3 kliknutí do 12.7% výtěžnosti

Nemovitosti jsou stále otřeseny, což znamená, že realitní investiční fondy (REIT) jsou opět výhodné.

Konečně! Výnosy REIT jsou zpět tam, kde by měly být – vládnoucí nad vanilkou S&P 500!

My kontrariáni to samozřejmě umíme ještě lépe než lidovci Vanguard Real Estate ETF (VNQ). Zatímco 3.5 % není špatné, bledne ve srovnání s 12.7 % „hlavním výnosem“, o kterém se chystáme diskutovat.

Proč jsou REIT opět levné? Jednoduché: Fed.

Jak jsem zmínil před měsíciVyšší úrokové sazby znamenají nejen vyšší kapitálové náklady pro REIT (a ostatně všechny ostatní společnosti), ale také větší konkurenci o příjem, protože výnosy dluhopisů jsou stále konkurenceschopnější.

REIT se skutečně chovaly přesně tak, jak jsme očekávali…

Velký obrázek, i když se podíváme zpět na toto období jako na jeden z nejlepších časů pro nákup REIT za nižší ceny a mnohem vyšší než průměrné výnosy.

Kde bychom měli začít? Pojďme diskutovat o tomto balíčku tří REIT s výnosem 11.4 % až 13.5 %.

Nezbytnost maloobchodu REIT (RTL)

Výnos z dividend: 13.5%

Mám pro to trochu slabost Getty Realty (GTY), specialista na jednoho nájemce, který odpovídá stylu „nudná je krásná“ tím, že pronajímá své nemovitosti maloobchodníkům, které bych nazval „nezbytnými“: čerpací stanice, samoobsluhy, obchody s autodíly, chápete.

Vzhledem k tomu bych mít milovat realitní firmu, která si říká sama Nezbytnost maloobchodu REIT (RTL), že jo?

Necessity Retail vlastní více než 1,000 48 samostatných nájemců a „open-air power, zakotvených a potravinářských center“ ve 44 státech, které jsou pronajímány převážně na dlouhodobé obchody. Její nájemci pocházejí ze 8 různých průmyslových odvětví – včetně plynárenství, zdravotnictví a restaurací s rychlým občerstvením – přičemž žádné odvětví nezahrnuje více než XNUMX % přímých nájmů.

Proč tak velký REIT zní tak neznámě? No, teprve před rokem změnila svůj název American Finance Trust (AFIN)-jméno Zkoumal jsem v roce 2020. Všiml jsem si, že jeho velké vystavení restauracím, zábavě, maloobchodníkům a kancelářským nemovitostem je „odpovědností“ uprostřed COVID, ale že by to mohlo skončit jako výhodná koupě kvůli potenciálu rychlého zotavení COVID.

Rychle vpřed k dnešku a RTL má mnohem jiný problém – konkrétně dluh.

Ke konci roku 2021 oznámila akvizici 1.3 maloobchodních aktiv za 81 miliardy dolarů od CIM Real Estate Finance Trust a také prodej tří vedlejších kancelářských aktiv.

Dobré zprávy? RTL snížila koncentraci svých 10 nejlepších nájemců a snížila svou expozici kancelářským prostorům ze 7 % na 1 %. Nevýhoda? Velké dluhové břemeno se jen zvětšovalo. Tento REIT má nyní čistý dluh 2.8 miliardy dolarů, což je téměř desetinásobek jeho upravené EBITDA a více než trojnásobek jeho tržní kapitalizace!

Za to, co stojí za to, dividendové krytí zde není do očí bijícím problémem, přičemž dividenda představuje pouze 83 % za posledních 12 měsíců upravených fondů z operací (FFO). Ale vysoké dluhové zatížení a nedostatek zjevných katalyzátorů mě trochu pozastavují nad RTL.

Global Net Lease (GNL)

Výnos z dividend: 11.4%

Global Net Lease (GNL) je komerční REIT, který, jak by naznačoval „Global“ v jeho názvu, působí nejen zde v USA, ale v 10 dalších zemích, včetně Spojeného království, Nizozemska, Finska a Francie. Vlastní 311 nemovitostí pronajatých 140 nájemcům v 50 odvětvích, i když koncentrace odvětví je o něco vyšší – finanční služby (13 %) a výroba automobilů (12 %) jsou dvojciferné části portfolia.

