z dlouhodobého hlediska poškodil, i když je příliš brzy hodnotit vliv pandemie na tento trend. Vzhledem k zátěži vysoké dluhové zátěže na výkonnost Office Properties a protivětru z trendu „práce z domova“ očekáváme v příštích pěti letech průměrný roční růst FFO na jednotku pouze 2 %.

Office Properties zmrazila dividendu na čtyři po sobě jdoucí roky, ale nabízí výjimečně vysoký dividendový výnos 15.7 %. REIT má zdravý výplatní poměr 47 %, ale má nadměrné dluhové zatížení. V důsledku toho může být její dividenda v případě recese snížena.

Na druhou stranu se akcie aktuálně obchodují za téměř 10 let nízký poměr ceny k FFO 3.0, což je mnohem méně než její desetiletý průměr 10. Vzhledem k vysokému pákovému efektu REIT preferujeme být konzervativní a předpokládáme tedy spravedlivý poměr ceny k FFO 8.0.

Pokud akcie dosáhne naší úrovně reálného ocenění za pět let, bude mít roční zisk 15.0 %. Vzhledem k také 15.7% dividendě a 2.0% růstu FFO na jednotku může Office Properties nabídnout celkový roční výnos 24.7% v příštích pěti letech.

Crack this Safe for Income

Safehold (SAFE) se stal veřejným v roce 2017, jehož manažerem a primárním investorem je iStar. K dnešnímu dni zůstává iStar většinovým akcionářem, i když je zákonem omezena na kontrolu pouze 42 % akcií s hlasovacím právem pro účely správy a řízení společnosti.

Safehold je pronájem pozemku REIT, jehož cílem je převrat v odvětví nemovitostí tím, že podnikům poskytuje kapitálově efektivnější způsob, jak vlastnit budovy pro své podniky. Trust se zabývá dlouhodobým prodejem a zpětným pronájmem pozemků pod komerčními nemovitostmi po celých USA a je jediným REIT zaměřeným výhradně na pronájmy pozemků na podporu investic do nemovitostí a rozvoje.

Safehold je průkopníkem v sektoru prodeje a zpětného pronájmu pozemku. V důsledku toho těží z nabídky inovativních a jedinečných leasingových produktů, které poskytují REIT široké ziskové marže a dostatek prostoru pro budoucí růst. Existuje však několik překážek vstupu do tohoto podnikání, a proto se konkurenční výhoda důvěry nemusí ukázat jako trvalá.

Safehold se v současné době těší silné obchodní dynamice. Ve třetím čtvrtletí zvýšila své tržby o 52 % oproti čtvrtletí předchozího roku díky několika novým počátkům a téměř ztrojnásobila své FFO na jednotku, částečně díky jednorázovému zisku z prodeje pronájmu pozemku. REIT koupila pronájem pozemku v prosinci 2020 za 76.7 milionů $ a prodala ji ve třetím čtvrtletí za 136 milionů $. Díky své trvalé obchodní dynamice je REIT na cestě k růstu FFO na jednotku v tomto roce o téměř 30 %, na novou rekordní úroveň.

Safehold je lídrem na masivním celkovém adresném trhu, jehož hodnota se odhaduje na 7 bilionů dolarů. Rostoucí úrokové sazby však vyvíjejí tlak na čistou hodnotu aktiv (NAV) REIT. Proto předpokládáme průměrný roční růst NAV REIT v příštích pěti letech o 2.7 %.

Trust navíc aktuálně nabízí 2.4% dividendový výnos. Zatímco tento výnos je mnohem nižší než výnosy Medical Properties a Office Properties, dividenda Safehold je mnohem bezpečnější než dividenda ostatních dvou REIT, především díky solidnímu výplatnímu poměru 35 %.

Safehold se v současnosti obchoduje za téměř pět let nízký poměr ceny k NAV 0.62, což je mnohem méně než naše předpokládaná úroveň reálného ocenění 1.0. Jakmile se úrokové sazby začnou zmírňovat, očekáváme, že se REIT vrátí ke své úrovni reálného ocenění. Pokud se akcie za pět let budou obchodovat na úrovni reálného ocenění, budou mít roční zisk 12.6 %. S ohledem také na 2.4% dividendu a 2.7% růst NAV na jednotku může Safehold nabídnout celkový roční výnos 17.0% v příštích pěti letech.

Závěrečné myšlenky

Výše uvedené tři REIT se staly mimořádně levnými v důsledku jejich výprodejů, což bylo způsobeno především dopadem 40 let vysoké inflace na jejich výsledky a na jejich ocenění.

Očekáváme, že inflace začne v příštím roce ustupovat díky agresivní politice Fedu, který upřednostnil obnovení inflace na svůj dlouhodobý cíl 2 %. Kdykoli se inflace zmírní, výše uvedené tři REIT by mohly odměnit investory.