Chcete vědět, kam budou směřovat ceny domů v roce 2023? Sledujte sazby hypoték

Mnoho předpovědí očekává, že rok 2023 bude pro bydlení negativní, ale konečný směr, kterým se trh vydá, bude záviset na hypotečních nákladech. V roce 2022 se hypoteční sazby od začátku roku do konce října zdvojnásobily a vzrostly z 3.5 % na více než 7 %. To dramaticky zvýšilo efektivní náklady na vlastnictví domu pro mnoho Američanů.

Je to proto, že většina kupujících financuje koupi domu hypotékou, a tak náklady na hypotéku určují dům, který si kupující může dovolit. Pokud hypotéka stojí dvojnásobek, pak se dům, který si kupující může pohodlně dovolit, může snížit přibližně na polovinu, jinak se vše rovná.

Náklady na 30leté hypotéky v USA, 2022

Od překročení 7 % v říjnu se náklady na 30leté hypotéky mírně snížily na téměř 6 %. To do značné míry odráží pohyby dlouhodobých úrokových sazeb v širším měřítku, které se v roce 2022 také výrazně zvýšily, ale z nejvyšších úrovní dosažených na podzim se zmírnily.

Dostupnost bydlení

Přesto, i když náklady na hypotéky klesly z maximální úrovně, Federální rezervní banka v Atlantě odhaduje, že dostupnost bydlení dosahuje minima které jsme neviděli desítky let. To je částečně odrazem vyšších nákladů na hypotéky, ale navíc dostupnost bydlení v roce 2021 klesala ještě předtím, než se zvýšily úrokové sazby, protože ceny domů rostly rychleji než příjmy během pandemie a jejích následků, což stlačovalo potenciální kupce.

Americká centrální banka (Fed) stanovila krátkodobé úrokové sazby, které mohou následně ovlivnit dlouhodobé náklady na půjčky. Fed plánuje pokračovat ve zvyšování sazeb v roce 2023. Zatímco současné plány Fedu jsou z velké části zahrnuty do hypotečního trhu, který má velmi dlouhodobý výhled, naznačuje to, že náklady na hypotéky mohou zůstat po nějakou dobu zvýšené. Ve skutečnosti předseda Fedu Jerome Powell řekl, že považuje americký trh s bydlením za “velmi přehřátý” loni v listopadu. Ceny domů od tohoto prohlášení příliš neklesly.

Regionální trendy

Je také důležité si uvědomit, že bydlení v USA je regionální trh. Míry dostupnosti naznačují, že ceny domů na západním pobřeží mohou být relativně méně dostupné, zatímco v jiných částech země, zejména na Středozápadě, je cenová dostupnost menším problémem. To může ovlivnit cenové trendy a v současnosti se zdá, že západní pobřeží USA na mnoha trzích zaznamenává relativně slabší ceny domů. Situaci komplikuje i sezónnost, protože zimní měsíce jsou pro trh s bydlením obvykle pomalejším obdobím ve srovnání s létem, takže interpretace dat je o něco obtížnější.

Co čekat

S prudkým nárůstem nákladů na hypotéky v poslední době a sníženou cenovou dostupností je pravděpodobné, že ceny nemovitostí změknou. To je to, co mnozí předpovídají a co současné trendy naznačují, že se děje.

V mnoha regionech však ceny domů zatím vrátily jen některé z nedávných her z roku 2022 a v absolutním vyjádření zatím meziročně neklesaly. Rok 2023 to může změnit, pokud bude současná stagnace na trhu s bydlením pokračovat.

Na pravděpodobnosti recese však záleží také, pokud lidé přijdou o práci, což může mít dopad na trh s bydlením. Jsou tu nějaké pozitivní zprávy, protože trh práce zatím zůstal robustnější, než se očekávalo. Pozadí vývoje cen nemovitostí v roce 2023 se však jeví jako relativně negativní.