Druhá část jeho názvu je „Net Lease“, což je stejně jako u RTL důvodem k tomu, aby se vám to líbilo. Čisté pronájmy, jako připomenutí, jsou „čistě“ od pojištění, údržby a daní, což znamená, že pouze vybírá nájemné a vše ostatní nechává na nájemcích, aby si to vyřešili. To znamená méně proměnných, o které se mohou investoři GNL starat; zisky jsou předvídatelnější a spolehlivější než u tradičních pronájmů.

Tak co špatně s GNL?

Pro začátek byl Global Net Lease mezi mnoha REIT, které snížily své dividendy kvůli COVID. Konkrétně společnost v dubnu 25 snížila výplatu o 40 % na 2020 centů za akcii a neohlížela se zpět.

Pokud má snížení nějakou výhodu, pak to, že současná výplata je udržitelnější. Výplatní poměr AFFO je 93 %, což je dostatečně bezpečné, ale medvědi budou v následujících měsících bedlivě sledovat.

Také, stejně jako Necessity Retail, má GNL docela vysoký dluh ve výši 2.2 miliardy $. Není to tak špatné, alespoň ve srovnání – je to 8x upravená EBITDA a 1.5x její tržní kapitalizace. A vážená průměrná úroková sazba, kterou platí z tohoto dluhu (3.5 %), je o něco lepší než RTL (4.2 %).

Global Net Lease má tedy jistě své bradavice. Ale pro agresivnější dividendové investory by se GNL – což je vzácná nadnárodní realitní hra, která se obchoduje na atraktivních úrovních ve srovnání s AFFO i upravenou EBITDA – může hodit.

Důchodová důvěra v vlastnosti Office (OPI)

Výnos z dividend: 13.2%

Někdy i ty nejhůře vypadající situace mohou přinést výnosné ovoce.

Vzít Důchodová důvěra v vlastnosti Office (OPI), například. Tato REIT vlastní 160 nemovitostí, které primárně pronajímá vysoce úvěrovým jednotlivým nájemcům – nejen podnikům, ale také vládním subjektům. A zpět, když jsem to recenzoval v říjnu 2022, utápěl se v desetiletí trvajícím poklesu, který se v poslední době skutečně zrychlil – akcie OPI byly sníženy téměř na polovinu.

Ale i když je v dnešní době WFH pronajímatelem kancelářských nemovitostí obtížné, OPI není bez svých předností. A v té době jsem přemýšlel, že „možná trh přeprodává OPI“.

Aby bylo jasno: OPI vede náročnou bitvu, která začala dávno před COVIDem.

Pojmy „WFH“, „práce na dálku“ a „telecommuting“ se mohly v roce 2020 dostat do hlavního proudu, ale korporátní Amerika se roky více přikláněla k flexibilním pracovním situacím – COVID tento trend pouze zdvořile postrčil.

Přesto sázení proti Office Properties Income Trust, alespoň v současnosti, může být nebezpečný. I když za posledních několik měsíců získal zpět téměř 20 % své hodnoty, akcie jsou stále extrémně levné, pouze pětkrát CAD (hotovost k dispozici pro distribuci, alternativní metrika ziskovosti pro některé REIT). Pokud chcete použít tradičnější metriku REIT, OPI se obchoduje za méně než 4násobek normalizovaného FFO.

Navíc OPI není nějaký REIT se sídlem v New Yorku, který by krvácející nájemníky. Je to spíše příměstské, s aktuální obsazeností 96 %. Plnou třetinu nájemců tvoří vládní subjekty nebo dodavatelé – druhy nájemců, kteří jsou nalepeni na své kanceláře. A po několika letech nabízení flexibility bez omezení se mnoho zaměstnavatelů konečně začíná odklánět a nároční pracovníci tráví několik dní v kanceláři.

Brett Owens je hlavní investiční stratég pro Protikladný výhled. Chcete-li získat další skvělé nápady na příjem, získejte bezplatnou kopii jeho nejnovější zprávy: Vaše portfolio pro předčasný odchod do důchodu: Obrovské dividendy – každý měsíc – navždy.

Zveřejnění: žádné